Что значит переуступка при покупке квартиры

Содержание

Что такое переуступка квартиры в новостройке и долевое участие

Что значит переуступка при покупке квартиры

Современный рынок предлагает немало способов приобретения жилья: ипотека, долевое строительство и прочее. Еще один распространенный метод обзавестись жильем – заключить договор переуступки прав собственности на квартиру. Однако стоит учитывать целый ряд нюансов и этапы подобных сделок.

Термин цессия используется во многих сферах и означает – переуступку своих прав. Данный способ не является куплей-продажей, ведь он предполагает лишь смену дольщика по долевому участию.

В результате за свои деньги покупатель получает права по сделке с застройщиком и обязанности.

Среди которых требование передачи жилья и обязанности вносить регулярные выплаты по сделке, если сумма не была оплачена полностью.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке юристами именуется, как договор цессии. Этот метод распространяют повсеместно. При этом покупатель – цессионарий, а продавец – цедент.

Если приобретаемая недвижимость оплачена частично, то договор цессии при покупке квартиры в новостройке дополняется пунктами о передачи задолженности покупателю (долг выплачивается компании застройщика, порядок платежей отражен в ДДУ).

Официально установлено, что около 30% всех сделок по реализации недвижимости оформляют данным способом. Инвесторами долевого участия выступают физические лица и организации. Реализуется недвижимость по личным обстоятельствам или для получения прибыли.

Гражданам полезно знать, что такое переуступка квартиры в новостройке, а также то, как правильно ее оформить. Легитимность таких сделок с недвижимостью не оспаривается, если процесс основан на законных схемах (ДДУ, ПДКП, ЖСК).

Кроме того, такое жилье, как правило, дешевле, чем предложения застройщика или собственников.

Если продать квартиру по переуступке в строящемся доме порой удается весьма выгодно, то покупатель должен помнить о рисках и недостатках сделки.

При подписании бумаг передается не только право на получения жилья, как участника в долевой стройке, но и ряд обязанностей. Например, оплата остатка долга.

Кроме того, может оказаться недобросовестной компания застройщика и подвести дольщиков (не осуществив своевременный ввод дома в эксплуатацию).

После оформления сделки цессионарий фактически заменит покупателя, который заключал ДДУ с застройщиком. Что такое переуступка квартиры в новостройке – это передача только тех прав на недвижимость, которыми ранее располагал продавец. Существует несколько способов ее оформления:

  1. ДДУ (№ 214). Заключивший ранее договор с застройщиком гражданин имеет право потребовать передачу жилья ему, когда наступит оговоренный срок. Долевое участие регистрируется государственными органами, после чего у дольщика появляются права, передаются которые только по цессии, после регистрации ДДУ.
  2. Еще одна схема – оформление предварительного договора. Она исключает любые расчеты с застройщиком, покупатель получает лишь права на недвижимость. Этот вид сделки сопряжен с большим риском, например, необходимость повторно оплатить жилье. Заключайте только именной индоссамент (содержащий данные нового покупателя).

Как оформляется переуступка

Одним из главных правил оформления сделки является получение от застройщика согласия. Порядок оформления договора зависит от того, оплачена ли жилплощадь цедентом полностью, или имеется остаток долга.

Если продавец полностью выкупил свою долю, то по цессии, покупателю передаются права по основной сделке, без обязательств перед застройщиком.

Законодательство разрешает обойтись без согласия строительной организации, однако, нужно будет уведомить ее письмом.

Как оформить переуступку квартиры в строящемся доме:

  1. Продавец передает покупателю бумаги, имеющие отношение к первоначальной сделке (квитанции, договора, дополнительные справки, документы на ипотеку и прочее).
  2. Покупатель убеждается, что передаваемые ему права действительны, выполняет свои обязательства.
  3. Заключается сделка.

Документ, подтверждающий факт заключения сделки, должен включать приложение договора, подтверждающего права на реализуемое жилье в новостройке, имеющиеся у продавца (ДДУ). Кроме того, прилагается письменное согласие от компании-застройщика, полная информация о строительном объекте, банковские бумаги (договор ипотеки). Оформление возможно, если дом не сдан собственникам.

Риски при покупке квартиры

Если долго строиться и ждать жилья у вас желания нет, то данный вариант покупки недвижимости вполне вам подойдет. Однако, изучив, что такое переуступка квартиры в новостройках, не забывайте про возможные риски:

  1. Признание сделки недействительной. Произойти это может по разным причинам, поэтому важно указывать в договоре сумму, выплаченную продавцу (реальную).
  2. Двойные продажи. Считается, что данный вид мошенничества распространяется очень быстро по всем регионам страны. Однако избежать проблем можно легко – заключайте сделки на основания ДДУ, зафиксированного регистрационной палатой.

Кодекс РФ гласит, что все доходы граждан облагают налогом. Это правило распространяется на жилье и не только в новостройке, приобретенное по переуступке долевого участия. Однако вы можете уменьшить сбор на сумму понесенных вами расходов.

Фактически налогообложение распространяется лишь на разницу суммы покупки жилья у застройщика и продажи по цессии. Но если платить сбор не нужно, то декларацию 3-НДФЛ обязательно нужно предоставить. В противном случае могут быть штрафы.

Источник: https://sovets.net/6783-chto-takoe-pereustupka-kvartiry-v-novostroike.html

Переуступка права на квартиру. Что такое переуступка и зачем она нужна?

Переуступка права, как правило, идет рука об руку с новостройками и договорами долевого участия. Она применяется при продаже квартир на последнем этапе строительства, перед сдачей дома в эксплуатацию.

Фактически если вы хотите приобрести новостройку на завершающем этапе строительства, то, скорее всего, вам придется покупать ее по договору переуступки, потому что обычно в этот момент квартир от застройщика уже не остается и купить желанный объект можно только у инвесторов, вложившихся на ранних этапах.

Что такое переуступка?

Пока новостройка не построена и не сдана, дольщики, которые вложились в строительство, вместо свидетельства о собственности имеют на руках договоры участия в долевом строительстве (так называемые ДДУ).

Эти договоры и являются необходимым и достаточным условием оформления права собственности на квартиру тогда, когда дом будет сдан, и фактически закрепляют это право. Так вот передача этого права другому лицу и называется переуступкой.

То есть договор уступки прав требования означает приобретение не квартиры, а права требования на передачу ее в собственность.

Почему продают по переуступке?

В тот период, когда дом, в котором у человека есть долевая собственность, сдается в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи и оформляется свидетельство о собственности, продавать квартиру нельзя.

И этот временной лаг может составлять от одного до нескольких месяцев. Именно поэтому инвесторы, которые не хотят находиться в таком «подвешенном» состоянии стараются реализовать свое имущество до сдачи дома.

Почему покупают по переуступке?

В чем же преимущество покупки квартиры по переуступке права собственности? Конечно же, в цене. Как правило, переуступают права на квартиры профессиональные инвесторы, которые рискуют своими деньгами  и вкладываются в недвижимость на этапе котлована.

Вместе с тем они не любят оформлять свои инвестиционные квартиры в собственность и хотя квартиры со свидетельством и дороже, предпочитают продавать их по переуступке.

Именно поэтому практика покупки готовой квартиры по переуступке на этапе перед самой сдачей дома довольно широко распространена.

Риски при переуступке

Основной риск, который может нести в себе договор переуступки – это признание его недействительным. Причины для этого могут быть разными, однако вне зависимости от их характера защита и покупателя и продавца одна – указывать реальную цену, которая была заплачена. В ином случае при спорных моментах вернуть свои деньги в полном объеме не получится.

Так называемые «двойные» продажи, то есть продажи одной квартиры двум и более лицам происходят по инвестиционным соглашениям или по предварительным договорам купли-продажи. Поэтому избежать «двойной» продажи достаточно просто – нужно пользоваться переуступкой прав только по договору долевого участия с регистрацией, ведь только по ним ведется государственный реестр и учет.

Около 25% сделок с недвижимостью осуществляется по договорам переуступки права. Они вполне безопасны и одобряются банками в случае покупки квартиры через ипотеку.

Риски, которые несут в себе сделки по переуступке, связаны скорее с рисками самого долевого строительства, ведь даже когда квартира построена и готова не факт, что дом будет принят контролирующими органами и сдан в эксплуатацию.

Поэтому при покупке квартиры по переуступке права, кроме продавца необходимо внимательно проверять и самого застройщика.

Не рекомендуем покупателям связываться с продавцами, которые имеют иные договоры, нежели договор об участии в долевом строительстве с государственной регистрацией. Только такой договор считается защищенным федеральным законом 214 «Об участии в долевом строительстве» от 30 декабря 2004 года.

Продажа квартиры по переуступке прав

Договор переуступки права собственности на квартиру или договор цессии работает на основании все того же ФЗ «Об участии в долевом строительстве».

И хотя в нем не сказано о необходимости получения согласия застройщика на переуступку права, скорее всего, это придется сделать – такие пункты вносятся застройщиками в ДДУ. Конечно федеральный закон выше договора строительной компании.

Тем не менее, продавцу лучше уведомить застройщика о предстоящей сделке и сделать это заранее и в письменной форме. Застройщики с хорошей репутацией и опытом работы не препятствуют продаже квартир по договорам переуступки.

При продаже квартиры, если ее покупка осуществлялась в браке, потребуется нотариально заверенное согласие супруга/супруги на сделку, так как «долевка» является совместно нажитым имуществом. В случае же совместной собственности может потребоваться и личное присутствие.

Покупка квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру по договору цессии (переуступке прав) покупатель фактически заменяет продавца в договоре долевого участия в строительстве. При этом у него появляются соответствующие права и обязанности. В случае покупки «долевки» — права и обязанности дольщика.

Не лишним будет проверить застройщика, посмотреть платежные документы продавца, удостовериться, что взаимные обязательства застройщика и дольщика выполнены в полном объеме. Необходимо убедиться, что продавец квартиры полностью выплатил сумму по договору долевого участия.

Информацию о квартире можно получить и у продавца и у застройщика, после чего сравнить ее на предмет соответствия.

Договор переуступки права собственности на квартиру

Сам договор переуступки права собственности от продавца к покупателю должен включать в себя приложение документа, по которому у продавца возникло право, которое теперь переходит к покупателю (ДДУ), а также сумму сделки и порядок расчета. Кроме того должно иметься согласие застройщика на эту переуступку, а также присутствовать полная информация об объекте. Оформление договора переуступки возможно только до сдачи дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи.

Налоги при переуступке права

Согласно налоговому кодексу РФ любой доход, полученный гражданином России должен облагаться налогом. В том числе и если он получен от продажи квартиры по договору переуступки.

Таким образом, вне зависимости от того, осуществлена продажа квартиры, находящаяся в собственности или продажа долевой собственности, доход налогом облагается. Однако сама налоговая база может быть уменьшена на величину произведенных расходов.

Фактически налог необходимо заплатить лишь с разницы суммы продажи по договору переуступки и суммы покупки «долевки» у застройщика.

Пример: квартира, купленная у застройщика, стоила 2 000 000 рублей и через год была продана по договору переуступки за 2 500 000 рублей. Налог составит 13% от 500 000 рублей, то есть 65 000 рублей.

Очевидно, что если суммы одинаковы, то налог равен нулю. Однако и в случае, когда налог платить нужно, и в случае, когда налог равен нулю, необходимо подавать налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе вам могут прислать уведомление на всю сумму продажи или оштрафовать за отсутствие декларации.

Источник: http://investorschool.ru/pereustupka-prava-na-kvartiru

Что значит переуступка при покупке квартиры: от физ.лица, в новостройке

Последние изменения: Июнь 2018

На сегодняшний момент рынок недвижимости пестрит различными предложениями по продаже квартир в новостройках и способами по их приобретению (ДДУ, ипотека, рассрочка и т.п.).

Наряду с выше перечисленными способами приобретения недвижимого объекта набирает обороты по популярности и такой метод продажи жилья в новостройках как цессия (переуступка права требования).

Цессия может быть предусмотрена в разных сферах права, но что значит переуступка права при покупке квартиры, рассмотрим далее.

Понятие: субъекты цессии

Как уже говорилось, цессия может быть применима к различным правоотношениям между субъектами, но означать одно – переуступку права требования. По отношению к недвижимости это означает смену собственника квадратных метров по ДДУ.

Субъектами цессии являются покупатель (цессионарий) и продавец (цедент).

Такое соглашение как переуступка прав, очень выгодно для обеих сторон сделки, но только в том случае, если в самом договоре долевого участия не указана обязанность дольщика, ставить об этом в известность самого застройщика.

Цессионарию предоставляется возможность приобретения более дешевого жилья, чем при покупке уже готового.

А цедент имеет выгоду в том, что появляется возможность вернуть вложенные деньги, а в некоторых случаях и приумножить их, немного повысив цену.

Но в некоторых случаях покупка квартиры по переуступке сопряжена не только с выгодой, но и с приобретением обременения по выплате ежемесячных платежей, если прежним собственником не была погашена вся сумма по ДДУ.

А также повышаются риски дольщиков остаться и без жилья, и без денег, если компания застройщик окажется недобросовестной. И хорошо, если только увеличит срок введения в эксплуатацию МГД, в худшем случае может объявить себя банкротом. В такой ситуации, ожидание получения заветных квадратов в пользование может затянуться на неопределенный срок.

Но как показывает практика, вопреки здравому смыслу, около 35% всех сделок по продаже и покупке недвижимости оформляются цессией. Инвесторами в долевом участии чаще всего выступают простые граждане (физ.

лица – 70% от всех заключенных договоров). А в остальные 30% входят юридические лица разных форм правления.

Для которых приобретение квартир по ДДУ на стадии котлована — хороший стимул приумножить свой капитал, перепродав в дальнейшем жилье по рыночной стоимости.

Гражданам России важно знать, что собой представляет переуступка права на квартиру в строящемся доме, и как правильно оформить такое соглашение. Прозрачность и законность таких сделок не оспаривается, если процедура основана на легитимных программах, признанных Федеральным законом №-214, и внесшим в него изменения и дополнения ФЗ-218 (ЖСК, ДДУ, ПДКП).

Основным требованием к оформлению такой сделки является полученное от компании застройщика письменное согласие на это. Порядок по оформлению соглашения напрямую зависит от того, погашены ли обязательства цедента перед застройщиком в полном объеме, или имеется остаток.

В случае полного закрытия цедентом обязательств по ДДУ цессионарию передаются исключительно права требования, а застройщику обязательства по оформлению квартиры в собственность на основании договора долевого участия и соглашения цессии. Законодательством также допустимо совершение сделки по переуступки права без официального согласия застройщика, но с обязательным письменным уведомлением его об этом.

Чтобы все было законно, необходимо соблюсти следующий порядок:

  • цедент передает цессионарию полный пакет документов, касающийся заключения первоначальной сделки (ДДУ, ЖСК, ПДКП, подтверждение ежемесячных взносов (квитанции, платежные поручения и т.п.), сопутствующие справки, соглашение об ипотечном кредитовании и т.д.);
  • покупатель в свою очередь проверяет достоверность и легитимность передаваемых ему прав, после чего исполняет свои обязательства;
  • далее заключается сама сделка, и проводится регистрация в Россреестре соглашения о переуступке.

Согласно ФЗ-218 «О регистрации недвижимости» любая сделка с ней подлежит обязательному внесению изменений в ЕГРН, посредством регистрации прав в Россреестре.

К соглашению цессии необходимо приложить следующие документы:

  • подтверждение прав на реализуемую квартиру (ЖСК, ДДУ, ПДКП, ипотечный договор и т.п.);
  • письменное разрешение на сделку от застройщика;
  • техническая документация на МГД, плюс разрешительная документация на застройку;
  • учредительная документация застройщика и т.д.

Полный пакет требуемых документов можно уточнить в самом регистрационном органе.

Риски при переуступке прав при покупке квартиры

Если нет возможности или желания строиться самому, то данный вид приобретения жилья является самым оптимальным вариантом. Но как показывается статистика, переуступка прав на квартиру, как и любая другая сделка с недвижимостью, несет в себе не только выгоду, но и соответствующие риски, такие как:

  • Признание цессии мнимой, фиктивной. Причин для этого может быть множество. Но чтобы вернуть свои финансы, в соглашение обязательно нужно указывать реальную цену за объект.
  • Мошеннические схемы, связанные с недобросовестностью компании-застройщика, реализующей одну и ту же недвижимость в новостройках по предварительным договорам не одному человеку, а нескольким.

Но рисков, связанных с приобретением жилья по переуступке, можно избежать. Для этого необходимо детально изучать подписываемое соглашение и оформлять сделку только на основании ДДУ, который в свою очередь проходит законную регистрацию.

Также, непосредственно перед принятием решения о приобретении жилья по переуступке, стоит внимательно проанализировать всю деятельность компании-застройщика и заострить внимание на благонадежности этой фирмы.

Обязан ли цедент платить налог по переуступке

В соответствии с налоговым кодексом, любой гражданин России при получении прибыли обязан уплатить налог. И сделка, связанная с переуступкой прав, не является исключением.

Так, можно сделать вывод, что налоговое законодательство не разделяет сделку по продаже недвижимости, находящейся в собственности, от продающейся по ДДУ. Налог необходимо уплатить в любом случае.

Однако размер налога может быть изменен в сторону уменьшения, в связи с понесенными цедентом расходами.

В реальности налоговый сбор платится исключительно с разницы между суммой продажи по цессии и затраченных средств по ДДУ.

Например, приобретенная у компании-застройщика квартира, стоила на момент заключения ДДУ 2 млн. руб., а при продаже по переуступке цедент повысил цену на 500 тыс. руб. Вот именно с этой суммы (500 тыс. руб.) и необходимо уплатить налоговый сбор, который в нашей стране составляет общепринятые 13%.

Из выше перечисленного можно сделать выводы, что сделка, заключаемая по соглашению переуступки права, выгодна во всех отношениях. И чтобы не возникало проблем до или после ее свершения, нужно быть внимательнее. Не имея юридических навыков, можно обратиться к юристу, практикующему в данной сфере и имеющему достаточный опыт в этом.

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему

© 2018 zakon-dostupno.ru

Источник: http://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/chto-znachit-pereustupka-pri-pokupke-kvartiryi/

Процедура переуступки прав при покупке квартиры: преимущества и недостатки способа

Прежде чем соглашаться на выгодную покупку недвижимости, стоит узнать, что значит переуступка прав при покупке квартиры. Эта, на первый взгляд, выгодная процедура передачи жилья имеет свои особенности и риски.

В чем суть переуступки

Покупка квартиры по переуступке прав или договор цессии – это распространенный механизм при реализации  недвижимости не напрямую от застройщика. Совершить подобную покупку можно только до момента сдачи дома в эксплуатацию.

Подразумевается, что новый владелец перебирает на себя все обязанности бывшего, а точнее дольщика. При этом покупатель получает все права по ДДУ, но также и обязанности.

То есть он должен вносить платежи по разработанному ранее графику, не получиться изменить уровень процентов и другие условия договора.

Важно! На данный момент возможностью покупки квартиры по договору переуступки пользуют около 30% людей, желающих купить недвижимость в новостройке.

Часто инвесторы выкупают квартиры блоками, этажами и потом когда, строительство подходит к завершению продают недвижимость, по более высокой цене при помощи цессии. К такому шагу также могут подтолкнуть непредвиденные обстоятельства, если оплачивать взносы не получается.

Уступка права требования не означает получение квартиры в собственность – это значит, что продавец передает право требования на будущую передачу ее в собственность.

Преимущества и недостатки

Купить квартиру по договору цессии выгодно и опасно одновременно, поэтому прежде чем решиться на такую сделку нужно взвесить все ее аспекты. Если сделка проведена в соответствие с буквой закона, она не оспаривается и имеет полностью легитимный характер. Чаще всего такое жилье дешевле, чем у застройщика или же квартиры, на которую уже оформлено право собственности.

Не стоит забывать, что когда квартира уступается, а с ней на нового участника накладываются обязательства. Самым опасным в этом случае являются риски, которые связаны с застройщиком, среди них:

  1. Нарушение сроков сдачи объекта.
  2. Некачественные квартиры.
  3. Банкротство.
  4. Другие нарушения.

Прежде чем соглашаться на приобретение по переуступке прав нужно досконально изучить ДДУ, оценить его условия, сроки ввода в эксплуатацию и т.д. Не лишним будет посетить стройплощадку, чтобы воочию увидеть ситуацию. Только оценив сделку объективно, для этого стоит привлечь специалистов (юриста, строителя), можно будет исключить риски такой процедуры.

Важные нюансы

Есть отдельные важные моменты, которые необходимо учитывать при покупке квартиры таким образом, среди них:

  • При оформлении цессии необходимо указывать в соглашении тип изначального договора, который является основанием для возможности использования такого типа продажи недвижимости. То есть первичную сделку между застройщиком и первым владельцем. Это может быть договор долевого участия или предварительная купля-продажа.
  • Обязательно должна присутствовать сумма и порядок расчетов новым дольщиком, в противном случае договор считается недействительным.
  • Наличие документов у продавца и соответствие их бумагам застройщика нужно проверять лично и очень тщательно. Если нет уверенности в своих знаниях, лучше привлечь эксперта.
  • Договор необходимо обязательно заверять нотариально.
  • Продавец обязан известить застройщика о предстоящей переуступке. Хотя закон это не требует, но на практике нужно не просто согласовать, а сделать это в письменном виде. Застройщик может не дать согласия на переуступку, только в том случае, если сделка противоречит закону.

Воспользоваться правом на переуступку прав можно вплоть до подписания акта приема-передачи квартиры, то есть сдачи ее в эксплуатацию.

Мнение застройщиков

Права ограничивать дольщиков в оформлении цессии, застройщик не может, по крайней мере в законе такая норма не прописана. Но никто не помешает ему влиять на данную ситуацию. Часто в первичных договорах прописывается пункт относительно обязанностей дольщика об уведомлении застройщика о совершении переуступки.

Иногда в ДДУ указывается запрет на переуступку.  Так удается избежать демпинга со стороны инвестиционных компаний, когда они на этапе котлована скупают много квартир и когда дом уже почти готов продают их значительно дешевле, чем сам застройщик. Они в любом случае при этом выигрывают.

Если опираться на практику, то застройщик редко бывает против переуступки, к тому же ему нет разницы, кто будет платить взносы, главное чтобы они уплачивались вовремя. Единственная мера, которую они практикуют – это требования уплаты всей суммы договора.

Для того чтобы избежать любых претензий, застройщика лучше пригласить в качестве третьей стороны договора, так все стороны будут обезопашены от рисков.

Продажа-покупка квартиры по переуступке

Есть некоторые специфические моменты, что их нужно учитывать при продаже квартиры. Так если она была куплена в браке, продать ее не удастся, без заверенного согласия супруга/супруги. Если собственность оформлена совместная, необходимо личное присутствие.

Что касается покупки квартиры, то новый долевой участник фактически заменяет прежнего со всеми его правами и обязанностями.  Если прежний владелец не в полном объеме выплатил суму договора, ее придется уплачивать, по указанному в первом договоре графику, что-либо менять, не получиться. Стоит сверить все документы продавца и застройщика, чтобы минимизировать риски.

У покупателя по результатам сделки на руках должны быть следующие бумаги:

  • Основной, первичный договор, по которому производилась переуступка.
  • Подтверждение расчетов по основному договору.
  • Акт передачи указанных документов.
  • Письменное подтверждение от застройщика.
  • Оригинал договора уступки, прошедшего регистрацию.

Риски

Больше всего рисков связано с признанием договора недействительным, причем в этом случае рискуют и покупатель и продавец.

Причины на то могут быть разные, но для того, чтобы не попасться в ловушку мошенников, при оформлении договора цессии необходимо указывать реальную стоимость, которая была уплачена/получения. В таком случае, при расторжении договора в судовом порядке, каждый останется при своем.

Причем занижение стоимости неудобно именно для покупателя, ведь он сможет получать налоговый вычет. Если размер уплаченной суммы ниже реальной, то он сможет рассчитывать не на весь доступный ему вычет.

Еще одна распространенная уловка – это двойная или даже тройная продажа. То есть когда одна квартира продается дважды или трижды разным людям. Избежать этого можно только тщательным контролем предоставляемых документов продавцом. Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в едином реестре, по таким ведется учет.

Если квартира была оформлена в ипотеку, новый владелец прав будет обязан уплачивать ипотеку по согласованным ранее условиям. Уступка права требования приветствуется банками, при оформлении ипотеки этот момент может указываться в документах.

В чем разница между переуступкой и покупкой квартиры

При переуступке новый владелец, а точнее дольщик получает право и требования на получение квартиры в собственность. Предъявлять это требования можно в неопределенном будущем, тогда, когда квартира будет сдана в эксплуатацию. Что касается купли-продажи, когда есть свидетельство о собственности, то есть квартира уже принадлежит человеку, то тут происходит покупка именно права владения.

[smartcontrol__shortcode key=»переуступка при покупке квартиры риски» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

С договором цессии также передаются обязанности, что при купле невозможно. Переуступка – это сделка, при которой продавец обязан предоставить целый пакте документов и согласовать продажу с застройщиком. Все эти документы должны быть зафиксированы актом приема-передачи, в таком случае удастся избежать претензий в будущем.

С покупкой ничего подобного не нужно, потребуется только свидетельство о праве собственности и документ, который является основанием для получения права владения. Дополнительный пакет зависит от конкретных обстоятельств.

[smartcontrol__shortcode key=»что значит переуступка при покупке квартиры» cnt=»1″ col=»1″ shls=»true»]

Вывод

Покупка квартиры по договору цессии остается актуальной и будет таковой еще долго.

Все потому что многие инвесторы заинтересованы в своей же прибыли, они скупают квартиры еще на стадии начала строительства, а в момент, когда объект почти готов успешно распродают недвижимость по цене на 20-30% большей, нежели была затрачена. При этом стоимость все равно ниже той, что просит сам застройщик.

Источник: https://ProSobstvennost.ru/pokupka/kvartiry-po-pereustupke.html

Покупка квартиры от застройщика: отличное жильё по низким ценам или неоправданный риск

Всё чаще встречается понятие «квартира по переуступке». Известно, что данная схема приобретения жилья позволяет существенно сэкономит, но при этом таит в себе немалые риски.

Так что же такое переуступка? Действительно ли выгода оправдывает риски? Как не ошибиться при приобретении объекта инвестирования и получить прибыль? Стоит ли покупать залоговую или бывшую залоговую квартиру? Ответы в данной статье.

Что такое переуступка прав?

Покупка квартиры по переуступке прав – это передача за определённое вознаграждение прав и обязанностей на жильё от одного человека к другому.

Договор переуступки, называемый цессией, может быть заключен исключительно до момента, когда будет подписан акт приёма-передачи дома. Передача жилья другому лицу после подписания акта происходит посредством купли-продажи.

Пример цессии: человек вкладывает деньги в покупку квартиры на стадии котлована, тем самым становится дольщиком и приобретёт право на будущее жильё.

Когда строительство подходит к концу и цены на квартиру существенно увеличиваются, дольщик за денежную сумму уступает своё право на жилплощадь другому лицу. Таким образом, дольщик имеет выгоду, не дожидаясь, когда дом будет достроен и сдан, а лицо, приобретающее жилье по переуступке, значительно экономит.

Инвестирование в строящееся жильё — прибыльный бизнес.

Специфика покупки недвижимости по переуступке прав в строящемся доме

Разберёмся с преимуществами и рисками покупателя по переуступке прав.

Привлекательность в том, что стоимость жилья на стадии строительства существенно ниже цены той же жилплощади после сдачи новостройки.

Теперь перечислим риски:

  1. Поскольку дольщик продаёт не квадратные метры, а право на их приобретение в будущем, то и отвечает он только за законность предоставленных документов. За судьбу жилья после подписания договора цессии он не ответственен.
    Чтобы снизить риски, до подписания договора покупателю следует узнать:
    • не предстоит ли застройщику процедура банкротства;
    • соответствует ли новостройка плану;
    • сможет ли застройщик уложиться в установленные сроки;
    • не были ли права на данное жильё переуступлены ранее другому лицу;
    • уведомил ли в письменной форме продавец застройщика о передаче прав.
  2. Не каждый покупатель осознаёт, что одновременно с правами дольщика он приобретает и его обязанности. То есть, если у продавца накопился значительный долг по взносам перед застройщиком, то новый правообладатель должен будет этот долг выплатить.
    Чтобы избежать подобной ситуации, нужно перед заключением сделки по переуступке проверить все платежные документы, а также запросить у застройщика документ об отсутствии задолженности.

Моменты, заслуживающие особого внимания:

  • Договор цессии связан с первичным договором долевого участия и должен ссылаться на этот первичный договор.
  • Все обязательства по первичному договору ложатся на нового дольщика.
  • Договор цессии обязательно регистрируется в Управлении Федеральной регистрационной службы.
  • Вознаграждение выплачивается продавцу только после регистрации договора.

Документы, которые должен иметь покупатель после совершения сделки:

  • Договор долевого участия (оригинал либо заверенная копия), а также все приложения и дополнения к нему (если имеются).
  • Платежные документы и соглашения (если имеются).
  • Акт передачи вышеперечисленных документов.
  • Договор уступки прав.
  • Согласие 2-й стороны, если этого согласия нет в самом соглашении.

Помимо этого, в случае если продавец состоит в браке, нужно получить письменное согласие мужа/жены на совершение сделки, в противном случае сделка может быть обжалована. Согласие заверяется нотариально.

Подводные камни для продавца при переуступке прав на квартиру

Несмотря на то, что вышеописанная схема покупки недвижимости является вполне законной, застройщик нередко ограничивает право дольщика на переуступку, внося соответствующий пункт в договор.

Дольщик сможет заключить договор переуступки только с согласия застройщика, которое даётся за определённое вознаграждение – 1-3% от суммы сделки.

Поскольку закон не обязывает застройщика давать согласие, то дольщики вынуждены соглашаться на отступные.

Тем не менее, инвестирование в строящееся жильё всегда было и остаётся сверхприбыльным видом вложения средств. Здесь главное не ошибиться с объектом инвестирования.

Как снизить риски при покупке квартиры от застройщика?

Покупка квартиры у застройщика имеет особенности и подразумевает определённые опасности. Случается, что после сбора денег, фирма просто исчезает. Иногда компания предлагает покупателям сомнительные схемы оформления договора. Чтобы не потерять и квадратные метры, и финансы, необходимо знать, как происходит оформление таких сделок.

Существует порядок покупки квартиры от застройщика:

  1. Выбрать застройщика. При этом отметать следует не только предложения с неоправданно высокими ценами, но и с подозрительно низкими, за которыми могут скрываться как долгие сроки строительства, так и простое мошенничество.
  2. Проверка компании-застройщика. Если квартира найдена, то нужно проверить фирму, узнать, как долго она существует, задерживала ли прежде сдачу домов. Кроме того, не будет лишним почитать отзывы о застройщике.
    Перед покупкой квартиры у застройщика рекомендуется затребовать документы фирмы:
    • Учредительные документы (устав, свидетельство ОГРН, свидетельство ИНН, документы, подтверждающие полномочия представителя компании).
    • Лицензию на застройку. При этом обратить внимание на высоту объектов, которые она позволяет строить, и на срок её действия.
    • Разрешение на строительство.
    • Проектную документацию.
  3. Осмотр места, где находится новостройка, на предмет развитости инфраструктуры, наличия пробок и т.п. Если здание находится на ранних стадиях строительства, то саму квартиру посмотреть не получится, но можно ознакомиться с макетом будущего жилья.
  4. Подписание договора долевого участия. В договоре должно содержаться следующее:
    • Указание на конкретный объект, подлежащий передаче.
    • Сроки.
    • Стоимость.
    • Гарантии.
  5. Приёмка жилья. После того, как дом достроен и сдан, покупатель должен принять квартиру. Если обнаруживаются какие-либо недостатки, то фирма обязана их устранить в срок, не превышающий 2 месяца. Если же недочеты не обнаружены, владелец получает ключи от квартиры и приступает к оформлению права собственности.

Договор долевого участия недействителен без государственной регистрации.

При покупке жилья от застройщика в Росреестр подаются следующие документы:

  • Заявление на регистрацию.
  • Документы об оплате госпошлины.
  • Договор долевого участия.
  • Акт приема-передачи жилья.
  • Кадастровый паспорт.

Срок получения свидетельства, при условии правильного оформления документов, — 1 месяц. После получения свидетельства дольщик автоматически становится владельцем квартиры и вправе распоряжаться ею без каких-либо ограничений.

Когда покупать квартиру: на стадии котлована или завершающегося строительства?

Квартиры на стадии котлована распродаются, когда отстроено хотя бы 2 этажа. Приобретение таких квартир характеризуется повышенным риском и возможностью получить значительную прибыль, особенно после завершения строительства и сдачи дома.

Крайне осторожно следует относиться к застройщикам, которые спешат распродать квартиры на начальном этапе строительства: это сигнализирует о нехватке средств.

Квартиры, продаваемые на стадии завершения строительства, стоят дороже и, следовательно, приносят меньшую прибыль. Однако и риски при приобретении такой недвижимости гораздо меньше.

Согласно статистике, только 15% покупателей приобретают квартиры на стадии котлована, тогда как на завершающем этапе строительства — 90%.

Стоит ли покупать квартиру у подрядчика?

Продажа квартиры от подрядчика не так часто встречается и в основном актуальна во времена кризиса, когда заказчик расплачивается с подрядчиком квартирой в строящемся доме. Он в свою очередь самостоятельно реализует жильё.

Стоит понимать, что подобная схема приобретения жилья довольно рискованная, так как при неисполнении подрядчиком своих обязанностей он не получит квартиру, а, следовательно, покупатель тоже не получит жильё.

Насколько оправдана покупка квартиры с обременением ипотекой

Обременение – это ограничение на распоряжение имуществом, информация о котором заносится в ЕГРП и в свидетельство о собственности.

Квартира, обременённая ипотекой, – это жилплощадь, которая находится в залоге у банка, поскольку ипотечный кредит выплачен не полностью. Реализация такой квартиры возможна только с одобрения кредитной организации. При этом банк вправе предъявить требования, без удовлетворения которых не даст согласие на реализацию залоговой недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры, находящейся в ипотеке:

  1. Покупатель квартиры выплачивает оставшуюся часть ипотечного кредита, о чём стороны подписывают соглашение. Данное соглашение удостоверяется нотариусом.
  2. После выплаты ипотеки банк выдаёт документ об отсутствии задолженности, и стороны подписывают договор купли-продажи.

Дальнейшая процедура оформления покупки квартиры не отличается от стандартной.

При наличии у покупателя положительной кредитной истории и достаточного дохода банк может дать согласие на переоформление ипотеки с продавца на покупателя.

На что обратить внимание, чтобы избежать возможные риски при покупке ипотечного жилья?

  1. Наличие иных обременений на квартиру, помимо ипотеки. Чтобы убедиться в их отсутствии, необходимо запросить информацию в ЕГРП.
  2. Взять выписку из домовой книги, чтобы удостовериться, что на приобретаемых квадратных метрах никто не прописан.
  3. Расчёты производятся через банковскую ячейку. Если покупка квартиры происходит за наличный расчёт, то при каждом получении денег нужно брать с продавца расписку.

Выбирая между приобретением жилья в новостройке или на вторичном рынке, лучше обладать информацией об особенностях операций купли-продажи таких квартир.

Что нужно знать при покупке квартиры в новостройке? Наша статья расскажет о подводных камнях и рисках, сопровождающих сделки такого рода.
Как провести возврат НДФЛ при покупке квартиры подробнее здесь.

Пользуйтесь возможностью вернуть у государства часть «своих, честно заработанных».

Покупка бывшей залоговой квартиры у банка

Ещё одним способом приобретения жилья является покупка у банка бывшей залоговой квартиры, за которую заёмщик не смог выплатить ссуду. Поскольку сам банк не вправе реализовывать недвижимость, его интересы представляет риэлтор, имеющий соответствующую аккредитацию. Надо заметить, что цены на такое жильё не всегда бывают ниже рыночных.

Иногда кредитная организация может предложить конфискованную квартиру другому лицу, заинтересованному в получении ипотеки. Ставка по такому кредиту снижена на 1-2 %.

Наиболее выгодный способ покупки бывшей залоговой квартиры являются торги, которые проводятся только по решению суда. Суд определяет её стоимость, достаточную для возмещения ущерба банка. Как правило, эта оценочная стоимость оказывается ниже рыночной.

Торги проводятся в городе, где находится продаваемое имущество, и организовываются судебными приставами. Информация об аукционе публикуется на сайтах судебных приставов, банков, а также на крупных риэлторских порталах.

Если первые торги срываются в связи с явкой менее 2-х участников или если не была предложена стартовая цена, то через 30 дней аукцион проводится повторно, при этом стоимость квартиры снижается на 15%.

Плюсы и минусы покупки недвижимого имущества у банка.

Преимущества:

  • Обычно выставляются на аукцион квартиры, расположенные в комфортных новостройках.
  • Квартиры проверены на юридическую чистоту.
  • Стоимость такого жилья нередко бывает ниже стоимости без залогового.

Минусы:

  • Покупатель вынужден самостоятельно снимать залоговое обременение, что влечет определенные расходы, например, на услуги нотариуса, оплату пошлин и другие процедуры юридического характера.

Итак, сегодня существует несколько схем покупки квартир с выгодой для себя: на стадии котлована, на стадии завершения строительства, приобретение залоговой или бывшей залоговой недвижимости, распродаваемой на торгах.

Каждый способ имеет свои особенности и таит в себе определенные риски.

Однако, имея некоторый багаж знаний или поддержку опытного юриста, можно не только купить квартиру для себя, но и получить существенную прибыль, инвестировав в строительство.

За дополнительной информацией по данному вопросу обращайтесь в рубрику «Покупка» по ссылке.

Источник: https://napravah.com/kvartira/pokupka/pereustupka-prav.html

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: