Как продать ипотечную квартиру при разводе

Содержание

Развод с ипотекой и ребенком: как проходит

Как продать ипотечную квартиру при разводе

РАЗВОДис.РУ Развод Раздел имущества

Развод – дело само по себе неприятное. А когда у супругов в наличии есть несовершеннолетние дети и квартира, взятая в ипотеку, процесс значительно усложняется. При наличии детей, оформить развод возможно только через суд. Там в первую очередь будут учитываться интересы детей и родителя, с которым они останутся.

сложность бракоразводного процесса при наличии ипотечных обязательств и несовершеннолетних детей заключается в том, что здесь необходимо учитывать интересы сразу трех сторон (бывших супругов и кредитора).

При получении ипотечных займов, один из супругов выступает основным заемщиком, а второй поручителем. От этого суть не меняется, так как оба несут одинаковую ответственность перед кредитором.

Если решение о разводе принято, необходимо уведомить об этом организацию, выдавшую кредит на квартиру.

Банк предложит оптимальные варианты по разрешению спорных вопросов по поводу раздела самой квартиры, находящейся в ипотеке, и по выплате займа. Но стоит отметить, что в этом случае банк оперирует вариантами, которые выгодны для него.

Если при разводе супругов они не устраивают, есть смысл рассмотреть другие перспективы разрешения ситуации.

Оптимальные варианты раздела ипотечной квартиры при разводе

Ежемесячная сумма выплат по кредиту делится поровну. Каждый из супругов начинает нести индивидуальную ответственность за погашение ипотеки. Супруги имеют равные права на собственность, но при этом каждый вносит платеж за свою долю.

Такой вариант не всегда удобен и надежен: во-первых, если у супругов нет другого жилья, они будут вынуждены продолжать жить под одной крышей.

Во-вторых, один из собственников может просто перестать платить свою долю кредита в силу разных обстоятельств:

  • супруг не проживает в этой квартире, следовательно, не считает нужным платить за нее;
  • у супруга финансовые проблемы, которые не позволяют ему выплачивать свою часть кредита;
  • супруг специально прекратил платежи, чтобы вынудить кредитную организацию выставить собственность на продажу.

В первых двух случаях, при условии, что один из заемщиков добросовестно выплачивает свою долю и долю экс-супруга, может рассчитывать на некоторые преимущества. На то, что в перспективе квартира делится не на равные доли, а с учетом того, что второй супруг выплачивал больше.

На заметку: банк не волнует, кто платит, а кто нет. Каждый месяц по определенному ипотечному займу должна выплачиваться фиксированная сумма, если она не поступает на протяжении длительного времени, банк вправе выставить квартиру на аукцион.

Доводить до аукциона крайне нежелательно, так как квартира будет продана по цене гораздо ниже своей реальной стоимости. Не исключено, что этой суммы не хватит даже на погашение ипотеки и супруги при разводе останутся должны, но уже за несуществующую собственность.

Возможен еще один вариант развития событий. Один из собственников закрывает свои обязательства по кредиту досрочно. Но, распоряжаться своей долей он не имеет права, так как квартира все еще находится в залоге у банка.

В этом случае кредитная организация тщательно изучает платежеспособность обоих заемщиков и при удовлетворительных результатах платеж делится на отдельные части, с дальнейшей возможность свободно распоряжаться долей квартиры, ипотека за которую погашена.

Один из заемщиков снимает с себя обязательства по выплате кредита и отказывается от права собственности в пользу второго заемщика. Этот вариант практикуется достаточно часто. Банк дает согласие переоформить ипотечный кредит на одного из супругов, если последний будет признан платежеспособным.

Важно: за любое переоформление ипотечного договора кредитная организация имеет право брать комиссию в размере от 0,5 до 1 процента от суммы оставшегося долга. Но в целом банки достаточно неохотно соглашаются на данную процедуру.

Продать квартиру, погасить сумму задолженности по кредиту, а оставшиеся деньги разделить поровну между супругами. Отличный вариант, который позволяет решить сразу несколько проблем: во-первых, супруги избавятся от необходимости продолжать совместную жизнь. Во-вторых, вопрос с выплатой кредита будет закрыт. Но такой вариант не всегда является возможным по нескольким причинам:

  • На продажу ипотечной квартиры необходимо получить разрешение в банке, выдававшем займы. Кредитные организации не с огромным удовольствием идут на такой шаг, так как они теряют проценты за пользование кредитом. А это немалая сумма. Но если оба супруга являются платежеспособными людьми, то банк одобрит продажу одной ипотечной квартиры, предложив взять две отдельные жилплощади на тех же условиях кредитования.
  • Найти покупателя, желающего связываться с квартирой, находящейся в ипотеке, достаточно сложно.
  • Продажа ипотечной квартиры – это совместная деятельность двух заемщиков-супругов. Но мало кто, приняв решение о разводе, захочет проводить так много времени вместе за общими хлопотами, посещая все необходимые инстанции.

Еще возможные варианты

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните на бесплатную горячую линию:

Для банка и супругов оптимальным вариантом является досрочное погашение платежа по ипотеке (платеж делится на равные доли или в судебном порядке). Найти на это средства можно разными способами:

  • продать другое имущество, нажитое в совместном браке;
  • оформить новый кредит на одного из экс-супругов.

На заметку: после оповещения банка о разводе супругов, он может потребовать погасить ипотечный кредит досрочно.

Либо банки предусматривают подобное развитие ситуации еще в договоре – прописывают обязательное досрочное погашение платежа в случае развода или требуют составить брачный контракт, в котором будут прописаны все нюансы.

Стоит отметить, что брачный контракт выручает не только в спорных ситуациях с ипотечной жилплощадью, но и в других, не менее сложных ситуациях.

Прописанные обязательства позволят избежать скандалов, лишней траты времени и денег, а также поберечь нервы как самих супругов, так и их детей.

Но встречаются и такие пары, которые и после развода без судебных решений, продолжают платить по кредиту в равных или оговоренных долях. Такое бывает, если супруги разошлись и остались в дружеских отношениях или в ипотечной квартире проживает их общий ребенок (если есть несовершеннолетние дети).

Ипотека при разводе, когда есть дети

Если у разводящихся собственников ипотечной квартиры есть несовершеннолетние дети, суд вправе отойти от стандартных правил деления платежей по кредиту. Может быть несколько вариантов развития событий:

  • Суд оставляет равные платежи с обеих сторон, но при этом родитель, который остается с несовершеннолетним ребенком, имеет в квартире большую долю.
  • При особых обстоятельствах родителя, оставшегося с несовершеннолетним ребенком (инвалидность, беременность, декретный отпуск, временная неплатежеспособность по иным причинам), сумма ежемесячного платежа может быть понижена, в то время как для второго родителя повышена. Вариант возможен только в том случае, если есть согласие со стороны банка, который тщательно проверяет платежеспособность родителя, на чью долю выпадет большая часть выплат.
  • Возможно частичное или полное погашение ипотечного кредита из средств материнского капитала, если сумма оставшегося долга позволяет. В этом случае несовершеннолетнему ребенку обязаны выделить долю в квартире, распоряжаться которой он сможет по достижению восемнадцати лет, после снятия обременения с квартиры.

Родитель, на обеспечении которого остается несовершеннолетний ребенок в большинстве случаев получает большую долю в ипотечной квартире.

Важно: раздел однокомнатной квартиры, находящейся в ипотеке, невозможен, если есть несовершеннолетние дети.

В ипотечной квартире может остаться только родитель с ребенком, второй должен будет освободить жилплощадь, получив компенсацию. Развод с ипотекой и несовершеннолетними детьми может пройти намного проще в случае, если каждый из супругов придет к единому мнению мирным путем. Это касается не только определения места жительства детей, но и решения вопроса о выплатах долга перед банком.

Источник: http://razvodis.ru/razvod/razdel-imushhestva/s-ipotekoj-i-rebenkom.html

Раздел квартиры в ипотеке при разводе с детьми: советы юриста, судебная практика

Для большинства россиян приобретение жилья в ипотеку является единственным способом улучшить свои жилищные условия: стоимость квартир в некоторых регионах страны настолько велика, что накопить нужную сумму может стать невозможной задачей.
Однако, при разводе ипотека способна значительно усложнить ситуацию. Как протекает раздел ипотечной квартиры и к чему готовиться, если есть дети?

Правильный раздел ипотечной квартиры при разводе, если есть у вас ребенок или дети

Квартира в ипотеке при разводе подлежит разделу так же, как и любая другая недвижимость, приобретенная во время нахождения пары в браке.

По общему правилу имущество, приобретенное в браке, делится пополам, если нет других условий (например, между супругами заключен брачный договор).

Разделитьнедвижимость в натуре между супругами возможно лишь в том случае, когда в ней две и более комнаты.

Квартиру с одной комнатой поделить таким образом невозможно, бывшие супруги могут стать лишь совладельцами по ½ доли. В тех случаях, когда в однокомнатной квартире остается один из супругов, другой может рассчитывать на денежную компенсацию в качестве возмещения части стоимости жилья.

В тех случаях, когда у супругов нет спора относительно недвижимости, они могут заключить соглашение, в соответствии с которым обязанности по кредиту переходят к тому из них, кто остается единственным владельцем квартиры.

Следует знать, что если у одного из супругов недостаточно средств для своевременного погашения кредита, то второй останется созаемщиком даже в случае отсутствия притязаний на жилье.

Когда супругам не удается достигнуть согласия, делить нажитое имущество, как и долги, начинает суд.

Если с одним из супругов остается жить ребенок (дети), то суд может выделить ему большую долю жилого помещения. Кредит в такой ситуации также может быть разделен пропорционально присужденным долям. В некоторых случаях (нетрудоспособность, воспитание ребенка с инвалидностью и т. д.) доля участия супруга в ежемесячном платеже может быть уменьшена.

Если родители каким-либо способом использовали средства материнского капитала (например, внесли его в качестве первоначального взноса или погасили часть задолженности по ипотечному кредиту), дети приобретают право на часть приобретенного жилья.

Следовательно, при разводе доля родителя, с которым остаются дети, будет увеличена за счет их долей. При этом долг по кредиту будет поделен между супругами поровну, т. к. и мать, и отец в равной степени обязаны содержать своих детей.

Квартира куплена в ипотеку в браке: что будет при разводе

Жилье, как и другое купленное в браке имущество, автоматически становится совместной собственностью обоих супругов, даже если на бумаге правообладателем значится лишь один из них.

Если квартира куплена за счет заемных средств, взятых одним из супругов, то в большинстве случаев второй из них имеет статус созаемщика, что ведет к их солидарной ответственности перед банком.

Сценарий того, как будет происходить развод с ипотекой и ребенком, зависит от различных факторов, основным из которых являются отношения бывших супругов.

  1. Когда развод проходит бес длительных судебных разбирательств, бывшие супруги могут продолжать оплачивать ипотеку вместе. Например, мужчина может съехать из однокомнатной квартиры, оставив ее ребенку и бывшей жене, но продолжать оплачивать при этом половину ежемесячного платежа либо всю сумму целиком. Однако подобные разводы – редкость, и дележка имущества и долгов чаще происходит куда драматичнее.
  2. Бывшие супруги могут заключить между собой соглашение и распределить доли в квартире и суммы, подлежащие уплате с каждого из них. Такое соглашение требует согласования с банком, и, в случае одобрения, кредитная организация «сделает» из одного кредитного договора два. Данный способ очень редко применяется на практике, т. к. банк несет риск повышенный риск невозврата денежных средств и уже не одному кредиту, а по двум.
  3. Один из супругов вправе добровольно отказаться от своей доли и выйти из ипотечного договора, но, как и предыдущий способ, этот вариант требует согласия банка и убедительных доказательств платежеспособности второго супруга.
  4. При наличии накоплений разводящаяся пара может погасить долг перед банком, продать квартиру и разделить вырученные средства. Этот способ наиболее легок в реализации, но не всегда у пары имеются накопления в нужном размере.

При недостижении согласия спор о разделе имущества и долгов подлежит разрешению в судебном порядке.

Ипотека до брака, как быть при разводе

Ситуации развода и раздела имущества, когда недвижимость была приобретена в ипотеку одним из супругов еще до официальной регистрации брака, одни из самых легких с правовой точки зрения.

Ипотека до бракаприводит к тому, что такая квартира не подлежит какому-либо разделу и ее собственником является то лицо, которое указано в качестве правообладателя в выписке из госреестра недвижимого имущества.

Второй супруг не может претендовать на часть квартиры, однако он вправе рассчитывать на компенсацию! Так происходит потому, что с момента заключения брака деньги, за счет которых в квартире был произведен ремонт, была куплена мебель или погашалось обязательство перед банком, становятся общими, даже если второй супруг не работал ни дня и не имел никакого дохода.

Данный вопрос супруги могут решить самостоятельно, если договорятся о сумме компенсации, однако практика показывает, что при разводе такое редко кому удается. Чаще второму супругу приходится обращаться в суд с заявлением и доказывать там обоснованность своих требований.

Разделить квартиру, купленную в ипотеку до регистрации брака или в гражданском браке, можно лишь в одном случае: сожители решили купить недвижимость, официально являясь созаемщиками, и, следовательно, совладельцами жилья.

Как продать ипотечную квартиру при разводе

Часто разводящиеся супруги предпочитают продать квартиру, погасить с вырученных средств задолженность по ипотечному кредиту и разделить остаток между собой. Такой способ позволяет супругам разъехаться, имея при себе определенную сумму денег и не вынуждая их жить под одной крышей.

Для заключения сделки купли-продажи квартиры, находящейся в залоге, нужно получить одобрение залогодержателя на сделку.

В нашем случае – это банк, который вряд ли охотно согласится на продажу квартиры, т. к. в результате он потеряет часть прибыли в виде взимаемых с заемщика процентов по кредиту.

В-третьих, занимаясь продажей недвижимости, супругам придется часто общаться друг с другом и согласовывать различные вопросы, что может спровоцировать лишние конфликты.

Как разменять ипотечную квартиру при разводе с детьми

После развода разменять ипотечную квартиру в традиционном смысле возможно только одним способом: квартира разменивается со значительной доплатой в вашу пользу, которую можно обратить в счет погашения задолженности перед банком.

Данный способ неудобен тем, что помимо согласия банка вам придется приложить немало усилий для поиска лица, готового вступить в подобную сделку. Обычная продажа ипотечного жилья с последующей покупкой другого оформляется гораздо проще и быстрее, нежели размен.

Как делить ипотеку при разводе через суд

При разводе не только имущество подлежит разделу между супругами, но и долги, в том числе ипотечные. Процесс раздела кредита, выданного на покупку жилья, можно свести к следующим этапам:

  1. Обратиться в суд с иском о разделе имущества, нажитого в браке. В большинстве случаев кредит распределяется между супругами пропорционально к долям каждого из них: чем больше часть имущества, тем больше размер долга. Срок исковой давности для дел подобной категории составляет три года.
  2. Получить судебное решение, зарегистрировать свое право собственности в Росреестре и получить выписку.
  3. Уведомить банк о вынесении судебного решения, направив туда выписку с сопроводительным письмом.

Правом на обращение в суд с иском о разделе имущества и долгов бывших супругов обладает и кредитная организация, выдавшая заемные средства. Такая ситуация может возникнуть, когда лицо, на которое оформлена ипотека, не в состоянии вносить ежемесячный платеж по кредиту, и при этом все еще не произведен раздел имущества и долгов между бывшими супругами.

Необходимо также знать, что требование банка может быть удовлетворено за счет реализации доли, принадлежащей супругу-должнику.

Судебная практика при разводах с ипотекой и детьми

Судебная практика по бракоразводным процессам, в которых суду приходится разрешать и вопросы, касающиеся раздела долгов по ипотеке, содержит большое количество различных примеров.

Несмотря на кажущуюся общность, ситуации могут различаться в мельчайших деталях, из-за чего суды выносят совершенно противоположные решения по, казалось бы, аналогичным делам.

В целом большое значение для рассмотрения дела судом имеют следующие факторы:

  • наличие общих детей (в том числе усыновленных);
  • определение постоянного места жительства детей после развода;
  • уровень доходов каждого из супругов;
  • позиция кредитной организации.

Так, Лазаревским районным судом г. Сочи было вынесено решение по иску об исключении бывшего супруга из числа заемщиков по договору ипотеки. Истица в иске указала, что квартира была приобретена ею и ответчиком в период, когда они находились в браке, при этом супруги выступали созаемщиками.

После расторжения брака бывший супруг решил отказаться от своей доли в пользу истицы и их общего несовершеннолетнего ребенка, оформив свое волеизъявление в письменной форме (заверенной нотариально распиской).

Помимо расписки, истица в подтверждение своих требований представила суду платежные документы, подтверждающие, что она на протяжении четырех лет единолично вносит необходимые суммы в счет погашения кредита.

Суд посчитал возможным при таких обстоятельствах исключить ответчика из состава должников по ипотечному кредиту и разделить общие долги бывших супругов.

В то же время, Первомайский суд г. Омска отказал истице в удовлетворении аналогичных требований в связи с позицией кредитной организации (ипотечный кредит был взят супругами в Сбербанке).

Представитель банка пояснил, что доход матери составляет 29 тыс. рублей, в то время как ежемесячный платеж по ипотеке равен 24 тыс. рублей.

Пока супруги находились в браке, указанная сумма составляла около 40% от их общего дохода.

Если же бывшая супруга получит во владение всю квартиру, то на ежемесячный платеж будет уходить почти вся ее зарплата, что запрещено банковскими правилами кредитования.

Рассмотрим еще один пример из судебной практики: кредит на покупку жилья был получен одним из супругов еще до регистрации брака и погашался исключительно из личных средств заемщика. После вступления в брак заемщик продолжил вносить платежи по кредиту из собственной зарплаты, т. к. супруга изначально не была трудоустроена, а впоследствии не могла выйти на работу в связи с рождением ребенка.

Рассматривая указанное дело, суд решил, что бывшая жена имеет право на половину всех уплаченных по кредиту средств с момента регистрации брака: супруг хотя и вносил суммы со своей зарплаты, но эти деньги уже были общим, семейным бюджетом.

Развод с женой, если есть и дети и не выплаченная ипотека, по умолчанию не может быть простым! Суд же обязательно защитит интересы бывшей жены и детей, даже если муж работал ночами на благо семьи, а супруга только тратила заработанное.

Воспитание ребенка (детей) и ведение хозяйства – это уважительная причина, по которой супруг или супруга могут не работать, поэтому отсудить часть имущества по этому поводу просто невозможно.

Каждый случай развода и раздела имущества и долгов, проходящий через суд, уникален, и к чему приведет то или иное дело, заранее предсказать невозможно. Поэтому обращение юристу будет очень хорошим решением!

Можно ли избежать судебных тяжб и неожиданных решений по делам такого рода?

Да, есть два способа: постараться жить долго и счастливо либо заключить брачный контракт, который может быть составлен и подписан супругами как до, так и после свадьбы. В нем можно утвердить наиболее выгодный для всех способ дележа имущества после развода, что позволяет защитить свои интересы заранее.

Источник: https://zakondoma.ru/razdel/razvod-s-ipotekoj-i-rebenkom-kak-delit-kvartiru.html

Раздел ипотечной квартиры при разводе: что нужно знать обеим сторонам

Жилищное право > Ипотека > Раздел ипотечной квартиры при разводе: что нужно знать обеим сторонам

Современным законодательством определено, что все, что нажили люди в браке, должно быть поделено в равных долях в случае их развода. Имеется ввиду не только недвижимость (дома, квартиры, гаражи), но и приобретенная мебель, техника и др.

Если супруги являются владельцами квартиры, причем, приобретенной по ипотеке, то им приходится сталкиваться с интересами еще одной стороны. Ею выступает банк, выдавший ипотеку.

Раздел ипотечной квартиры при разводе предполагает и деление ипотечных обязательств. То есть, люди, принявшие решение развестись, не освобождаются от необходимости вносить ежемесячные платежи.

Особенности раздела ипотечной квартиры

Раздел ипотечной квартиры после развода. Фото № 1

Начать же лучше всего с изучения всех тонкостей процедуры раздела. Обычно она затягивается на длительный период: супруги выясняют, с кем останутся дети, оформляют бракоразводные бумаги, договариваются, кто будет платить. На это может уйти не один месяц.

Задерживать же выплаты не стоит: если они не производятся на протяжении трехмесячного срока, у банка есть все законные основания распоряжаться квартирой на свое усмотрение.

Поэтому любой человек должен быть заинтересован в максимально быстром завершении процесса. Для этого нужно ответить на ряд основных вопросов, среди которых такие, как:

  1. Был ли заключен брачный контракт?
  2. Взята ипотека до вступления в брак или же после?

Данные моменты и повлияют на дальнейшую схему действий.

Как делить ипотеку, полученную одним из супругов до брака

Каждый из супругов имеет право на долю ипотечной квартиры. Фото № 2

В этом случае не обойтись без внимательного изучения семейного кодекса. По его нормам все то имущество, которое было нажито человеком до вступления в брак, называется личным. Поэтому оно не делится при бракоразводном процессе.

Но этот же самый документ дает бывшему супругу право рассчитывать на свою долю. Ведь выплачивался кредит из общих доходов.

И даже не имеющий работы человек вправе обращаться с подобными требованиями: заработок хотя бы одного супруга – это, как ни крути, общий семейный бюджет.

Если обратиться к судебной практике, то окажется, что такой супруг обычно выигрывает процессы, тем более, если успевает подготовить хорошую доказательную базу (речь идет о наличии чеков, выписок и т. д.) и заручиться поддержкой опытного адвоката.

Более сложная ситуация складывается с тем жильем, которое было куплено по ипотеке в новостройке. Законодательно оно переходит в собственность после того, как объект сдается в эксплуатацию. Поэтому при развитии ситуации нужно быть готовым к одному из двух вариантов:

  • Заемщику, состоящему в браке, вероятнее всего придется по решению суда заняться выделением доли второй половине (уже бывшей).
  • Если свидетельство получено после расторжения брака, то опять-таки по судебному решению придется компенсировать денежные затраты бывшего мужа/жены, ведь выплаты осуществлялись совместно.

Брачный контракт: панацея или нет?

Не все пары задумываются об оформлении брачного договора. А нужно бы. Ведь этот документ включает в себя все стороны деления недвижимого имущества, в том числе, и ипотечные обязательства. Пусть даже они заключались до женитьбы/замужества.

Этот документ, заверенный нотариально, будет решающим при судебных разбирательствах. При наличии брачного договора, раздел ипотеки будет происходить согласно ему. При его отсутствии – вопрос понадобится решать в судебном порядке.

Бывшие супруги – созаемщики

Ипотечный кредит оформлен в период пребывания в браке. Фото № 3

Статистические данные – вещь серьезная. Именно они говорят о том, что в свыше чем 70% ситуаций супруги оказываются созаемщиками.

Выход есть и в этом случае. Важно, чтобы еще до того, как встанет вопрос про раздел ипотечной квартиры при разводе, продумать возможные пути и предпринять попытку все решить мирно. Тогда судебные тяжбы, невыплаты по кредиту и иные неприятные моменты сторон не коснутся. Итак, мирное урегулирование предполагает:

  • Дальнейшие совместные ипотечные выплаты.
  • Отказ одного из супругов от ипотеки и жилья в пользу второго.
  • Продажа квартиры с согласия банковской организации и разделение поровну вырученных средств.
  • Выплата ипотеки в полном объеме, последующая продажа квартиры и разделение средств.

Последний случай наиболее выигрышен в части оформления, так как не нуждается в долгих разбирательствах. Но такое решение проблемы выбирается не часто.

Склонившись к первому варианту, следует обратиться к банковским специалистам: они составят новый договор, облегчающий выплаты. В итоге каждым заемщиком его доля оставшегося ипотечного кредита будет вноситься отдельно.

Продажа ипотечной квартиры

Продажа квартиры с невыплаченным кредитом возможна. При условии, что даст на это добро банк. Ведь у него квартира находится в залоге до окончательного погашения ипотеки.

Если квартира продается, то каждый из супругов может рассчитывать на ее часть или же соразмерную денежную выплату.

Неудобства данного способа заключаются в дополнительных сложностях с кредитной организацией и уменьшением стоимости квартиры. Ведь не каждый покупатель подобного жилья согласится заниматься его дополнительными юридическими проверками.

Что делать парам, если в браке есть дети

При наличии несовершеннолетних детей изменение доли собственности в квартире коснется той стороны, с которой они будут жить. Это правило и берется в расчет при дальнейшем разделе ипотеки.

Нужно помнить еще об одном моменте: если дети в продаваемой квартире прописаны, то придется позаботиться об их срочной выписке.

Иначе ситуацией и незадачливыми родителями, не способными позаботиться о нормальных условиях проживания детей, заинтересуются органы опеки.

Отказ одного из супругов от выплат своей доли

Нередки и такие ситуации, когда кто-то из распадающейся семьи отказывается от выплат своей доли. Тогда происходит переоформление договора на платёжеспособную сторону. Отказавшийся супруг при этом избавляется от тяжб по выплатам – это плюс. Минус – он лишается права претендовать на свою долю в данном жилье.

В случае отказа одного из созаёмщиков производить ипотечные выплаты на протяжении трехмесячного срока, но при этом не спешащего подписывать отказ, можно решить проблему двумя способами:

  • Погасить кредит другой стороной.
  • Продать жилье (делает это банк). Вырученная сумма пойдет на оплату задолженности. Обычно продажа осуществляется по заниженной стоимости, приравненной практически к сумме долга. Таким образом существенно ускоряется процесс.

Раздел ипотечной квартиры при разводе через суд: процедура, документы

Разрешение вопроса раздела ипотечной квартиры в суде. Фото № 4

Часто супругам бывает сложно договориться насчет ипотечных выплат. Один из путей решения такой ситуации – обращение к юристам и в суд. При этом должен быть подготовлен пакет документов для раздела ипотечных долгов:

  • Все банковские документы на жилье.
  • Документы, подтверждающие личность супругов (должны быть копии и оригиналы).
  • Свидетельство о расторжении брака.
  • Выписка из банковской организации, которая показывает, на какой стадии находится погашение кредита.

Жилье, оформленное по военной ипотеке, и развод супругов

При делении имущества, оформленного по военной ипотеке, есть свои нюансы. Главный из них – это несение обязательств по выплатам не самими супругами, а Министерством обороны.

Участвует в программе, так же как и становится в дальнейшем владельцем жилья, военнослужащий. Не играет роли, есть у него супруг/супруга или дети.

 По этой причине и к разделу ипотеки они не будут иметь никакого отношения.

У участника нет права переоформить кредитный договор, даже если речь зашла о разделе квартиры, которая была приобретена по военной ипотечной программе.

Необходимо остановиться и на другой стороне вопроса: если не исполняются условия договора целевого жилищного займа (происходят невыплаты, возможно, имеются другие форс-мажорные обстоятельства), то о возврате взятых по программе денежных средств придется позаботиться самому военнослужащему, но в коем случае не его второй половине, хотя и бывшей.

Аренда ипотечной квартиры: законен ли этот вариант?

Может ли быть сдана в аренду ипотечная квартира. Фото № 5

Для некоторых разведенных супругов одним из вариантов поиска финансов для выплаты кредита на жилье становится сдача последнего в аренду. Но, к сожалению, никакой законности в подобном решении нет. Ведь жилье находится в банковском залоге.

Значит, заключить договор аренды, не получив на это разрешение банка, нет возможности.

Рассчитывая на положительный исход при разделе ипотеки, следует более ответственно отнестись к данному вопросу. Решение его мирным путем позволит сэкономить время и силы.

Если сделать так не удается, нужно собрать те бумаги, которые доказывают участие в кредитных выплатах. Не помешает и хороший адвокат.

Более детально о разделе ипотеки при разводе смотрите в видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

12 Дек 2016      kasjanenko         64      

Источник: http://PravoZhil.com/ipoteka/razdel-ipotechnoj-kvartiry.html

Можно ли продать ипотечную квартиру. Например при разводе и купить новую

Получение ипотеки, это спасения для многих жителей нашей необъятной родины, можно почти сразу получить жилплощадь и платить за нее длительный промежуток времени. Конечно есть много минусов такой схемы, например «большой платеж» и т.д., сейчас все перечислять не буду, подробнее можете почитать в этой статье.

Но зачастую у заемщиков могут возникнуть проблемы, и он уже не в состоянии платить за квартиру, например – семейные обстоятельства или сокращение с работы, да мало ли что.

В любом случае, нужно решать вопрос с жилплощадью, снимать с себя обязательства платежей, и тут возникает справедливый вопрос – а можно ли ее продать? В нашем мире нет ничего невозможного, однако столкнетесь со многими трудностями …

НА стадии оформления документов во многих финансовых организациях, нам подчеркивают — что финансовые обязательства по ипотеке должны нести только вы – заемщик и просто продать такой заемный продукт у вас не получится! В этом есть доля истины, однако существует ряд лазеек, как чисто логических, так и чисто юридических, но про них чуть позже, для начала — давайте подумаем, что может нас подтолкнуть продать квартиру.

Причины продажи

Многие банки (финансовые учреждения) думают, что причинами продажи могут стать только мошеннические схемы – отмывание денег, обманы и т.д., это возможно и справедливо, ведь сейчас по стране просто уйма мошенников, черных риэлторов.

Но иногда такие квартиры продают по вполне человеческим причинам, как я уже указал выше:

1) Это развод, квартира оформлена на жену, а она в декрете с ребенком и просто не вытянет такой платеж.

2) Потеряли работу, и никак не можете найти, а платежи просто загоняют вас в долги. Особенно если недвижимость в Москве.

3) Заключение под стражу. Всякое бывает, тут как говориться – «от сумы и от тюрьмы не зарекайся», также платить не можете.

4) Смена места жительства – в смысле не другой район, а смена страны. Например — живете в России а уезжаете, скажем в Германию на ПМЖ, понятно что здесь вам ипотека уже не нужна.

Однако по статистике первым номером с большим отрывом от остальных идет развод, буквально 70 – 75% продаж идут по это причине – распадаются семьи.

Тянуть с платежами я вам не советую, потому как уже после трех месяцев неуплат пойдут серьезные пени. Вам стоит обратиться в финансовое учреждение, и написать заявление, в которой стоит объяснить ситуацию.

Также стоит указать, что вы хотите продать квартиру и вернуть часть средств, которые уже были погашены – так поступают 90% заемщиков, как правило, покупают новые квартиры или жилплощадь но с меньшей квадратурой. Например, у вас была «трешка», можно купить «двушку» или «однушку», для молодых мам которые остались с детьми на руках, это спасение. Уходит бремя ипотеки, да и жилплощадь, хоть какая-то остается.

Какие есть ограничения от банков?

По закону банк (финансовая организация) не могут вам запретить продавать ипотечную квартиру.

То есть продать вы ее можете! Также им не выгодно, если вы не будете платить, они не будут получать свои же деньги, которые они вложили, а также проценты сверху.

Поэтому если вы задумали продать квартиру, то банк после вашего заявления все же пойдет вам на встречу. Также он заморозит проценты, может и платежи на время продажи.

Если хотите то некоторые структуры, могут даже передать ипотечное кредитование, то есть покупатель отдает вам часть денег, которое уже вы погасили, на него переоформляют кредитное обязательство, и он платит дальше за вас! Правда вам стоит переоформить собственность на нового покупателя в департаменте недвижимости.

Однако первая трудность, это тщательное рассмотрение нового покупателя. Кредитная организация будет долго и очень пристально рассматривать их, что говорится «под лупой». Ведь им нужно убедиться, что новый приобретатель платежеспособен и может потянуть ипотеку.

Многие заемщики не хотят просто продать квартиру, они хотят ее обменять на меньшей площади, однако банк на такое не пойдет, вам нужно самостоятельно продать жилплощадь и после этого оформить новую покупку.

Каким способом можно продать квартиру?

Их не много, если сейчас сказать на «вскидку», то не более четырех. Первые это решение передачи ипотечного кредитования новому заемщику, последние это прямая продажа и гашение уже живыми деньгами. Однако все подробнее:

  • Перекредитование. Этот способ работает только тогда, когда у вас осталась небольшая сумма за ипотеку. Скажем до 500 000 рублей. Просто берем потребительский платеж и гасим ипотечный, таким образом — мы становимся, единим владельцем, с нас снимают обременение банка и мы вправе делать все что хотим, можем продавать или менять. Почему всего 500 тысяч рублей? Да просто потому что больше потреб, могут не одобрить!
  • Расчет живыми деньгами. Для вас это самый простой метод, а вот для покупателя немного сложный.

Итак – продавец и будущий покупатель решают продать – купить такую ипотечную квартиру.

Первое что они должны сделать, так это оформить свои отношения у нотариуса, а именно – покупатель должен внести продавцу первый оговоренный сторонами платеж (будет считаться авансом).

Далее будущий владелец идет в банк и погашает всю оставшуюся сумму ипотеки, на что банк дает справку, что он претензий не имеет, квартира переходит полностью в собственность заемщика. После новый владелец, отдает старому разницу (та сумма, которая уже была погашена).

Затем они едут в департамент недвижимости и переоформляют документы на собственность на нового владельца, а также снимают ипотечное обременение, по справке от банка. Вот и все. Таким образом — у вас остается разница на руках, а новый владелец, пользуется квартирой.

  • При помощи банковского счета. Для покупателя это наиболее правильный и выгодный способ, тут можно избежать мошенничества. Итак – покупатель открывает два счета в банке, один это часть уже погашенных денег, которые пойдут старому владельцу. Вторая это часть для погашения банку. У нотариуса эти части передаются тем лицам – организациям, которым они назначаются. Таким образом, банк получает оставшуюся сумму и также дает справку о снятии претензий, а старый владелец получает сумму, которую он платил. Затем также едем в департамент недвижимости – снимаем ограничение с квартиры и переоформляем на нового владельца.
  • Переоформление самой ипотеки. Такое используется редко, но возможно! Как я уже писал выше, вы просто передаете свой не загашенный ипотечный кредит, новому собственнику. А он отдает вам сумму, которую уже загашена вами. Для этого заполняются специальные формы в самом банке, ипотека переоформляется на нового собственника (если он подходит), также переоформляется и право собственности, и залог. Вы просто получаете деньги либо в банке, но желательно у нотариуса. Теперь за вас будет платить новый собственник, с вас обязательство сняли.

Продажа ипотечной строящейся квартиры

Тут еще все более сложно.

Во-первых, вы можете быть еще не в собственности, а в долевом участии, то есть вы имеете часть большого дома.

Во-вторых, мало кто захочет покупать «недострой», пусть даже от серьезного застройщика.

В-третьих, банк продать такую квартиру сможет только с переведением ипотеки на другое лицо, будете искать долго.

Если честно, то вам стоит поступить так:

  • Пишем заявление в банк, о приостановке платежей (и начислению процентов) пока здание не достроится.
  • После того как дом построен, оформляем на себя с обременением.
  • Далее просто продаем, по нашей верхней инструкции. Иначе будет сложно!

Как определить цену квартиры?

Зачастую заемщик хочет продать подороже — чтобы получить больше денег. А банк хочет продать быстрее — то есть дешевле и покрыть свои затраты. Поэтому зачастую возникает конфликт, однако чтобы вам не попасть впросак, нужно правильно и самое главное адекватно оценить квартиру! Ведь если вы будете долго «ломаться», то банк все равно заберет свое. Так что поступаем с умом.

Вам как заемщику нужно будет заказать оценку рыночной стоимости квартиры на данный момент, причем учитываются все и вся.

Начиная от этажа (первый или последующие), парковкой, местом расположения в городе (центр или окраина), ремонтом, встроенной мебелью и т.д., пунктов может быть до пятидесяти.

После этого вы будете реально знать, сколько стоит ваша квартира, причем такая оценка будет официальным документом и банку. Уже отталкивайтесь именно от нее!

Видео версия статьи

Вот такая вот статья получилась, думаю будет полезна, читайте наш строительный блог.

Источник: http://remo-blog.ru/ipoteka/mozhno-li-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-naprimer-pri-razvode-i-kupit-novuyu.html

Как продать ипотечную квартиру при разводе

  1. Если заемщик на этот момент расторгнет брак, то его обяжут выплатить компенсацию мужу/жене. При принятии такого решения суд учитывает факт совместной выплаты кредита. Однако большое значение в данной ситуации будет иметь и компетентность юриста.
  2. Если заемщик состоит в браке до получения свидетельства, суд обяжет выделить долю квартиры до развода.

Но если вторая сторона сможет доказать, что часть ипотеки была выплачена за счет ее средств (например, полученных вследствие продажи автомобиля, земельного участка или полученного наследства), то тогда она сможет претендовать на часть ипотечной недвижимости.

По этой причине второму из супругов желательно сохранить документы, подтверждающие происхождение средств.

Ипотека при разводе

После развода ипотека делится между бывшими супругами наравне. Если ваш муж не платит свою долю — то и проценты за просрочку так же делятся на двоих заёмщиков. Но после развода, даже если ваш муж не будет платить по ипотеке, он не обязан отказываться от своей доли в квартире. У него будет возможность оформить на себя 1/2 квартиры в собственность и проживать в ней.

Как быть с ипотекой при разводе

Данный способ неудобен не только из-за дополнительных сложностей с банком, но и в денежном плане, потому что: найти покупателя на квартиру, обременённую ипотекой сложно. Редко кто готов тратить деньги на дополнительные юридические проверки и оформление договора купли-продажи. И продавать жильё придётся по сниженной цене, иначе его никто не купит.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе

Нередко случается, что один из бывших супругов отказывается выплачивать свою долю по ипотеке. В таком случае договор переоформляется на платёжеспособного. Со второго снимаются все тяжбы по выплатам, но при этом он не имеет права требовать долю в квартире.

Ипотека при разводе: практические рекомендации и раздел имущества

В случае если гражданские супруги оформляют ипотеку, банк заключает договор кредитования с солидарной либо индивидуальной ответственностью. Квартира оформляется в собственность основного заемщика.

В случае расторжения гражданского брака, второму супругу придется иметь дело с судом.

Ему предстоит доказать сам факт отношений, а также подтвердить факт совершения платежей по ипотеке средствами семейного бюджета.

Как продать ипотечную квартиру при разводе супругов

Как правило в голову приходит мысль – нанять квалифицированного юриста. Однако, исходя из практики бракоразводных процессов, главной задачей всех юристов является отработать полученный гонорар. В ход идут лживые доказательства, в суд вызываются свидетели, порочащие одного из супругов.

Рекомендации по разделу ипотеки при разводе

Если сторонам ипотечного соглашения не удается договориться, нужно идти в суд. Как уже говорилось, однозначного развития ситуации при судебном разбирательстве не существует.

Суд может принудить кредитную организацию выполнить операции с залоговой квартирой, обязать переоформить ипотечный договор на одного из разведенных супругов, обязать супругов продолжать выплаты до погашения кредита. Возможны и другие решения.

Семейная трагедия: что будет с ипотекой при разводе

Бывают случаи, когда второй супруг получает компенсацию в размере уже выплаченного на момент развода долга по ипотеке (т. е.

первый супруг выкупает ипотеку у второго или выкупает ту часть, которую второй оплачивал из своего дохода), а оставшуюся часть долга оплачивает тот, кому досталась вся квартира. Если супруги договориться не могут, то размер компенсации устанавливает суд.

Как правило, суд просто делит пополам рыночную стоимость квартиры или делит пополам размер стоимости ипотеки (узнает её у банка).

Как правильно делится ипотека при разводе с детьми

  • При наличии согласия банка можно внести изменения в ипотечный договор и разделить ответственность за погашение задолженности на определенные части.
  • При наличии брачного договора или через суд квартира может делиться по согласию.

  • Квартира по суду делится напополам, иное возможно тогда, если один из супругов сможет доказать, что только он принимал участие в оплате жилищного заема.

  • Сделка может быть переоформлена только на одного, но только если банк удостовериться в его платежеспособности, хорошей кредитной истории, надежности как плательщика. Будущему заемщику важно знать, как сохранить кредитную историю положительной, несмотря ни на что, об этом подробно расскажет данный обзор.

ВНИМАНИЕ! В случае, если доли в квартире и ипотечные обязательства разделяются банком, а бывшие супруги продолжают платить каждый свою часть некогда общего долга каждый за свою часть квартиры, то самым главным риском является право банка обратить взыскание на ВСЮ квартиру, находящуюся у него в залоге, если кто-либо из супругов перестанет платить. В таком случае может создаться ситуация, когда добросовестный супруг останется без денег и без своей доли. Мы рекомендуем найти возможность и договориться о полной передаче кому-либо из супругов Будьте внимательны!

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

  1. Продолжение совместного пользования квартирой после прекращения брачных отношений до момента снятия залога с гашением кредитных обязательств по договоренности;
  2. Оформить отказ одного из супругов от доли на жилое помещение, при котором все обязательства по погашению кредита перейдут на второго супруга. Такой отказ должен быть согласован с банком, если оба супруга значатся в качестве созаемщиков;
  3. Получить согласие банковского учреждения на отчуждение имущества третьим лицам, а за счет вырученных средств полностью погасить взятый ипотечный кредит с распределением остатка денег между бывшими супругами;
  4. Полностью исполнить денежное обязательство перед банком и погасить долг, после чего снять залог и поделить жилое помещение по общим правилам раздела имущества.

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе

Распространены ситуации, когда после развода муж или жена прекращает вносить денежные средства в счет погашения кредита.

Причин тому может быть множество – от недостатка денег до желания насолить бывшей «второй половинке», но последствия для всех одинаковы: просрочка платежей приводит к начислению и накоплению пени — не на одного должника, а на обоих, независимо от того, кто не платит.

Несвоевременная и неполная выплата тела кредита, процентов, пени – приводит к росту долга. В конечном счете, долг может достичь таких размеров, что банковская или кредитная организация получит через суд разрешение продать ипотечную недвижимость, а муж и жена останутся без жилья и без денег.

Ипотечный кредит будет являться совместным обязательством и по закону должен будет разделен между супругами в соответствии с их долями в общем имуществе, то есть по общему правилу пополам. На практике суд оставляет долг за фактическим заёмщиком, а со второго супруга присуждает выплату или уменьшает имущество на сумму половины задолженности.

Как разделить ипотечную квартиру при разводе без последствий

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме.

При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке.

Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

Источник: http://onejurist.ru/nalogi/kak-prodat-ipotechnuyu-kvartiru-pri-razvode

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: