Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Содержание

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Рекламный блок:

Владельцы жилплощади полагают, что процесс согласования переустройства квартиры требует колоссальных временных и финансовых затрат. В этом случае работает известная русская поговорка о том, что скупой платит дважды.

Незаконная перепланировка практически всегда приводит к наложению штрафа, но не это обходится дорого – собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Плюс ко всему придется оплатить судебные издержки и другие расходы.

Допускается ли продажа жилья с незаконной перепланировкой

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ, изменения конфигурации квартиры могут проводится только после согласования с жилищной инспекцией. Эти же нормативно-правовые акты регламентируют процесс сбора документации, а также указывают на разрешенные и запрещенные действия при переустройстве квартиры.

Помимо Жилищного кодекса РФ, вопрос перепланировки может регулироваться региональными нормативно-правовыми актами. Если переустройство объекта недвижимости проводилось в соответствии с законодательными нормами, оно будет считаться корректным.

Когда все изменения в жилплощади оформлены должным образом, продать квартиру можно без проблем. Сложности возникают в том случае, если процедура была проведена самовольно и никаких разрешительных документов получено не было.

Почему это является проблемой? Дело в том, что в процессе перепланировки могла быть изменена площадь помещений, а иногда создается угроза жизни и здоровью других жильцов (когда не были соблюдены строительные или противопожарные нормы). Известны случаи, когда в результате незаконного переустройства происходил обвал перекрытий многоквартирного дома, вследствие чего погибали люди.

[/su_box]

Получается, что то, что обозначено в документах отличается от характеристик объекта по факту. Кроме того, новый собственник принимает на себя ответственность за нарушение строительных норм. Все это незаконно, поэтому по общему правилу продажа жилья с незаконной перепланировкой запрещена.

Утаить факт перепланировки без разрешения также нельзя. Рано или поздно покупатели обратят внимание на несоответствие. В этом случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, на том основании, что продавец не предоставил полной информации об объекте недвижимости. Введение покупателя в заблуждение незаконно.

Возможные способы продажи квартиры

Реализация имущества возможна одним из двух способов:

  1. Составление договора купли-продажи с оговоркой.
  2. Оформление перепланировки по закону.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Составление договора купли-продажи

Момент незаконной перепланировки необходимо обговорить с покупателями. Если они согласятся, то можно включить пункт об оформлении переустройства после государственной регистрации сделки.

В таком случае покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку и понести все расходы, связанные с этой процедурой. Однако в этом случае квартира продается дешевле. В некоторых случаях сумма скидки может достигать до 20 %.

Прежде чем выбирать этот вариант, необходимо просчитать, выгодно ли будет настолько снизить стоимость жилья. Довольно часто целесообразнее согласовать все изменения в квартире своими силами.

Кроме того, на этот вариант не смогут согласиться покупатели, которые оформляют квартиру в ипотеку. Банк не согласится выдать займ под залог проблемного жилья.

Оформление перепланировки

Эта процедура регламентирована в ст. 25-26 ЖК РФ. Алгоритм действий собственника следующий:

  1. Составление проекта в специализированной организации.
  2. Утверждение проекта в Роспотребнадзоре, МЧС, Газовой службе, СЭС, Ростехнадзоре, жилищной инспекции.
  3. Обращение в БТИ с предоставлением поэтажного плана дома и технического паспорта квартиры. На этих документах красными линиями наносятся требуемые правки.
  4. С технической документацией и проектом необходимо обратиться в архитектурно-строительный отдел муниципалитета. Там требуется подать заявление на разрешение проведения перепланировки.
  5. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  6. Вызов на дом сотрудника БТИ. Он произведет замеры и внесет корректировки в документы.

При значительных изменениях в квартире потребуется внести корректировки в Росреестр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр с заявлением. К заявлению прикладывается вся разрешительная документация, а также выписка из ЕГРН.

Рекламный блок:

Существует ряд строительных работ, на которые не требуется получать разрешения от уполномоченных органов. К таким разновидностям работ относятся:

  • косметический работ;
  • демонтаж встроенной мебели и оборудования;
  • перемещение оборудования в пределах одного помещения;
  • остекление балконов или лоджий, если при этом не меняется их площадь;
  • совмещение санузла в то случае, когда перегородка не является несущей стеной.

Технический план квартиры в этом случае практически не требует поправок, поэтому переоформление документов не требуется. При таких видах переустройства можно провести процедуру узаконивания по упрощенной схеме на основании эскиза.

Следует принять во внимание, что снос перегородки для объединения комнат квартиры является существенным изменением конфигурации. В этом случае по закону требуется согласование.

Что нельзя согласовать

Нормы действующего законодательства включают в себя недопустимые изменения. Если собственник допустил подобные действия в объекте недвижимости, ему придется заплатить штраф и вернуть квартире первоначальный вид, соответствующий технической документации. Эти действия производятся за собственный счет.

Запрещенными действиями являются:

  • утепление застекленного балкона или лоджии посредством переноса отопительного оборудования или монтажа теплого пола с использованием отопительных коммуникаций или водоснабжения многоквартирного дома;
  • монтаж каминов в панельных домах;
  • перемещение санузла или кухни в комнату, под которой находится жилое помещение;
  • снос перегородки между комнатой и кухней, оборудованной газовой плитой;
  • демонтаж несущих перегородок в любом месте квартиры;
  • оборудование в несущих стенах арок или ниш;
  • демонтаж газового или вентиляционного оборудования;
  • остекление балконов или лоджий, в том случае, когда они оборудованы пожарными лестницами;
  • снос подоконного блока, когда объединяется балкон и другая комната.

В таких случаях жилищная инспекция направляет исковое заявление в суд. В результате разбирательства собственник будет привлечен к административной ответственности.

Особенности купли-продажи с незаконной перепланировкой

Несмотря на все сложности, квартиры с неузаконенной перепланировкой все же продаются. Причем это происходит как за наличные денежные средства, так и в ипотеку.

В том случае, когда приобретение осуществляется за наличные денежные средства, продавец абсолютно ничем не рискует. Однако этого нельзя сказать о покупателе. В документах на квартиру в такой ситуации никаким образом не фиксируется факт перепланировки. Это значит, что покупатель якобы сам совершил перепланировку без разрешения. Доказать при необходимости, что это было не так, очень сложно.

Когда квартира приобретается в ипотеку, банк, редко, но все же в некоторых случаях закрывает глаза на перепланировку, выполненную без разрешения. Однако тогда в договоре прописывается обязанность узаконить переустройство в ограниченное время.

Лучше всего для обеих сторон узаконить перепланировку до государственной регистрации права собственности. Тем не менее, это не всегда возможно. Бывают такие обстоятельства, когда квартиру нужно продать в срочном порядке.

В этом случае продавцу следует снизить цену и честно предупредить потенциальных покупателей о сложностях с документами. Покупателям с ипотекой рекомендуется сразу отказывать в оформлении договора, так как банк соглашается на подобные сделки крайне редко.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Теперь вы знаете, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения. Это сделать крайне сложно, но с помощью опытного юриста задача значительно облегчится. Рекомендуем обратиться к специалисту как можно раньше. Получить бесплатную консультацию можно прямо сейчас.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/voprosy-kupli-prodazhi/prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya/

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой в 2018

В последние годы владельцы квартир стали делать перепланировки – переносить окна и двери, строить арки. Проблема заключается в том, что не все заблаговременно узаконивают данные изменения, а значит, при продаже квартиры могут возникнуть проблемы.

Что это такое

Перепланировкой считается проведение в квартире ремонтных работ, в процессе которых происходит изменение планов, составленных при получении технического паспорта в БТИ.

Существует два вида перепланировки: эскизная и проектная. В зависимости от того, какой вид был применен, зависят стоимость узаконивания, сроки оформления.

Эскизная перепланировка включает в себя:

  • перестановка в ванной туалета, раковины, изменение расположения труб;
  • перемещение отопительных батарей и газовой плиты;
  • разборка несущих перегородок;
  • создание новых перегородок, проемов в стенах и арок.

Согласование эскизной перепланировки длится не более четырех месяцев. Для этого нужно лишь собрать все необходимые документы и посетить местное БТИ, где все изменения будут отмечены на плане красной линией.

Проектная перепланировка:

  • полный снос стен в квартире;
  • объединение нескольких квартир, как по горизонтали, так и по вертикали;
  • установка лестниц;
  • увеличение жилой площади за счет соединения комнат с балконами.

Чтобы проводить подобные работы, необходимо для начала обратиться в городское архитектурное управление. Чтобы получить согласование по данному проекту, потребуется ждать очень долго, около полугода. Следует учитывать, что получение разрешения на такой проект обходится дорого – около 60 тысяч рублей.

Согласование перепланировки зачастую – сложный процесс, но необходимый. Если не получить разрешение вовремя, и начать продажу квартиры с не узаконенной перепланировкой, могут возникнуть сложности, которых можно было бы избежать.

Можно ли продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Закон гласит – любое изменение в плане квартиры должно оговариваться в соответствующих инстанциях и быть проведено только после получения соответствующего разрешения.

Выставляя на продажу жилье с проведенной, но не узаконенной перепланировкой, продавец фактически обманывает покупателя, поскольку в документах по плану имеется одна квартира, а продается другая, с другим планом. 

Узаконить уже проведенную перепланировку нужно до продажи, однако иногда случается, что покупатель все же приобретает переделанную квартиру и сталкивается впоследствии с проблемами, за которые ему, как новому собственнику, приходится отвечать.

Осуществить передачу прав на квартиру с незаконной перепланировкой все же можно, но покупатель должен быть готов к тому, что ему придется самому собирать документы и платить штрафы, весь груз в таком случае упадет на него.

Могут возникнуть сложности следующего характера:

  1. Покупатель пожелает приобрести жилье в ипотеку, и тогда представители банка или БТИ займутся проверкой состояния квартиры.
  2. Можно потерять свою квартиру, если не вернуть все в исходное положение за установленный срок.
  3. Покупатель может затребовать снижение цены в связи с тем, что ему придется покрывать расходы на узаконивание перепланировки.
  4. Договор купли – продажи при определенных условиях может быть признан недействительным.
  5. Покупатель на любом этапе оформления документации может принять решение отказаться от сомнительной сделки.

При законной, правомерной продаже жилья, собственник обязан предоставить покупателю новые, с актуальными данными, кадастровый и технический паспорта. Иногда продать квартиру по старому паспорту не удается, и тогда, при проверке жилья сотрудниками БТИ обнаруживается факт проведения незаконных переделок в квартире.

Для чего нужен технический паспорт на квартиру, узнайте тут.

Чтобы продать квартиру, нужно для начала узаконить перепланировку.

Для этого потребуются следующие документы:

  1. Старый проект квартиры.
  2. Заключение органа СЭС о соответствии жилья установленным нормам.
  3. Новый техпаспорт и кадастровый паспорт.

С этими бумагами нужно обратиться в городское архитектурное управление и запросить разрешение на перепланировку и документ, с которым будет возможно узаконивание уже проведенных ремонтных работ.

Впоследствии, для продажи квартиры, нужно предоставить покупателю и работнику регистрационного органа документы:

  • документы о праве собственности на недвижимость;
  • новые технические документы – паспорта из БТИ и кадастровой палаты;
  • гражданский паспорт продавца и покупателя;
  • составленный договор о купле – продажи, он может быть предварительным;
  • акт приема – передачи;
  • справка об оплате госпошлины в установленном размере.

Чтобы убедить покупателя в своей честности, продавец может показать ему разрешение на перепланировку, выданное городским архитектурным управлением.

Как это сделать

Подготовив все документы, можно попытаться продать квартиру, даже если перепланировка не была узаконена:

  1. Чтобы быть уверенным в том, что совершенную сделку впоследствии не признают незаконной, нужно все же озадачиться вопросом об узаконивании перепланировки. Можно заняться оформлением соответствующих документов совместно с будущим покупателем жилья.
  2. В БТИ нужно получить выписку из кадастрового паспорта, в которой будет отмечена ранее действовавшая планировка квартиры. Помимо этой выписки потребуется также кадастровый план и справка с отметкой о технических характеристиках квартиры. Вместе с этими документами нужно обратиться в городской отдел архитектуры, где будет запрошен выезд архитектора на дом. Он составит проект и отметит в нем сделанные изменения. После этого нужно будет согласовать данный проект в пожарной службе, администрации города и СЭС.
  3. После одобрения уже выполненных изменений, владелец квартиры должен уплатить штраф.
  4. Специалист из БТИ также выедет на дом, составит план, после чего можно будет получить новый кадастровый или технический паспорт.
  5. Когда новые документы получены, сделка купли – продажи осуществляется по стандартному алгоритму – составление и заверение договора у нотариуса, оплата, передача прав на недвижимость в регистрационной палате.

Продавая квартиру без узаконивания перепланировки по заниженной стоимости, следует взять с покупателя расписку о том, что он уведомлен о необходимости провести узаконивание перепланировки и не имеет претензий. Однако этот вариант можно осуществить лишь в том случае, если кадастровый паспорт был получен не более, чем пять лет назад.

В противном случае, для продажи квартиры придется получать новый паспорт, а значит, и узаконивать перепланировку.

Что не требует согласования

Некоторые виды переделок в квартире не требуют согласования, как правило, они незначительные и не нарушают целостность стен, пола или потолка:

  • ликвидация или перемещение: батареи, газовой плиты, сушителей для полотенец, розеток, встроенных гардеробов, сантехники, других, электрических или переносных предметов интерьера;
  • застекление лоджии;
  • снесение не несущей стены, соединяющей ванную и туалет.

При этом следует самостоятельно посмотреть в кадастровом паспорте, являются ли ванна и туалет одной или раздельными комнатами по плану. Поскольку изменение количества комнат вследствие сноса стены между ними, должно быть согласовано и отмечено в документации.

Что нельзя узаконить

Некоторые изменения в квартире не удастся осуществить, даже обратившись в БТИ или архитектурное управление, поскольку они категорически не допускаются:

  • проводить капитальный ремонт со сносом стен или перегородок, дверей, в доме, который находится в аварийном состоянии, поскольку такой ремонт несет огромную опасность для жизни и здоровья человека;
  • снос несущих стен, особенно в многоквартирном доме;
  • объединение кухни с жилой комнатой. Архитектор в любом случае даст отказ, но если владелец жилья считает, что это сделать можно, он может обратиться в суд и попытаться отстоять свою точку зрения;
  • перепланировка, которая повлечет за собой нарушение санитарных или экологических норм;
  • проведение ремонта без согласия собственника жилья;
  • установка на балконах различных декоративных элементов;
  • переделывание обычного балкона в эркер;
  • ремонт, при котором будет нарушен общий вид жилого дома или ухудшены условия для проживания, особенно, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети.

Поддавшись модным веяниям, многие владельцы городских квартир желают придать своему жилью изысканности. Они капитально переделывают помещение, добавляют тяжелые, и порой лишние детали, тем самым вызывая угрозу обрушения.

Превращение балкона в живописный эркер —  опасная затея, которая может обломаться еще на этапе воплощения,  если балкон, не выдержав силы тяжести, рухнет кому- нибудь на голову. В таком случае владельцу квартиры придется отвечать перед законом по всей строгости, а штраф за перепланировку покажется еще легким наказанием.

Избежать серьезных проблем и сохранить право собственности на квартиру можно только одним способом – следуя букве закона и своевременно получая разрешение на любые переделки в квартире, будь то вырубка небольшого проема в стене или установка лестницы.

О том, можно ли оспорить дарственную если квартира уже продана, читайте здесь.

Образец договора дарения доли квартиры можно найти на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/mozhno-li-prodat-kvartiru-s-nesoglasovannoj-pereplanirovkoj/

Квартира с перепланировкой: можно ли продать такую квартиру?

Изменения жилого помещения часто не ограничиваются ремонтом. Собственник недвижимости может также провести перепланировку, но при этом нужно обязательно соблюдать одно условие – ее узаконивание.

Можно провести процедуру незаконно, однако в этом случае возникнут проблемы при продаже объекта. Если имеются нелегализованные изменения, оформление купли-продажи проводится по особым правилам.

Если всё законно

Законная перепланировка подразделяется на два типа: изменения, согласованные с контролирующими органами, и изменения, не требующие согласований. Разрешение не требуется на следующие виды работ:

  • Установка встроенной мебели.
  • Замена радиаторов.
  • Перестановка газовой плиты, если при этом не затрагиваются газовые стояки.
  • Застекление лоджии и прочее.

ВНИМАНИЕ! При любой из законных перепланировок квартиру продать можно. Более того, внесенные изменения могут повысить стоимость жилья.

Что делать при незаконно внесенных изменениях?

Если изменения законны, то продажа не составит проблем. Однако, как быть если изменения делались без разрешения? Можно ли продать жилплощадь без узаконенной перепланировки? Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой также можно, однако мероприятие это отличается массой особенностей. Продажа осуществляется несколькими путями.

Составление соглашения с покупателями

Составление соглашения – вариант, актуальный при необходимости быстрой продажи жилья. Суть его заключается в том, что квартира реализуется по документам, предполагающим старую перепланировку. То есть, в документах исполненные изменения никак не фигурируют. Предполагается, что заниматься узакониванием в дальнейшем будут будущие владельцы.

Алгоритм продажи:

  1. Составление договора купли-продажи, в котором указана стоимость недвижимости с учетом скидки.
  2. Получение расписки от покупателей о том, что они извещены о незаконной перепланировке.
  3. Передача продавцу наличных средств.
  4. Узаконивание, оформленное покупателем.

Каждый из этих этапов очень важен.

ВАЖНО! Если покупатели обнаружат несоответствия с техпаспортом уже после реализации жилья, договор купли-продажи признается ничтожным. Именно для предупреждения этого нужна расписка.

Еще один пункт – покупка за наличные средства. Продавец сразу может отказывать покупателям, которые желают приобрести жилье в ипотеку. Связано это с тем, что банки вряд ли выдадут средства на покупку квартиры, документы на которую не оформлены должным образом.

Процедура легализации

Нужно ли узаконивать перепланировку при продаже квартиры? Продавец может легализовать изменения перед продажей. Процедура регламентируется статьями 25-29 ЖК. Рассмотрим все этапы, необходимые для проведения данной процедуры:

Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки жилого помещения

  1. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  2. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
  1. Получение из БТИ выписки из кадастрового паспорта, а также справки о технических особенностях жилья и копии кадастрового паспорта.
  2. Обращение с полученными документами в местный архитектурный отдел. Получение от него проекта.
  3. Согласование проекта в СЭС и ЖЭУ.
  4. Оплата штрафа за незаконные изменения.
  5. Вызов сотрудника БТИ, осмотр специалистом жилья и документирование изменений.
  6. Получение техпаспорта с измененными данными.
  7. Внесение изменений в кадастровый план.

Узаконивание занимает примерно 4 месяца. Если была произведена сложная перепланировка, процедура растягивается до 6-7 месяцев. После всех этих действий можно продавать квартиру в стандартном порядке.

Что выбрать: составление соглашения или предварительную легализацию изменений? Если есть время, лучше предпочесть именно самостоятельное узаконивание. Вариант с соглашением отличается массой ограничений:

  • Придется искать покупателей, которые способны приобрести жилье за наличные. Большинство людей покупают недвижимость по ипотеке, поэтому найти подходящего покупателя будет сложно.
  • Даже с распиской остается риск признания договора купли-продажи ничтожным.
  • Для привлечения покупателей придется снижать стоимость на недвижимость на 10-20%.

СПРАВКА! Существует только один вариант, при котором соглашение будет оптимальным вариантом – необходимость срочной продажи жилья. Но и подобная ситуация однозначной не является.

Найти покупателя, даже с учетом скидки на объект, очень сложно. На это потребуется время. Ускорить процесс можно только при предельном уменьшении стоимости недвижимости, что невыгодно продавцу.

Сложности при реализации недвижимости

Минусы реализации недвижимости с незаконной перепланировкой для продавца указаны выше. Еще больше сложностей возникает при покупке жилья:

  • Ряд изменений согласовать просто невозможно. В этом случае новому собственнику придется тратить средства на приведение жилья в изначальный вид.
  • Стоимость узаконивания составляет 3 000-5 000 рублей. Тратить эти средства придется именно покупателю.
  • Если была составлена расписка о том, что лицо ознакомлено с проведенной перепланировкой, покупателю будет очень сложно признать сделку ничтожной. Нужно также предусмотреть риск того, что продавец просто скроет часть изменений.
  • Уполномоченные органы могут отказать в регистрации перехода права собственности в Росреестре. То есть, покупатель отдаст средства продавцу, но не получит помещение в собственность.
  • Не получится оформить ипотеку на покупку недвижимости. Банки, при выдаче средств, проверяют документы на жилье. Если обнаружатся несоответствия, в займе будет отказано.

Если перепланировка при продаже квартиры не узаконена – это проблема и для продавца, и для покупателя. Вне зависимости от способа реализации, весь процесс займет от нескольких месяцев до полугода.

Источник: https://urist.life/nedvizhimost/kvartira/pereplanirovka/prodazha-kv-s-p.html

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как правило, собственники квартиры, делая перепланировку без согласования с уполномоченными инстанциями, не думают о том, что им придется когда-либо продавать жилье. Однако такое встречается довольно часто, что потом приводит к проблемам при попытке реализации недвижимости. Расскажем, как продать квартиру с перепланировкой без разрешения.

Рекламный блок:

Владельцы жилплощади полагают, что процесс согласования переустройства квартиры требует колоссальных временных и финансовых затрат. В этом случае работает известная русская поговорка о том, что скупой платит дважды.

Незаконная перепланировка практически всегда приводит к наложению штрафа, но не это обходится дорого – собственника могут обязать вернуть квартиру в первоначальный вид за свой счет. Плюс ко всему придется оплатить судебные издержки и другие расходы.

Допускается ли продажа жилья с незаконной перепланировкой

В соответствии со ст. 25, 26 ЖК РФ, изменения конфигурации квартиры могут проводится только после согласования с жилищной инспекцией. Эти же нормативно-правовые акты регламентируют процесс сбора документации, а также указывают на разрешенные и запрещенные действия при переустройстве квартиры.

Помимо Жилищного кодекса РФ, вопрос перепланировки может регулироваться региональными нормативно-правовыми актами. Если переустройство объекта недвижимости проводилось в соответствии с законодательными нормами, оно будет считаться корректным.

Когда все изменения в жилплощади оформлены должным образом, продать квартиру можно без проблем. Сложности возникают в том случае, если процедура была проведена самовольно и никаких разрешительных документов получено не было.

Почему это является проблемой? Дело в том, что в процессе перепланировки могла быть изменена площадь помещений, а иногда создается угроза жизни и здоровью других жильцов (когда не были соблюдены строительные или противопожарные нормы). Известны случаи, когда в результате незаконного переустройства происходил обвал перекрытий многоквартирного дома, вследствие чего погибали люди.

[/su_box]

Получается, что то, что обозначено в документах отличается от характеристик объекта по факту. Кроме того, новый собственник принимает на себя ответственность за нарушение строительных норм. Все это незаконно, поэтому по общему правилу продажа жилья с незаконной перепланировкой запрещена.

Утаить факт перепланировки без разрешения также нельзя. Рано или поздно покупатели обратят внимание на несоответствие. В этом случае сделка может быть расторгнута в судебном порядке, на том основании, что продавец не предоставил полной информации об объекте недвижимости. Введение покупателя в заблуждение незаконно.

Возможные способы продажи квартиры

Реализация имущества возможна одним из двух способов:

  1. Составление договора купли-продажи с оговоркой.
  2. Оформление перепланировки по закону.

Рассмотрим каждый из них подробнее.

Составление договора купли-продажи

Момент незаконной перепланировки необходимо обговорить с покупателями. Если они согласятся, то можно включить пункт об оформлении переустройства после государственной регистрации сделки.

В таком случае покупатель обязуется самостоятельно узаконить перепланировку и понести все расходы, связанные с этой процедурой. Однако в этом случае квартира продается дешевле. В некоторых случаях сумма скидки может достигать до 20 %.

Прежде чем выбирать этот вариант, необходимо просчитать, выгодно ли будет настолько снизить стоимость жилья. Довольно часто целесообразнее согласовать все изменения в квартире своими силами.

Кроме того, на этот вариант не смогут согласиться покупатели, которые оформляют квартиру в ипотеку. Банк не согласится выдать займ под залог проблемного жилья.

Оформление перепланировки

Эта процедура регламентирована в ст. 25-26 ЖК РФ. Алгоритм действий собственника следующий:

  1. Составление проекта в специализированной организации.
  2. Утверждение проекта в Роспотребнадзоре, МЧС, Газовой службе, СЭС, Ростехнадзоре, жилищной инспекции.
  3. Обращение в БТИ с предоставлением поэтажного плана дома и технического паспорта квартиры. На этих документах красными линиями наносятся требуемые правки.
  4. С технической документацией и проектом необходимо обратиться в архитектурно-строительный отдел муниципалитета. Там требуется подать заявление на разрешение проведения перепланировки.
  5. Получение акта ввода в эксплуатацию объекта недвижимости.
  6. Вызов на дом сотрудника БТИ. Он произведет замеры и внесет корректировки в документы.

При значительных изменениях в квартире потребуется внести корректировки в Росреестр. Для этого необходимо обратиться в МФЦ или непосредственно в Росреестр с заявлением. К заявлению прикладывается вся разрешительная документация, а также выписка из ЕГРН.

Рекламный блок:

Источник: http://dcvesta.ru/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoy-bez-razresheniya/

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

Как продать квартиру с перепланировкой без разрешения

В этом случае сразу же после сделки ответственность переходит на покупателя, поскольку недвижимость оформлялась по старому плану БТИ. Как правило, в этой ситуации узнается в какую примерно сумму станет узаконивание перепланировки, и делается скидка на стоимость согласования.

Случается так, что при продаже квартиры с перепланировкой, недобросовестные риэлторы замалчивают этот факт. Поэтому будущим покупателям в первую очередь необходимо сверить текущую планировку квартиры с поэтажным планом БТИ . Если вы обнаружите расхождения, то это и будет означать самовольное переустройство квартиры, не согласованное с надзорными органами.

Следует знать: можно ли продать квартиру с незаконной или неузаконенной перепланировкой

Не считается перепланировкой и не требует особого разрешения и согласования встраивание или ликвидация встроенных шкафов, замена или незначительный сдвиг батарей, перенос полотенцесушителей, розеток, сдвиг газовой плиты без переноса газовых стояков, изменение местоположения сантехнического оборудования в пределах одного помещения, застекление лоджии или балкона без оборудования на них отопления.

  • снизить цену процентов на 10%. Это привлечёт максимальное количество покупателей, в том числе согласных на самостоятельное решение проблем с согласованием изменений;
  • отказаться от покупателей, планирующих приобрести жильё в ипотеку, поскольку такой вариант будет не осуществим.

Продажа квартиры с неузаконенной перепланировкой: можно ли идти на такой шаг и какие варианты решения есть

Если со времени регистрации объекта жилой недвижимости не истекло 5-ти лет, по прошествии которых правила требуют переосвидетельствования квартиры и оформления очередного техпаспорта, то проблем может и не возникнуть – во всяком случае у продавца.

Официальное согласование перемен плана жилища – единственный законный путь, причем важна последовательность: сначала добиться разрешения и одобрения всех заинтересованных служб, потом выполнение строительно-монтажных и ремонтных работ, далее – получение новых паспортов на квартиру (технического и кадастрового).

Продажа квартиры с незаконной перепланировкой

Есть определенная категория изменений, категорически запрещенная к реализации. Это объединение кухни с залом, затрагивание несущих конструкций, инженерных коммуникаций, производство перепланировки технического этажа или подполья «под себя», устройство каминов в панельном доме и др. Разборка даже не несущих перегородок категорически запрещена, если квартира находится в панельном доме.

Сроки согласования, его объем и стоимость зависят от вида перепланировки. Простой вид изменения плана жилища осуществляется согласно эскизному решению, наносимому владельцем на копию техпаспорта. Проект сложной перепланировки разрабатывают специалисты, и ее узаконивание должно проводиться в разных инспекциях.

Как оформить продажу квартиры с перепланировкой

Если окажется, что кадастровый паспорт просрочен, то необходимые выписки получить не удастся. Придется поневоле оформлять паспорт, а значит узаконивать перепланировку. Если изменения в помещении уже произведены, то продажа его с торгов имеет ряд особенностей. Также не каждый банк согласится выдать кредит на покупку такого жилья.

Факт законности изменения конфигурации помещения должен быть обязательно проверен покупателем перед подписанием договора, хотя незаконная перепланировка не является препятствием для продажи или покупки.

При отсутствии записей в документах новому собственнику придется взять ответственность на себя и оформить жилье в соответствии с фактическим планом помещения.

В другом случае он может вернуть помещение в соответствие с первоначальным планом.

Особенности продажи квартиры с неузаконенной перепланировкой

Наличие переустройств в продаваемой собственности напрямую отражается на ее стоимости. Продать квартиру с перепланировкой, улучшающей качество проживания, можно дороже, если хозяин жилья согласовал процесс перепланировки и своевременно переоформил нужные документы.

Разница между стоимостью жилья с узаконенной перепланировкой и обычного типового жилья может достигать 10 процентов и выше.

Если собственник не озаботился надлежащим оформлением документов и согласованием их с соответствующими надзорными органами, цена на квартиру может упасть на 10 процентов, а покупателю предстоит встретиться с проблемой приведения в порядок документов.

Если продавец намерен продавать жилье с максимальной выгодой для себя, ему следует задолго до начала продажи согласовать проект изменений и получить разрешение на перепланировку в различных инстанциях.

В случае, если изменения в квартире привели к улучшению жилищных условий для проживающих в ней, а также не нарушают требований безопасности остальных жильцов дома, рекомендуется пройти процедуру узаконивания перепланировки.

Можно ли продать квартиру с незаконной перепланировкой

Важно! Следует помнить, что любая сделка с квартирой, которая подверглась незаконной перепланировке может быть признана в судебном порядке недействительной, так как в частности по закону «О защите прав потребителей» такие жилые помещения признаются товарами ненадлежащего качества. Поэтому не стоит заведомо идти на обман и скрывать сведения о переустройстве от покупателей.

  1. Продажа квартиры за наличные средства без привлечения заемного капитала. В данном случае, Вы честно предупреждаете потенциальных покупателей об особенностях квартиры и снижаете её стоимость на сумму, необходимую для проведения мероприятий по узакониванию перепланировки новыми владельцами.

Как можно продать квартиру с неузаконенной перепланировкой и выгодна ли будет покупка без согласования плана в БТИ

  1. не требующие согласований – замена обычных дверей на раздвижные, перенос отопительных конвекторов, электрических и газовых приборов. При этом не должно быть необходимым прокладывание дополнительных участков сетей.
  2. Требующие письменного уведомления органов техучета – снос с последующей установкой перегородок, которые не являются несущими.

    К таким работам относят и перемещение унитаза и/или ванной в пределах санузла, установку стеклопакетов на балконе или лоджии, устройство дверных проемов в новом месте и ликвидацию их из проектной позиции.

  3. Запрещенные законом – это объединение комнаты с лоджией или балконом, перенос или ослабление несущих перегородок, манипуляции с инженерными сетями (венткоробами, участками отопительной или электрической сети). Занимать помещения технического этажа или подвала тоже запрещено законом.

  • приобретение жилья с нелегализованной переделкой обременяет покупателя дополнительными финансовыми вложениями – это недостаток сделки, но он получит в собственность нестандартную квартиру, что является для него преимуществом;
  • удача сделки для продавца заключается в том, что в момент подписания договора он избавляется от ответственности за неузаконенную перестройку, но денег он получит значительно меньше из-за скидки на узаконивание его переделок новым хозяином;
  • риск покупателя, связанный с прохождением в последующий период процедуры легализации изменений плана – это «минус», а приобретение квартиры со скидкой – это «плюс».

Можно ли купить продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, как это сделать

  • административный штраф в размере от 1,5 до 2 тысяч рублей за незаконную перепланировку;
  • штраф в размере от 4 до 8 тысяч за изменение места расположения газового оборудования без разрешения уполномоченной организации;
  • уголовная ответственность, если вследствие незаконного изменения плана помещения был причинен вред жизни и здоровью людей.
  1. После покупки такого жилья, ответственность за незаконную планировку будет нести сам покупатель, если не докажет, что данное явление имело место до момента покупки. Однако доказать это довольно сложно, да и найти виновного, который признает свою вину тоже. Так что отвечать и пожинать последствия придется покупателю.
  2. В дальнейшем покупателю сложно будет продать такую квартиру, так как уже говорилось, не каждый захочет приобретать жилье в многоквартирном доме с незаконными характеристиками.
  3. Также сложно будет узаконить такую перепланировку, так как новый владелец не будет в курсе всех нюансов осуществленной незаконной перепланировки.

Как продать квартиру с несогласованной перепланировкой

Если вы все-таки приобрели его, то жилинспекция обязует узаконить перепланировку. Для этого собирается пакет бумаг, платится штраф. Если изменения не подлежат согласованию (ремонт сделан с нарушением строительных и иных норм), нужно будет придать квартире первоначальный вид. В любом случае вас ждут значительные денежные затраты.

С покупателем дела обстоят сложнее. Так, банк и страховщик выдают ипотеку только при условии, если новоиспеченный владелец сразу после покупки пройдет процедуру согласования. Данный пункт указывается в письменном договоре. Срок узаконивания, в течение которого нужно решить проблему с перепланировкой, обычно составляет полгода.

Интересное:  Как узнать начисленные налоги физического лица в госуслугах

26 Июн 2018      glavurist         27      

Источник: http://mainurist.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-pereplanirovkoj-bez-razresheniya

Как продать квартиру с незаконной перепланировкой? Решение проблемы

Нередко, делая глобальный ремонт у себя в квартире, мы даже не задумываемся о том, к каким последствиям могут привести наши действия.

Особенно это актуально для людей, которые пытаются расширить пространство, сносят стены, добавляют новые перегородки, при этом объединяя жилые помещения с нежилыми.

Проблемы появляются в тот момент, когда возникает необходимость обменять или продать квартиру с перепланировкой. При этом, возможны два варианта развития событий: в первом, если перепланировка узаконена и согласована с БТИ – проблем с продажей не возникнет, во втором – с незаконной перепланировкой, могут возникнуть определенные сложности.

Как узаконить перепланировку? Идеальный вариант – ещё до начала ремонта обратиться в администрацию и в БТИ и написать заявление об изменении плана квартиры. После этого, в случае одобрения Вам будет выдано разрешение.

Затем, можно приступить к перепланировке и ремонту. Кроме того, после окончания всех работ Вы должны вызвать специалиста из БТИ, который обязательно зафиксирует все произошедшие изменения в техническом паспорте квартиры.

Как продать квартиру с не узаконенной перепланировкой?

Наиболее распространённый вариант продать квартиру с незаконной перепланировкой – снизить её стоимость. Так, стоимость такой квартиры, как правило, на 10-15% ниже средней рыночной стоимости жилья подобной категории.

Кроме того, Вам придется найти покупателя, который будет готов приобрести у Вас недвижимость без привлечения ипотечных средств, поскольку перепланировка и ипотека – вещи несовместимые.

К тому же, любому покупателю гораздо выгоднее найти вариант недвижимости без перепланировки, или с узаконенной перепланировкой.

Поэтому, для того, чтобы безопасно реализовать квартиру с перепланировкой, необходимо уже сделанную перепланировку узаконить либо вернуть квартиру в изначальное состояние.

Законодательство РФ напрямую не запрещает осуществлять какие-либо юридические действия с недвижимостью, если Вы осуществили перепланировку.

Однако, контролирующие органы наделены правом признать любую сделку, проведенную в отношении квартиры без узаконенной перепланировки, недействительной.

Рассмотрим первый случай. Если вы решили узаконить перепланировку, первое, что для этого следует сделать – обратиться в БТИ и запросить выписку о планировке, которая должна содержаться в кадастровой документации.

Там же нужно получить копию кадастрового плана квартиры и справку со всеми её техническими характеристиками.

Специалист из БТИ приедет к Вам домой для обмера и отметит все изменения, сделанные во время перепланировки.

Затем, все указанные документы нужно передать в Отдел архитектуры и градостроительства. Когда будет составлен проект уже выполненной перепланировки, его следует передать на согласование в администрацию, СЭС, пожарную службу и ЖЭУ.  От всех этих организаций необходимо получить одобрение.

Когда новый план будет готов, Вы должны заплатить штраф в размере 2000-2500 р. и передать план и квитанцию в БТИ, чтобы у Вас появилась возможность получить измененную кадастровую документацию.

В некоторых случаях, улучшенная, по – вашему мнению, планировка квартиры может препятствовать её продаже, поэтому разумнее воспользоваться вторым вариантом и вернуть квартиру в то состояние, в котором она находилась до проведения перепланировки.

Кроме того, если какая-нибудь из уполномоченных инстанций признает перепланировку небезопасной и откажет в согласовании, устранение изменений – единственный вариант дальнейших действий.

Этот способ хоть и связан с определенными затратами, но позволяет гораздо быстрее продать квартиру.

После того, как техническая документация, соответствующая фактическому состоянию квартиры находится у Вас на руках, можно переходить непосредственно к сделке.

Для того, чтобы заключить сделку Вам необходимо собрать стандартный комплект документов:

  • удостоверяющие личность обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • техническую документацию на квартиру;
  • документ об оплате государственной пошлины;
  • договор купли-продажи.

После проведения сделки квартира будет зарегистрирована за новым собственником, что будет подтверждено соответствующим Свидетельством.

Если купили квартиру с незаконной перепланировкой

Такой вариант возможен в двух случаях:

  • Вы договорились с продавцом о соответствующем снижении стоимости квартиры и, соответственно, должны взять на себя все действия, связанные с согласованием перепланировки,
  • Вы столкнулись с недобросовестным продавцом и о том, что перепланировка не узаконена, узнали только из свидетельства.

Как бы то ни было, после подписания договора купли – продажи вся ответственность за перепланировку ложится именно на Вас.

В случае если Вы знали о том, что перепланировка проведена без разрешения, лучше всего во избежание проблем в дальнейшем согласовать её в том же порядке, что приведен выше, либо вернуть квартиру в первоначальное состояние.

Если же Вас обманули, и Вы не хотели бы нести расходы по согласованию перепланировки или восстанавливать состояние жилья, то Вы можете через суд потребовать признания сделки недействительной.

Следовательно, продавец должен будет вернуть Вам все денежные средства.

У вас есть вопрос юридического характера?

Звуковая функция ограничена 200 символами

Источник: http://ProdatKvartiry.ru/otvet/kak-prodat-kvartiru-s-nezakonnoj-pereplanirovkoj-reshenie-problemy/.html

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: