Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме

Содержание

Общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2018 году

Что является общедомовым имуществом в многоквартирном доме

Собственники квартир каждый месяц помимо коммунальных платежей оплачивают еще и квитанции за содержание и обслуживание общего имущества. Это довольно часто становится предметом спора между людьми и ТСЖ.

В данной статье расскажем вам, что такое общедомовое имущество в многоквартирном доме по ЖК РФ в 2018 году и что входит в его состав.

Что такое общедомовое имущество

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

  1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
  2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
  3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
  4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.

6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от 17.01.2012 г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

Кто может пользоваться общедомовым имуществом?

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Ответственность за состояние общедомового имущества

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем ания.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

  1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
  2. Органы государственной власти. Контролируют за содержанием имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.

В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Мероприятия по содержанию общедомового имущества

Перечень работ по содержанию общего имущества собственников указывается в договоре по управлению многоквартирным домом.

В общем виде мероприятия выглядят так:

  • поддержание в надлежащем состоянии электросетей (оценка состояния приборов, замена проводки и пр.);
  • своевременный вывоз мусора и других отходов;
  • контроль за соблюдением пожарной безопасности;
  • уборки внутридомовой территории и земельного участка;
  • уход за насаждениями, которые растут на придомовом участке;
  • ремонт и подготовка дома к эксплуатации к новому сезону (проводится в случае необходимости, особенно актуально перед зимой);
  • плановый осмотр за состоянием общедомового имущества.

В конце статьи хотелось бы отметить, что весь список общедомового имущества многоквартирного дома подробно перечислен в Жилищном кодексе. За их состояние отвечают сами жильцы и управляющая организация.

На деле собственникам не всем нравится такая система, так как они обязаны каждый месяц оплачивать за содержание этого имущества. Но есть и ощутимая польза — качество обслуживания многоквартирных домов значительно повышается.

Источник: http://zaschita-prav.com/obshhedomovoe-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome-po-zhk-rf/

Что входит в общее имущество многоквартирного дома по ЖК РФ

Общедомовое имущество – эта словосочетание знакомо всем собственникам жилья, ежемесячно оплачивающим квитанции ЖКХ. Но мало кто действительно понимает, что оно означает, и за что вносятся деньги по платежкам.

Какая собственность входит в перечень общедомовой, можно ли ее использовать, какая часть принадлежит каждому жильцу – все это можно понять, внимательно изучив раздел ЖК РФ «Общее имущество многоквартирного дома».

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир.

Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции.

Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.

Источник: http://InfoNovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-vhodit-v-obsee-imusestvo-mnogokvartirnogo-doma-po-zk-rf.html

Что такое общее имущество многоквартирного дома?

Под термином общее или общедомовое имущество понимаются элементы объекта недвижимости, предназначенные для эксплуатации всеми жильцами. Каждый собственник жилого помещения в доме располагает еще и определенной долей общего имущества. Ее размер можно вычислить, исходя из размера жилплощади, которой владеет человек.

При этом владение общедомовым имуществом налагает еще и определенную ответственность. Например, собственники ответственны за его состояние. Кроме того, с них взимается оплата за его содержание, а также за ремонт. Но что является общим имуществом многоквартирного дома? Для того чтобы это понять, следует обратиться к нормам ГК и ЖК РФ.

Что входит?

В составе общедомового имущества находятся:

  • Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
  • Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
  • Кровля и ее компоненты.
  • Ограждающие, а также несущие конструкции.
  • Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
  • Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
  • Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Правовое регулирование

Перечень совместного имущества можно узнать, обратившись к статье 36 из ЖК РФ.

Дополнительно, статья 290 ГК РФ устанавливает тот факт, что несущие конструкции и оборудование, применяемое для обслуживания объекта, также относится к общедомовой собственности.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

  • осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
  • удаление ТБО;
  • контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
  • соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
  • уход за зелеными насаждениями;
  • уборка общих площадей;
  • проведение сезонных подготовительных работ;
  • текущий, а также капитальный ремонт.

Кто распоряжается?

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2018 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем ания жильцов.

Если более 2/3 отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

  • Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
  • Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
  • Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

  • Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
  • Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma/

Общее имущество многоквартирного дома в 2018 году — что это такое, правила содержания, собственников помещений

Полемика об общем имуществе, его составе в МКД и об ответственности за состояние оного, не редкость. Порой сами собственники не знают о своих правах и обязанностях.

Что в 2018 году причисляется к общему имуществу МКД и как оно содержится? В многоквартирном жилом доме все помещения, так или иначе, имеют владельца, в лице физического или юридического лица либо государства.

И именно владелец должен содержать свое имущество. Но содержания требует и само здание. А это требует познаний о том, кто и за что ответственен. Что в 2018 году охватывает термин общего имущества в отношении МКД?

Основные моменты

Мнения относительно принадлежности имущества в МКД, не являющегося личной собственностью, разделяются.

В частности имеет место теория о том, что содержание данного имущества не может признаваться долгом собственников помещений.

Аргументируется это тем, что до приватизации весь жилой фонд относился к государственной собственности.

Квартиры приватизировались и обретали хозяина, а общее имущество передаче в частные руки не подлежало и значит, осталось в принадлежности государства.

Исходя из того, что ОИ принадлежит государству, владельцы квартир не обязаны платить за его содержание.

Поборники данной теории считают противозаконными нормы о том, что плата за жилье охватывает и оплату за содержание общедомового имущества в МКД.

Безусловно, приведенная теория не может почитаться верной, не только юридически, но и логически. Единого собственника ОИ в многоквартирном доме нет и быть не может.

Хозяева помещений в МКД сообща обладают этим имуществом и обязаны о нем заботиться. Но что же надлежит понимать под имуществом общего назначения?

Что это такое

В МКД общее имущество это все составные элементы здания, за исключением личных помещений.

Признак ОИ в том, что применяется таковое с целью обслуживания больше одного помещения, то есть не является чьей-то собственностью.

Доля в общем имуществе многоквартирного дома соразмерна объему принадлежащей площади в доме.

При этом данная доля не может выделяться в натуре и соответственно запрещено получать на нее единоличное право собственности.

Появляется право совместной долевой собственности в МКД синхронно с обретением права владения помещением в доме.

Наряду с этим появляются и обусловленные обязанности относительно ОИ. Значит, право в ОИ не может выступать объектом сделок или передаваться от одного лица к другому.

Получение права на помещение в МКД автоматически делает владельца участником общей собственности, при этом от воли его эта норма абсолютно не зависит.

Что сюда входит

Состав имущества признаваемого общим в МКД, раскрывается в Правилах содержания ОИ в многоквартирном доме:

  • лестницы, межлестничные площадки, тамбуры, лифты, чердачные помещения, технические помещения с наличием коммуникаций и оборудования;
  • крыши;
  • несущие стены, балконные плиты, плиты перекрытий и т.д.;
  • дверные и оконные проемы в помещениях общего пользования;
  • оборудование, применяемое для обслуживания дома;
  • земельный участок под зданием и примыкающая территория, границы которой четко определены;
  • прочие объекты, назначенные для обслуживания дома;
  • внутридомовые системы ресурсоснабжения и отвода.

По некоторым элементам МКД могут зарождаться споры. Например, является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома?

Домофоны причислены к совместному имуществу согласно ст.290 ГК РФ. Но жильцы вправе сами назначать, как исполнять их содержание.

Это может быть обслуживание со стороны УК, заключение договора со сторонней организацией или вызов специалистов по мере необходимости.

Правовые нормы

П.1 ст.290 ГК РФ предопределяет, что в многоквартирном жилище относятся к совместной собственности владельцев помещения коллективного пользования, несущие конструкции здания, оборудование, применяемое для обслуживания дома.

Более подробно перечень ОИ прописан в ст.36ЖК РФ и в п.1-9 Правил содержания ОИ в МКД (Постановление Правительства РФ № 491).

Ч.2 ст.36 ЖК РФ закрепляет за обладателями помещений в МКД право безусловного владения и пользования.

Право распоряжения базируется на правилах, определенных ЖК РФ и ГК РФ относительно управления общедомовым имуществом.

Использование общего имущества многоквартирного дома по ЖК РФ

Владельцы помещений в МКД несут бремя содержания общего имущества. Доля неизбежных расходов собственника на содержание определяется объемом участия в праве общей собственности на ОИ.

На практике это выглядит так. Все жильцы МКД имеют одинаковые права на пользование общим имуществом, и все они обязаны принимать участие в его содержании.

Величина расходов для каждого отдельного владельца определяется площадью принадлежащего лично ему помещения.

Основные правила содержания

Под содержанием ОИ разумеется:

  • осмотр общедомового имущества, который совместно проводится владельцами помещений и ответственными лицами;
  • подготовка инженерных электроснабжающих сетей и сопутствующего оборудования к предоставлению услуги по предоставлению электричества;
  • обеспечение надлежащей температуры на общественной площади;
  • освещение общих помещений и их уборка;
  • соблюдение пожарной безопасности;
  • ликвидация бытовых отходов;
  • уход за элементами благоустройства, размещенными на территории дома;
  • сезонная подготовка здания к эксплуатации;
  • текущий и капитальный ремонт.

Что касается содержания дверей и окон помещений, принадлежащих собственникам, то, поскольку в состав ОИ эти помещения не входят, то забота о них осуществляется непосредственными владельцами.

Так, например, является ли балкон общим имуществом? Если речь идет о ремонте балкона, как составной части фасада, то да.

А вот если нужно утеплить балкон, застеклить и как-то улучшить, то это личная забота собственника квартиры.

Кто занимается управлением ОИ

общедомового имущества является обязанностью жильцов-собственников. Но понятно, что необходимо как-то организовать процесс содержания и назначить ответственных лиц.

Достигается это посредством заключения договора с управляющей организацией.

Общим собранием собственников выбирается подходящая УК, и после заключения надлежащего договора ей делегируются все обязанности по содержанию ОИ.

Управляющая организация, представляя собственников, заключает договора с ресурсопоставляющими компаниями и организациями, оказывающими услуги и выполняющими работы по ремонту и содержанию дома, а также выполняет распоряжение, принимаемое общим собранием.

Услуги УК также оплачиваются жильцами. Но владельцы могут осуществлять управление общедомовым имуществом самостоятельно или через образование ТСЖ (товарищества собственников жилья).

Такое сообщество состоит их владельцев помещений в МКД.

ТСЖ решает все вопросы, касающиеся содержания дома, в том числе осуществляет взаимодействие со сторонними организациями при необходимости услуг таковых.

Собственники, не вошедшие в состав ТСЖ, заключают договор о содержании и ремонте ОИ с товариществом.

Способ управления дома выбирается самими жильцами на общедомовым собрании. Для утверждения решения достаточно двух третей от совокупного количества.

Откуда выделяются расходы на содержание

Расходы по содержанию оплачиваются собственниками, исходя из размера их доли в общем имуществе соразмерно метражу помещения.

Затраты на содержание ОИ включаются в состав квартплаты и относятся к перечню обязательных платежей.

Размер оплаты определяется УК или ТСЖ на основании составленной сметы и разделения суммы пропорционально меж собственниками.

Дополнительным способом получение средств на содержание ОИ может становиться сдача общего имущества (общих помещений, земельной территории) в аренду. Решение также принимается общим собранием.

Согласно ст.165 ЖК РФ управляющая организация или ТСЖ обязаны по запросу граждан предоставлять информацию о том, на какие нужды тратятся собранные средства, об установленных ценах на работы и услуги по содержанию и ремонту дома, об объеме и перечне оказываемых услуг.

Если оказываются услуги ненадлежащего качества, то исполняющая организация обязана понизить размер оплаты за содержание общедомового имущества.

Факт ненадлежащего оказания услуг должен фиксироваться соответствующим актом, составленного выборной комиссией собственников.

Если требования жильцов относительно снижения платы или улучшения качества услуг не удовлетворяются, то они вправе обратиться в суд.

Также общим собранием собственников может приниматься решение о смене управляющей организации.

Составление акта осмотра

Осмотр МКД должен проводиться регулярно в целях проверки технического состояния здания. При необходимости может осуществляться и осмотр внеплановый.

В комиссию входят собственники дома и представители УК. Иногда могут привлекаться различные специалисты со стороны, если требуется получение экспертного мнения.

По итогам проверки составляется акт. В акте технического осмотра МКД указываются сведения о действительном состоянии строительных конструкций, внутреннем техоборудовании и выявленных изъянах.

: общее имущество многоквартирного дома, его земельный участок

В результате технического осмотра дома своевременно выявляются дефекты здания и порча отдельных его элементов, определяется причина их возникновения, разрабатывается перечень и состав необходимых работ по устранению.

Кроме того акт технического осмотра позволяет управляющей организации определить план работ в ближайшей и будущей перспективе.

Руководствуясь актом, УК подготавливает предложения о сроках, когда нужен текущий ремонт, требуемом объеме работ, порядке финансирования ремонта, стоимости материалов и прочем.

Разработанная программа предоставляется на утверждение собственникам. В план могут вноситься корректировки исходя из мнения жильцов.

И уже на основе утвержденного плана определяется размер оплаты за содержание ОИ. Как образец акт осмотра общего имущества МКД:

Если нужен капитальный ремонт

Проведение капитального ремонта МКД регулируется специальными региональными программами.

Местными органами самоуправления составляется перечень домов, нуждающихся в капремонте и данные объекты включаются в общий план.

Для каждого отдельного дома определяется объем работ, сроки их проведения и размер оплаты.

С этого момента плата за капремонт включается в состав квартплаты и в назначенное время будут выполнены необходимые мероприятия.

Но решение о необходимости капитального ремонта приниматься может и общим собранием собственников. Обычно основанием становятся неудовлетворительные итоги технического осмотра.

Жильцы решают, каким способом будет формироваться фонд капремонта (на счету регионального оператора или на специальном банковском депозите) и каким должен быть размер платы.

Решение общего собрания оформляется протоколом, который передается региональному оператору. В протоколе отображается такая информация:

  • объем средств, которые жильцы готовы собирать ежемесячно;
  • виды необходимых работ;
  • предельные сроки проведения;
  • способ формирования фонда.

Важно, что размер оплаты при принятии самостоятельного решения о капремонте собственники устанавливают сами.

Но он не может быть меньше минимального значение, установленного на уровне соответствующего субъекта РФ.

При наличии в фонде суммы, достаточной для проведения ремонта, капремонт может быть проведен досрочно. Для этого собственники направляют соответствующее решение региональному оператору.

Общее собрание может принять решение и о самостоятельном ремонте дома со сбором средств на специальном счете ТСЖ или УК.

Но сделать это можно в течение шести месяцев с момента утверждения региональной программы капремонта.

Общее имущество МКД это практически такая же собственность, как и квартиры. Время, когда можно было надеяться на государство в этом вопросе, прошло.

Сейчас только от самих собственников будет зависеть, в каком состоянии будет находиться их дом.

Источник: http://jurist-protect.ru/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma/

Общее имущество многоквартирного дома — это

Общее имущество владельцев в многоквартирном жилом доме – это все его элементы (за исключением помещений нежилого и жилого типа), назначением которых является обслуживание помещений (в количестве от двух объектов), размещенных в жилом многоквартирном доме.

Учитывая положения правительственного постановления РФ под №491 от 13 августа 2006 года «Об утверждении правил по содержанию общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера оплаты за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуги и проведения работ по содержанию, ремонту и управлению общим имуществом в доме, ненадлежащего качества и/или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность», имущество, включаемое в структуру общего имущества в многоквартирном доме, устанавливается:

  • Владельцами помещений, размещенных в доме многоквартирного типа (далее владельцы помещений) – для целей выполнения обязанностей по содержанию имущества, отнесенного к общему;
  • Органами госвласти – для обеспечения контроля в содержании общедомового имущества;
  • ОМС – для подготовительных мероприятий и организации отбора управляющей организации на конкурсной основе с обеспечением открытого участия (в соответствии с частью 4 статьи 161 ЖК РФ).

Учитывая вышеупомянутый нормативный акт, в структуру имущества дома, отнесенного к общедомовому, должны быть включены:

  • Помещения, размещенные в домах многоквартирного типа, которые не относятся к частям квартир и целью назначения которых является обслуживание помещений жилого и нежилого назначения (от двух и более объектов) в указанных домах, включительно с лестницами, лестничными межквартирными площадками, лифтовыми и другими шахтами, лифтами, колясочными, коридорами, техническими этажами, чердаками (вместе с построенными за финансы владельцев помещений встроенными гаражами и отдельными транспортными площадками, техническими чердаками, мастерскими), техническими подвалами, где размещены коммуникационные сети, и другое оборудование, предназначенное для обслуживания больше чем одного помещения в доме (вместе с бойлерными, котельными, элеваторными узлами и прочим оборудованием);
  • Кровля;
  • Конструкции ограждающего и несущего типа, размещенные в многоквартирном доме (вместе с несущими стенами, плитами для перекрытий, фундаментами, плитами балконов, несущими колоннами и прочими конструкциями ограждающего и несущего типа);
  • Конструкции несуще-ограждающего типа, которые обслуживают больше чем одно помещение жилого/нежилого назначения, вместе с оконными и дверными конструкциями в помещениях общего использования, парапетами, перилами и другими конструкциями ограждающего и несущего типа;
  • Оборудование санитарно-технического, механического, электрического и прочего типа, размещенное в пределах многоквартирного дома, как во внутренней, так и внешней части помещений, и используемое для цели обслуживания нежилых/жилых помещений;
  • Земельные участки, в месте размещения многоквартирного дома, пределы которых установлены государственным кадастровым учетом, с отдельными объектами благоустройства и озелененными элементами;
  • Прочие объекты, назначение которых – обслуживание, эксплуатация и благоустройство дома многоквартирного типа, вместе с тепловыми пунктами, предназначенными для целей обслуживания конкретного дома, гаража, коллективной автостоянки, спортивной или детской площадки, размещенной в пределах земельных границ в месте размещения жилого многоквартирного дома.

В структуру общедомового имущества включены коммуникационные системы (водо-, газоснабжения), которые состоят из отдельных стояков с ответвлениями от них до первого регулирующего узла, размещенного в ответвлении, общих для дома приборов учета водопотребления, первых кранов запорно-регулировочного вида, размещенных на отводе внутриквартирных разводок от стояков, а также оборудования, размещенного на указанных сетях, принадлежащего к различному типу (электрическое, механическое, сантехническое и прочее).

В структуру общего имущества дома входит внутренняя отопительная система, разделенная на стояки, обогревающие элементы, арматуру запорного и регулирующего вида, коллективные учетные приборы тепла, а также прочее оборудование, расположенное на протяженности указанных сетей.

В общее имущество включены внутридомовые системы, отвечающие за электроснабжение, куда входят вводно-распределительные устройства, вводные шкафы, аппаратура для обеспечения управления, защиты и контроля, общих для дома приборов учета электроэнергии, поэтажные щитки и отдельные шкафы, установки для освещения помещений общей эксплуатации, электроустановки дымоудаляющих систем, систем, обеспечивающих автоматическое аварийное пожарное оповещение с противопожарным водопроводом, лифтов грузового, пассажирского и пожарного назначения, устройства автоматического закрытия дверей в подъезды домов, сети от внешних линий границ, установка которых выполнена, исходя из пункта 8 действующих Правил, до приборов электроучета индивидуального и общего типа, а также прочее электрооборудование, размещенное в пределах указанных сетей.

В качестве внешних граничных точек в сетях (водоснабжения и водоотведения, тепло-, электроснабжения, информационно-телекоммуникационного типа, вместе с сетями радиовещания, оптоволоконными и кабельными сетями, линиями для осуществления телефонной связи и прочих сетей), которые включены в структуру общедомового имущества, если другие позиции законодательно не предусмотрены, принимаются внешние линии границ стены самого дома.

В свою очередь, граница эксплуатационной ответственности, с присутствием коллективного прибора учета определенного коммунального ресурса, если другое не устанавливается соглашением владельцев помещений с исполнителем коммунальных услуг и организацией, поставляющей ресурс, проходит в месте, где коллективный (общий для дома) прибор учета соединен с определенным узлом инженерной сети, относящейся к общедомовой структуре.

При этом внешняя граница сети, обеспечивающей газоснабжение пользователей, включенная в структуру общего имущества, проходит в месте, где запорное устройство соединяется с газораспределительной сетью внешнего размещения.

общего имущества в многоквартирном доме

Ответственность в вопросе содержания и проведения ремонта имущества, отнесенного к общему, возлагается на владельцев здания и, кроме того, на организации, осуществляющие обслуживание дома – управляющие компании и товарищества собственников жилья.

Если говорить о главном ответственном лице, то им, вне всяких сомнений, является именно непосредственный владелец жилья. Крайне любопытен тот факт, что учитывая положения действующего Жилищного кодекса, если по причине невыполнения собственниками ряда своих обязанностей, дом вдруг внезапно рухнет, то именно жильцы, а никак не УК будут оплачивать утилизацию здания.

Идеальная ситуация предполагает выполнение собственниками контроля за качеством осуществления обслуживания дома УК или ТСЖ. Если уровень обслуживания на протяжении длительного периода оставляет желать лучшего, то проводится обычная замена подрядчика, или же инициируется переизбрание председателя ответственного товарищества.

Весь перечень работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания и ремонта имущества, отнесенного к общедомовому, должен быть обозначен в условиях подписываемого договора по управлению многоквартирным жилым домом.

Объем расходов владельцев помещений, задействованный для этих целей, определяется с учетом занимаемой жилой площади.

Выполнение текущих и капитальных ремонтов, связанных с общим имуществом

Действующие законодательные нормы говорят нам о том, что проведение текущего ремонта общедомового имущества должно выполняться на основании решения общего собрания собственников жилья.

Это необходимо, чтобы предупредить возможность быстрого износа и увеличить эксплуатационную стойкость, работоспособность, устранить неисправности и повреждения, возникшие в ходе эксплуатации имущества или же отдельных его частей (вместе с заменой несущих, ограждающих конструкций, а также лифтов).

Любой вид капитального ремонта, связанный с общим имуществом, размещенным в многоквартирном жилом доме, также должен выполняться после соответствующего решения общего собрания собственников помещений дома.

При данных обстоятельствах, выполняется замена отдельных элементов (вместе с несущими, ограждающими конструкциями жилого дома, лифтами и иным оборудованием).

Источник: http://o-nedvizhke.ru/kvartira/obshhie-voprosy/obshhee-imushhestvo-sobstvennikov-pomeshhenij-v-mnogokvartirnom-dome.html

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: