Как проверить квартиру перед покупкой в России

Содержание

Как проверить чистоту квартиры перед покупкой — Все о финансах

Как проверить квартиру перед покупкой в России
8 (800) 350-23-69 доб. 360
 

Каждый покупатель квартиры интересуется вопросом, а что можно проверить перед покупкой квартиры и как правильно это сделать.

Зачем проверять чистоту недвижимости? Да потому, что приобретение объекта недвижимости может быть в жизни каждого человека один, два или несколько раз. Это дорого и не всем доступно, поэтому в случае мошенничества человек может просто остаться на улице, не добившись правды.

И далее рекомендации от экспертов, что нужно проверить в обязательном порядке перед покупкой недвижимости и какие риски сопровождают куплю-продажу недвижимости.

Риски приобретения недвижимости на рынке

Какие же риски у покупателя недвижимости на первичном и вторичном рынке? Их множество. Но больше их все-таки на вторичном рынке, чем на первичном.

Связано это с тем, что, как правило, строительством и реализацией жилых комплексов в России занимаются проверенные и аккредитованные застройщики, которые работают в данном сегменте не первый год.

Поэтому, чтобы минимизировать свои риски при покупке квартиры на первичном рынке, нужно просто выбрать стабильного и надежного застройщика.

Относительно вторичного рынка, то здесь можно выделить пять главных рисков:

  • Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы;
  • Реализация объекта без согласия кого-то из собственников;
  • Продажа объекта, приватизированного незаконно;
  • Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект;
  • Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт.

И далее более подробно о каждом из указанных рисков.

Покупка объекта по фальшивой доверенности, не имеющей юридической силы

По поводу поддельной доверенности, то это самый распространенный вид мошенничества с недвижимостью.

Так называемые черные риэлторы выискивают специально одиноких людей пожилого возраста, инвалидов, людей с алкогольной и наркотической зависимостью, и потом оформляют их собственность на подставных людей, не имеющих вообще никакого отношения к квартире.

Сделка купли-продажи проводится на основании доверенности, которая или подделывается, или оформляется незаконным способом с помощью некого воздействия на лицо. В результате переоформления права собственности квартира продается на рынке.

InstaForex

Специфической особенностью такой фальшивой сделки является то, что обычно цена на такую квартиру значительно ниже рыночной. Риэлторам необходимо быстро реализовать объект, чтобы получить деньги. Поэтому низкая стоимость жилья всегда должна насторожить.

Вторым признаком мошенничества при таких операциях может быть наличие доверенности, которая позволяет третьим лицам действовать от лица собственника.

Наличие доверенности кроет в себе два вида рисков: с одной стороны, она может быть фальшивой, а с другой стороны, такой документ имеет законную силу только до момента его отмены. Если собственник жилья решит отменить доверенность, то сделка будет признана не действительной.

У вас возникли юридические проблемы?
Нужен совет профессионального юриста?

 

Собственником квартиры могут быть несколько лиц, даже если они не проживают на одной территории, или кто-то прописан, а кто-то нет. Вне зависимости от количества собственников, разрешение на продажу должен давать каждый из собственников. И здесь есть нюанс: если среди лиц есть несовершеннолетние дети, то должно быть обязательное разрешение органов опеки.

Если же сделка неким образом проводится без чьего-то согласия, то в случае, если один из собственников заявит свое право на недвижимость после подписания купли-продажи, то сделка будет признана не действительной.

Продажа объекта, приватизированного незаконно

Все квартиры на вторичном рынке имеют свою историю. И одним из таких исторических этапов является этап приватизации. Так вот эта процедура очень часто признается незаконной, поскольку кто-то из проживающих на тот момент лиц не принимал участие в ней.

Особое внимание следует уделить операции, во время которой в приватизации один из супругов или других собственников был признан исчезнувшим. В случае, если лицо будет обнаружено, то даже после купли оно может заявить свои права. В итоге – сделка будет аннулирована.

Нарушение прав собственности отдельных лиц на продаваемый объект

При приобретении квартиры необходимо обязательно проверить факт того, все ли наследники были учтены при оформлении права собственности на недвижимость. Если кто-то из наследников не заявил о своих правах в оговоренный период, то он может это сделать и после сделки.

Наличие задолженности по платежам на капитальный ремонт

Сама задолженность любого характера не может повлечь за собой аннулирование сделки купли-продажи. Но вот узнать о том, что после приобретения тебе необходимо еще погашать некие долги (а они могут быть не маленькими), не очень приятно.

Таким образом, видно, что покупателя недвижимости на рынке ожидает множество подводных камней, которые могут повлечь за собой плачевные результаты.

Чтобы избежать неприятностей и учесть все тонкости такой сделки, необходимо тщательно проверить чистоту объекта, не постеснявшись уточнить любую информацию.

Предлагаем самые топовые и эффективные рекомендации, выполнение которых позволит защитить себя от возможных ошибок и участия в чьих-то мошеннических манипуляциях.

Что нужно сделать, чтобы проверить чистоту квартиры:

  • Проанализировать стоимость квартиры. На первый взгляд может показаться, что низкая цена – это отличный способ сэкономить. Но на деле такая ситуация должна насторожить, поскольку объективно всегда есть причина низкой цены. Поэтому проанализируйте средний диапазон цен на аналогичный объект и откажитесь от тех, кто имеет уж очень низкую стоимость.
  • Проведите устную беседу с продавцом. Прежде чем проводить встречу с продавцом квартиры, продумайте для себя перечень вопросов, которые должны быть интересны и важны. При встрече задайте все вопросы, не постесняйтесь записать некоторое факты. После беседы можно будет сопоставить реальные факты с теми, которые были изложены в устной беседе.

Такой способ банальный, но он может помочь выявить неточности. Если продавец очень путается в фактах, или скрыл от Вас некую информацию, то это должно насторожить.

  • Получите документы от продавца. Среди необходимых документов нужно выделить:
  1. Паспорт самого продавца;
  2. Документы о праве собственности на недвижимость. Если в документе указано несколько лиц, можно запросить копии паспортов и других собственников.

Все документы должны предоставляться для ознакомления в оригинале, а не их копии.

  • Самостоятельно запросить в МФЦ выписку из ЕГРП, которая и будет главным основанием для определения права собственности продавца. До получения такого официального документа не стоит передавать продавцу недвижимости никаких денег. И даже если продавец будет очень настаивать на авансе, откажитесь от этого.

Выписка предоставит возможность узнать не только владельца объекта, но и факт того, что недвижимость находится в залоге или на имущество наложен арест.

  • Обязательно выясните: нет ли среди собственников и прописанных лиц несовершеннолетних субъектов. Также проверьте статус продавца: женат или замужем, разведен и т.д.

Такая проверка нужна для того, чтобы потом не было претензий к законности сделки. Например, если есть ребенок среди собственников жилья или он прописан здесь, то тогда обязательно должно быть разрешено органов опеки.

Если среди собственников есть недееспособное лицо, то тогда для осуществления сделки необходимо присутствие опекуна. И здесь самая большая опасность.

Как покупатель может определить является ли продавец дееспособным или нет? В таком случае рекомендовано в обязательном порядке от продавца квартиры запросить медицинскую справку от психиатра и наркологического центра.

Кажется, что это слишком, но на деле, это может значительно обезопасить покупателя.

Если же по каким-то причинам покупатель отказывается от предоставления таких документов, то можно на встречу пригласить психиатра. Опытный специалист сможет сразу определить отклонения от нормы.

  • Проверить недвижимость на наличие споров

Такие действия очень легко осуществить. Для этого достаточно зайти на официальный сайт того суда, в юрисдикции которого пребывает данный объект и по фамилии продавца проверить наличие спорных ситуаций. Конечно, это не гарантирует 100% чистоту квартиры, ведь спорное дело может рассматриваться и в другом суде. Хотя вероятность такой ситуации минимальна.

  • Проверить платежеспособность физического лица-продавца

Это значит, что необходимо в обязательном порядке проверить факт того, не признан ли данный продавец банкротом. Это можно сделать с помощью единого реестра арбитражных судов в открытом доступе. В случае, если делопроизводство уже начато, то отказаться от такой сделки необходимо в любом случае. Иначе сделку аннулируют, а недвижимость конфискуют для погашения долгов физического лица.

  • Получение выписки из домовой книги

Самостоятельно запросить такую выписку покупатель не может, поскольку такая информация не доступна чужим лицам. Попросите сделать это продавца. Из этого документа можно будет узнать, кто прописан в квартире, и в течение какого срока он сможет выписаться.

  • Составление общей картины

В конце необходимо на основании полученных сведений и анализа оценить реальную возможность провидения законной сделки. Кстати, откажитесь от сделок на объекты, которые были куплены ранее, чем 3 года тому назад. Это позволит избежать срока исковой давности и предъявления к Вам как покупателю различных претензий.

Таким образом, при провидении любой сделки с недвижимостью необходимо очень щепетильно подходит к самому вопросу. И иногда это лучше доверить проверенному юристу, особенное, если есть некие сомнения.

Прочтите также:

© 2018, Все о финансах. Все права защищены. Копирование материалов только с разрешения автора.

Правоприменительная практика и/или законодательство РФ меняется достаточно быстро и информация в статьях может не успеть обновиться.
Самую свежую и актуальную правовую информацию, с учетом индивидуальных нюансов вашей проблемы, можно получить по круглосуточным бесплатным телефонам:

или заполнив форму ниже.

Источник: https://vseofinansah.ru/bezopasnost/kak-proverit-chistotu-kvartiry-pered-pokupkoj

Как проверить квартиру перед покупкой?

Самостоятельная глубокая проверка квартиры перед ее покупкой – процесс достаточно непростой,  требующий бдительности и должного внимания к каждому нюансу.

Только после анализа всей собранной информации можно приступать к оформлению сделки, не боясь быть втянутыми в воронку судебных тяжб. В рамках настоящей статьи мы рассмотрим, как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно: что именно нужно проверять, помимо физического состояния квартиры и соответствия параметров жилья заявлениям продавца.

Особенности проверки первичной недвижимости

Основная проверка приобретаемого жилья на рынке первичной недвижимости выполняется задолго до того момента, когда квартира будет существовать физически – покупается не сама квартира, а право требования на жилье.

Большинство договоров заключается с застройщиками на разной степени готовности жилого дома, при этом тщательным образом проверяется информация о самом застройщике, о наличии у него соответствующей документации и разрешений.

Кроме того, анализируется его деятельность по проектам, реализованным ранее – были ли соблюдены сроки, не было ли у дольщиков претензий по качеству, имели ли место судебные разбирательства.

На основании этой информации потенциальный покупатель делает заключение о порядочности застройщика, о факторах, которые могут свидетельствовать о высокой вероятности успешного окончания проекта (например, аккредитация банка может говорить о возможной поддержке застройщика при возникновении у последнего финансовых затруднений). И наоборот – постоянные срывы сроков по прошлым проектам, многочисленные жалобы дольщиков могут говорить о том, что на текущем проекте застройщика может ждать банкротство.

Вторичный рынок: точно ли перед вами собственник?

При покупке недвижимости на вторичном рынке необходимо убедиться, что человек, предлагающий квартиру (долю в ней) и представляющийся собственником, действительно является владельцем жилья. Для этого надо заглянуть в паспорт и попросить документы, которые являются основанием для смены прав собственности. В зависимости от конкретной ситуации таковыми являются:

• свидетельство о госрегистрации;

• договор купли-продажи;

• дарственная;

• наследственные документы;

• договор приватизации.

Необходимо также внимательно изучить сведения, находящиеся в выписке из ЕГРП, в этом документе содержатся данные о владении недвижимостью, а также данные о наличии обременений (если таковые имеются). Для перестраховки не стоит ограничиваться простой выпиской, а запросить ее расширенный вариант.

В этом случае, помимо указания собственников, можно получить информацию о правоустанавливающей документации, а также ознакомиться с историей владения жильем с того момента, как в госреестре появилась первая запись о квартире. То есть, помимо прочего, важно понять – сколько раз квартира меняла собственника за последние несколько лет.

Если только за последние пару лет квартира меняла владельцев несколько раз – это серьезный повод усилить бдительность.

Обременение. Какие могут ожидать сюрпризы

Очень важно изучить в выписке такой раздел, как обременение, где четко указано, не находится ли квартира в залоге. Наличие обременений не всегда означает, что следует сразу же отказаться от сделки, бывает, что оставшиеся ипотечные выплаты составляют минимальную сумму, и можно просто выплатить остаток кредита, чтобы тут же «очистить» приобретаемую квартиру. 

Однако если продавец не упомянул о наличии обременений – это очень серьезный сигнал, который может указывать на вероятность мошенничества.

Как указывают юристы и профессионалы рынка недвижимости, только лишь рассмотрение выписки не поможет получить исчерпывающую информацию об объекте и его владельцах.

 Важно знать, что срок исковой давности по большинству дел составляет три года, а значит, важно убедиться в отсутствии за этот период каких-либо конфликтов, связанных с продаваемым жильем.

Официальная база данных судов может стать большим подспорьем в этом деле.

Например, в базе арбитражного суда в открытом доступе есть информация о людях, когда-либо признававшихся банкротами, в судебных архивах также имеются сведения об участии кого-либо из прежних владельцев в судебных мероприятиях. Необходимую информацию можно получить в режиме «онлайн», достаточно ввести на сайтах, предлагающих подобные услуги, фамилии и инициалы бывших владельцев (которые являлись таковыми в течение последних трех лет).

Вопросы регистрации: все жильцы должны сняться с учета

Чтобы удостовериться в том, что в квартире никто не зарегистрирован, понадобится выписка из домовой книги. Конечно, заключение договора о покупке квартиры, из которой на день продажи все выписаны – это идеальный вариант, но на практике это получается далеко не во всех случаях.

При невозможности снятия с регистрации кого-то из прежних жильцов прямо сейчас, в договоре важно прописать четкие сроки снятия с учета.

Если в квартире прописаны люди, не являющиеся собственниками (но имеющие право пользования жилплощадью), их обязательство сняться с регистрации в оговоренный период должно быть оформлено нотариально.

Коммунальные долги: возможен отрицательный «бонус»

Кроме того, необходимо документальное подтверждение того, что все коммунальные платежи, взносы на капитальный ремонт и прочие текущие расходы на обслуживание недвижимости погашены, и у управляющей компании нет претензий к продавцу. Если по предварительной договоренности приобретается квартира с долгами, надо получить официальные данные о точных суммах. Опять-таки, добропорядочный продавец сразу же информирует покупателя обо всех невыплаченных долгах.

Квартиры после перепланировки: стоит ли овчинка выделки?

Красиво и удобно перепланированные квартиры могут быть очень привлекательными для покупателей, но, решаясь на такую сделку, необходимо убедиться в том, что все работы проведены на законных основаниях.

Поэтому стоит потратить время на изучение поэтажного  плана, технического и кадастрового паспортов, где, помимо прочего, указана и точная площадь квартиры, расположение и конфигурация помещений.

В том случае, если визуально элементы планировки расходятся с технической документацией, следует принимать отдельное решение.

Необходимо помнить, что ответственность за незаконное перепланирование несет текущий владелец жилья, он и будет нести расходы на узаконивание перепланировки (или будет вынужден вернуть квартиру в первоначальное состояние, при невозможности оформить соответствующие документы).

При этом продавец может не иметь какого-то злого умысла, желания обмануть и избавиться от неправильно переоборудованной квартиры, многие собственники до момента продажи искренне не догадываются о незаконности внесенных изменений. Если нет опыта или желания разбираться в технической документации, стоит проконсультироваться у профессионалов.

На то, чтобы узаконить модернизацию, потребуется время. Если время позволяет, можно и самому оформить новый техпаспорт, зарегистрировать изменения, но предварительно нужно убедиться в том, что выполненные работы не нарушили технические требования, и получение новых документов возможно в принципе.

Рисковые варианты: доверенность, наследство, исторические моменты

Очень часто квартиры продаются по доверенности, и в сделке настоящий собственник не принимает никакого участия. Специалисты относят такие объекты к рисковым договорам, поскольку доверенности далеко не во всех случаях являются законными.

Снять все подозрения несложно – необходимо связаться с владельцем жилья (чья фамилия вписана в данные Росреестра). Если доверенное лицо всеми правдами и неправдами старается скрыть контакты владельца, рисковать не стоит.

Саму доверенность тоже надо внимательно рассмотреть – документ должен быть актуальным и заверенным в нотариальном порядке.

Если при проверке документов выясняется, что квартира многократно меняла владельцев, причем большинство сделок проводились по доверенности, это повод поискать другой подходящий объект недвижимости.

Непростыми являются и варианты с квартирами, которые выставляются на продажу сразу после вступления в наследство. Не исключено появление других наследников, которым законодатели предоставили право в трехлетний период оспорить в суде сделку, связанную с продажей унаследованной недвижимости.

Если выставленная на продажу недвижимость является совместной собственностью мужа и жены, согласие второго супруга на продажу является обязательным. Это должен быть письменный документ, желательно, чтобы он был заверен нотариально.

Особого внимания требуют ситуации, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети, еще больше бдительности надо проявить, если им принадлежит какая-то часть жилья.

Важно наличие согласия органов опеки, так как в случае обнаружения факта несоблюдение интересов детей суд признает сделку недействительной.

Что касается людей, которые официально признаны недееспособными, от их имени может действовать только законный представитель и исключительно с согласия органов опеки и попечительства.

Каждая квартира прежних лет застройки имеет собственную историю, которая начинается, как правило, с момента приватизации. Именно с этой даты и надо начинать проверку, убедившись в том, что все зарегистрированные являются владельцами, знают о продаже, либо готовы выписаться.

Бывают ситуации, когда квартиру приватизировал кто-то один, забыв о правах других членов семьи, которые, к примеру, отбывают наказание в исправительном учреждении или просто уехали в неизвестном направлении.

Если эти люди появятся и предъявят права, приватизация может быть признана незаконной, и в итоге пострадает покупатель.

Подозрительные моменты: низкая цена и особенности поведения продавца

Если квартира продается срочно, и выставлена по цене, которая намного ниже рыночной стоимости, этот факт сам по себе должен настораживать.

Это не значит, что нужно вычеркнуть этот объект из списка возможных вариантов, но пристально изучить все нюансы нужно обязательно.

То, что продавец сообщает устно, должно соответствовать сведениям, имеющимся в документах, при значительных расхождениях лучше все же не заключать сделку.

Если продавец ведет себя «нестандартно», имеет явно выраженные признаки алкогольной или наркотической зависимости, или просто его поведение вызывает подозрения, стоит вспомнить про существование вероятности возникновения разного рода законодательных коллизий.

Как показывает практика, огромное количество проблем возникает в случаях, когда официально продавец недееспособным не признан (не состоит на учете в нарко- или алкодиспансере), но его состояние таково, что в суде можно будет без большого труда доказать, что при заключении сделки он мог не осознавать значение собственных действий.

При большом желании купить такую квартиру (по привлекательной цене), стоит все же перестраховаться и запросить справки о том, не пребывает ли продавец на учете у нарколога, не находится ли он под наблюдением психиатра. Еще лучше – в день подписания договора попросить его пройти осмотр, в результате которого должна быть выдана справка о том, что человек имеет право подписывать документы.

Если собственник не дает документы

Надо заметить, далеко не все владельцы жилья готовы показывать весь пакет документов каждому потенциальному покупателю.

Многие утверждают, что готовы это сделать только после получения предоплаты в счет предстоящей сделки.

Однако если знать точный адрес квартиры, выписку из ЕГРП можно заказать самостоятельно – узнать о наличии обременений может любой человек, даже не имеющий к квартире никакого отношения.

С другой стороны, отказ в предоставлении сведений, тем более, тех, которые имеют публичный характер, уже может наводить на нехорошие мысли.

Внимательно читаем договор

Договор купли-продажи, служащий основанием для регистрации смены права собственности, является очень важным документом, в положения которого, тем не менее, многие покупатели жилья предпочитают не вчитываться.

В этом документе нередко содержатся условия, несоблюдение которых влечет за собой расторжение договора. И это является серьезным поводом тщательно изучить условия, чтобы удостовериться, что эти положения могут быть выполнены в принципе.

Иначе вместе с жильем можно приобрести необходимость принудительного участия в длительных судебных тяжбах с исходом, который сложно предсказать.

Многие продавцы просят покупателей указать в договоре уменьшенную сумму, чтобы впоследствии сэкономить на налоге (если недвижимость пробыла в собственности меньше пяти лет). Однако сегодня такой прием не работает – налог исчисляется автоматически, исходя из кадастровой стоимости жилья, а не из суммы, указанной в договоре.

Заключение

Юристы уверяют, что стопроцентно безрисковых сделок с недвижимостью не существует, тем более, если речь идет о недвижимости на вторичном рынке, где квартира за все время существования не раз меняла владельцев. Однако если тщательно все перепроверить, а в спорных случаях или при наличии каких-либо неоднозначных обстоятельств, еще и привлечь специалистов, возможность неприятных последствий можно свести к минимуму.

Рынок жилья постоянно меняется, с изменением законодательства и прочих обстоятельств появляются новые мошеннические схемы, новые лазейки в законах. Как правило, те, кто по роду работы не связан с рынком недвижимости, не знают, на что обращать внимание, в силу этого их риски растут.

Вне зависимости от того, проводится сделка самостоятельно или с привлечением риелтора, рекомендуется заручиться поддержкой независимого юриста, практикующего в области гражданского и жилищного права.

Источник: http://novostroev.ru/articles/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoy/

Как проверить квартиру перед покупкой самостоятельно? Какие документы требовать?

Покупка квартиры сама по себе является достаточно сложным и рискованным предприятием, поскольку у покупателя есть шанс приобрести «нечистое» жилье. Проблемой могут стать различные задолженности, которые впоследствии переоформляются на нового владельца. Каким образом избежать беды и проверить квартиру перед покупкой, узнаем далее.

Проверка продавца при покупке квартиры

Проверьте паспорт вашего продавца. Загвоздка в том, что он может оказаться неподлинным. Неподлинные паспорта четко фиксируются современным законом, и их список отображен на сайте МВД России. Если выяснится, что паспорт не действителен, от сделки лучше отказаться.

Несколько сложнее происходит дело, когда от имени продавца действует стороннее лицо. Чтобы в данном случае дело происходило по всей строгости закона, очень важно наличие доверенности, образец которого вы сможете скачать тут.

Вам должны ее продемонстрировать, чтобы доказать отсутствие злого умысла. Обратите внимание, чтобы доверенность была заверена нотариально, ведь без нотариального заверения она не значит ничего. Спросите, почему сам продавец не присутствует при сделке, и по какой причине от его имени действует стороннее лицо. Ответ должен быть ясным и четким, не оставляющим вопросов.

В доверенности также прочтите, какими правами обладает уполномоченное лицо. Может ли человек перед вами получить деньги за квартиру либо его возможности ограничиваются исключительно проведением переговоров.

Бывают ситуации, когда недееспособный продавец пытается по низкой цене продать жилье. Если уже после первой личной встречи возникают сомнения в его адекватности, то можете поговорить с соседями или родственниками продавца, чтобы больше узнать о его жизни. Но в лучшем случае от покупки такого жилья отказаться.

Если у вас остались какие-либо вопросы или продавец вам не предоставил каких-либо документов, вы можете их потребовать. Если он ищет причины, чтобы не показывать вам какие-либо документы, то стоит задуматься о его честности.

Обязательно говорите с продавцом — задавайте ему вопросы, следите за его реакцией.

Реакция честного человека на любой вопрос о квартире не вызовет какой-либо агрессии либо отрицания, в то время как при желании обмануть вас, человек может строить размытые ответы и пытаться всячески скрыть данные.

Не менее важно проверить агентство недвижимости. Инструкция как это сделать – тут.

Какие документы нужно проверить при покупке квартиры?

Для начала, вам следует ознакомиться с теми документами, которые предоставит продавец, а затем для составления полного представления о квартире и её «прошлом», попросить и другие. Общая масса необходимых данных выглядит следующим образом:

  • Документы, подтверждающие право собственности на квартиру (см. также — как узнать, кому принадлежит квартира).
  • В случае если акты продажи совершались ранее, то лучше потребовать показать предыдущие договоры о купле-продаже.
  • При наличии (обязательно спросите об этом) следует также ознакомиться с документами об обмене, дарении, наследовании или ренте.
  • Расширенная выписка из домовой книги. Получить её можно либо в управляющей компании, либо в миграционной службе. Взять такую выписку несложно, к тому же данная процедура займет совсем немного времени. Поэтому если продавец отказывается вам представлять данный документ, значит, скорее всего, он что-то пытается скрыть.
  • Справка об отсутствии задолженностей за коммунальные платежи и капитальный ремонт. Важно учесть, что если долг за коммунальные платежи не передается новому владельцу, то за капремонт — передается.
  • Если квартира перешла в пользование настоящего владельца по судебному решению, то это решение вы также вправе осмотреть и изучить.
  • Наконец, не забудьте ознакомиться с выпиской из ЕГРП, которую владелец недвижимости может получить в государственном реестре прав собственности.

Если какие-то документы на настоящий момент у продавца отсутствуют, сообщите, что будете готовы совершить сделку только тогда, когда вам будут представлены все документы. Конечно, чтобы избежать бесполезных встреч, заранее по телефону предупредите продавца о том, какие документы ему следует подготовить. Это будет удобно для обеих сторон и поможет подготовить продавцу документы заранее.

Как проверить документы при покупке квартиры?

Далее мы рассмотрим, на что необходимо обращать внимание в предложенных вам документах, и какой риск может быть в случае, если продавец недобросовестный:

  1. Технический паспорт на квартиру. Это первый и наиболее важный документ, который продавец вам просто обязан продемонстрировать. Что здесь следует проверить? Во-первых, смотрите на информацию, касающуюся перепланировки. Возможно, если она была несогласованной, ответственность за это будет на новом владельце квартиры. Во-вторых, рассмотрите границы объекта недвижимости. Если они не будут соответствовать тем, что есть в действительности, то вам могут отказать в оформлении прав собственности.
  2. Выписка из домовой книги. В данном документе следует сравнить число зарегистрированных жильцов с числом собственников. Если эти данные не соответствуют друг другу, можно обзавестись «дополнительным» соседом на собственной жилплощади, причем вполне законно, так как он не потерял своих прав на недвижимость. Также обратите внимание на возраст зарегистрированных лиц. Если имеются несовершеннолетние дети, то будьте осторожны: при продаже квартиры строго следят за тем, не нарушаются ли права детей-совладельцев.
  3. Свидетельство, подтверждающее регистрацию прав собственности. В данном свидетельстве необходимо обратить особое внимание сразу на ряд сведений. Первое из них — дата выдачи. Если регистрация произошла совсем недавно, то вы рискуете столкнуться с недобросовестными контрагентами в дальнейшем. Второе — основа приобретения права собственности. Наиболее опасным для нас в данном случае считается договор дарения, а также право наследования. Для будущего владельца это чревато тем, что наследники могут оспаривать право на наследование, значит, что и квартиру у вас смогут забрать на законных основаниях. Также опасным считается приобретение прав собственности через договора долевого участия и паенакопления. Для вас это опасно тем, что второй супруг может оспорить законность сделки в будущем.
  4. Выписка из ЕГРП. Тут смотрим сначала на количество регистрационных действий, которые производились по отношению к объекту недвижимости. Если таких действий много, то это опасно признанием сделки недействительной в будущем. Кроме того, обратите внимание на ограничения и обременения. Квартира может быть в аресте, заложена, находится в судебных разбирательствах на данный момент и т.д.

Наконец, проведите классический стандартный осмотр всех бумаг. Перед вами должны быть оригиналы либо заверенные копии. На них не допускаются какие-либо пометки либо исправления. Все документы должны быть снабжены подписью владельца и печатями. Данные критерии укажут вам на подлинность предоставленных документов.

Как проверить квартиру перед покупкой через Росреестр?

Проверить квартиру на чистоту через Росреестр сегодня стало особенно просто, ведь вы можете заказать выписку из ЕГРП, электронную выпуску или онлайн сведения об объекте. Что можно выяснить и установить при помощи такого рода документа?

  • Назначение объекта. Известно, что недвижимость может являться как жилой, так и нежилой. Путем нехитрых манипуляций нежилое помещение могут выдать за жилой дом, а ответственность потом будет нести настоящий владелец.
  • Актуальная планировка. Приложены графические изображения, поэтому их можно сравнить с тем, что мы имеем на деле. Так, вы поймете, делались ли незаконные перепланировки или нет.
  • Наличие кадастрового паспорта. Многие считают, что кадастровый паспорт есть в любом случае, однако, это совсем не так. Данный документ отсутствует в случае, если дом не достроен либо недоделан. В справке вы обязательно найдете информацию о наличии кадастрового паспорта.
  • Информация о зарегистрированных лицах и собственниках. В справке будут указаны не только их имена, но также дата их регистрации и номер. Обратите особое внимание на эту информацию, поскольку количество зарегистрированных лиц должно соответствовать количеству собственников.

Чтобы получить обозначенную информацию, актуальную на настоящий момент, выполните следующие действия:

  1. Перейдите на сайт Росреестра по ссылке https://rosreestr.ru
  1. Чтобы получить информацию онлайн, выберите в списке электронных услуг и сервисов «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».
  1. Чтобы получить полную справку, из данного же списка выбрать «Получение сведений из ЕГРП», после чего откроется анкета для заполнения. Вы можете выполнить поиск с помощью и адреса, и кадастрового номера.
  1. После отправки заявки вы получите справочную информацию по объекту:

Стоит отметить, что вы можете заказать справку, выполнив следующие действия:

  1. Перейдите по кнопке «Получение сведений из ЕГРП» и найдите такой раздел:
  1. Выберите «Подать запрос на получение сведений из ЕГРП».
  2. Заполните открывшуюся анкету.
  3. Оплатите госпошлину в 200 рублей через банк или терминал, получив реквизиты на электронную почту.
  4. Получите справку.

: Как проверить чистоту квартиры?

Мошенничества с продажей квартир участились, поэтому юрист Игорь Ковальский расскажет о полном списке документов, которые потребуется проверить перед заключением договора сделки купли-продажи:

Документы на квартиру — это важнейшая часть нашей проверки. Обратите внимание, что большинство из них должно находиться на руках владельца, а получение некоторых дополнительных сведений — достаточно простой процесс. Каждый продавец знает, какие документы ему придется демонстрировать покупателю. То есть, если он не подготовился к вашей встрече и не собрал нужных данных, это повод задуматься.

Источник: http://2realtor.ru/kak-proverit-kvartiru-pered-pokupkoj/

Как проверить квартиру на чистоту при покупке?

Покупка квартиры — довольно сложный процесс, особенно с юридической точки зрения. Ведь перед покупкой следует проверить очень много факторов: не находится ли жильё в залоге у банка, не арестовано ли оно, кто является настоящим хозяином жилплощади и т.д. Поэтому многие покупатели обращаются за помощью к профессиональным юристам. Именно они и проверяют квартиру на юридическую чистоту.

Но обращаться в специализированные агентства не всегда целесообразно. Во-первых, юридическая помощь тоже требует определённых финансовых затрат, причём немалых.

А во-вторых, даже в этой сфере деятельности можно наткнуться на непрофессиональных сотрудников или мошенников, потеряв при этом не только средства, но и время.

Поэтому я хотел бы поведать вам о том, как проверить квартиру на чистоту при покупке самостоятельно. Итак, начнём.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Обременения на квартиру

Первое, на что вы должны обратить своё внимание при проверке квартиры, есть ли на неё обременения (арест, рента, залог у банка и т.д.

) Для того, чтобы узнать, освобождена ли квартира от всех этих обременений, вы можете воспользоваться выпиской из ЕГРП.

Данные документы могут также помочь вам узнать, кто является хозяином квартиры, и когда, а главное, на основе каких документов он вступил в права собственника.

Пример выписки из ЕГРП (нажмите для увеличения)

Но просто получить документы недостаточно. Важно уметь правильно их проверить. Для этого следует сравнить предоставленные вам выписки с документами, полученными от владельца жилья. Данные его паспорта должны совпадать с данными из ЕГРП.

С особым вниманием сверьте Ф.И.О. владельца, его место и год рождения, а также номера документов. Если всё сходится — приступайте к следующему пункту, если нет, то лучше от покупки отказаться.

Таким образом, выписка из ЕГРП помогла нам определить:

  1. Есть ли обременения на квартиру.
  2. Достоверны ли предоставленные владельцем данные, а также не подделаны ли документы.
  3. Кто и на каком основании является собственником квартиры.

Нахождение участников сделки на учёте в НД и ПНД

Следующее, что обычно изучают при проверке недвижимости на юридическую чистоту, это то, находится ли продавец собственности на учёте в психоневрологическом диспансере и наркологическом диспансере (так как после осуществления сделки он сможет легко доказать, что на тот момент не был вменяем и отвечать за свои действия не мог).

Узнать это очень просто: достаточно поинтересоваться, имеется ли у продавца водительское удостоверение.

Если его не имеется, то попросите его предоставить справку из НД и ПНД (справка выдаётся только правоохранительным органам, или человеку, к которому эта справка относится).

Иногда у вас могут появиться сомнения на счёт подлинности такой справки. В таком случае вы можете подъехать непосредственно в ПНД или НД и узнать в регистратуре или у главврача, выдавалась ли данная справка.

Хорошо, если продавец не состоит на учёте. Но если это не так, то можно произвести медицинское освидетельствование продавца (разумеется, за ваш счёт) непосредственно в момент подписания документов.

Наличие зарегистрированных (то есть прописанных) в квартире граждан

Проверить, есть ли зарегистрированные в квартире граждане очень просто: достаточно изучить выписку из домовой книги.

Из неё вы узнаете, есть ли в квартире прописанные граждане (возможно, несовершеннолетние), и не возникнут ли проблемы при снятии их с регистрационного учёта.

Если возникнут сомнения в том, что документ подлинный, то подойдите с копией выписки в паспортный стол ЖЭУ или РЭУ.

Пример выписки из домовой книги (нажмите для увеличения)

Были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья?

Также важно знать, были ли когда либо нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья. Если нынешний собственник является уже не первым владельцем жилья, то существует вероятность того, что в прошлом, при передаче прав на имущество, были нарушены права несовершеннолетних, а следовательно, приобретение квартиры может нести определённые последствия.

Для того, чтобы узнать об этом, вам потребуется расширенная выписка из домовой книги, которая предоставляется платно. В данном документе будут указаны все граждане, которые когда-то были прописаны в квартире, а также данные о них. Поэтому обязательно проверьте, кто был прописан в квартире на момент её приватизации и каков был возраст этих граждан.

Заметьте, что если среди зарегистрированных были несовершеннолетние, то они также должны участвовать в приватизации. Если этого проведено не было, то они могут попытаться признать вашу сделку недействительной.

Поэтому, чтобы избежать таких ситуаций, в случае обнаружения потенциальных претендентов на право собственности, попросите их написать заявление об отказе на право собственности, заверенное нотариусом.

Возможные претенденты на право собственности

Любые граждане, которые когда-либо были прописаны в квартире и имевшие право собственности потенциально могут стать претендентами на право собственности. Поэтому таких граждан нужно проверить особо тщательно.

В этом вам также может помочь расширенная выписка из домовой книги, где должно быть указано, когда, кто, куда и по какой причине был выписан из квартиры. Если жилец умер, то должен быть указан номер свидетельства о смерти, а также её дата и время.

Если человек уехал на длительный срок в командировку, попал в места лишения свободы или на место прохождения военной службы, должно быть указано когда это произошло, а также адрес, по которому гражданин командировался, номер решения суда или место прохождения военной службы, в зависимости от причины отбытия.

Обратите внимание, что во всех трёх случаях жилец должен был вернуться и его были обязаны снова прописать по месту жительства.

Особое внимание обратите на людей, которые отбыли до начала приватизации. При проверке жильцов следует быть очень внимательным, чтобы не пропустить ни одного человека. Замечу, что речь идёт не о владельцах жилья, а о людях, имеющих право на пользование жильём (проживание), то есть прописанные по данному адресу.

Сравнение информации в собранных документах

Последнее, что нужно сделать при проверке юридической чистоты квартиры, это сравнить все изученные вами документы. То есть, информация о том, кто, когда и до какого момента был владельцем квартиры, или был прописан в ней, должна быть одинаковой как в ЕГРП, так и в расширенной выписке из домовой книге, а также во всей сопутствующей документации.

Итог

Мы с вами рассмотрели самые важные критерии проверки юридической чистоты квартиры. Примерно таким же методом пользуется большинство специализированных агентств. Давайте подведём итог тому, как следует проводить проверку приобретаемой квартиры:

  1. Проверить наличие обременений у квартиры в виде ренты, ареста или нахождения в залоге у банка (с помощью ЕГРП).
  2. Проверить, стоит ли нынешний владелец жилья на учёте в ПНД или НД (по водительскому удостоверению или справка из НД или ПНД).
  3. Проверить наличие граждан, прописанных в квартире, в том числе несовершеннолетних (по выписке из домовой книги).
  4. Проверить, не были ли нарушены права несовершеннолетних при приватизации жилья (по выписке из домовой книги и ЕГРП).
  5. Проверить возможное наличие прав на недвижимость у лиц, которые когда-то были прописаны в квартире (по выписке из домовой книги).
  6. Сравнить информацию, полученную из изученных вами документов.

Ну и напоследок ещё несколько советов:

  • Если нынешний владелец вступил в права собственности по наследству, то не забудьте потребовать от него заявление о том, что он берёт на себя все расходы и издержки в случае обнаружения других наследников имущества, заверенное нотариусом.
  • Не забудьте проверить, проводилась ли перепланировка. Если да, то была ли она узаконена.

    Узнать это можно, взяв план БТИ и сравнив его с внешним видом квартиры. В том случае, если вы приобретёте квартиру с незаконной перепланировкой и факт её наличия обнаружится, то вся ответственность в полной мере ляжет на вас.

  • Попросите у продавца справку об отсутствии задолженностей за обслуживание квартиры (электроэнергия, газ, водоснабжение, отопление и т.д.).

    Можно сказать, что все задолженности за обслуживание продаются вместе с квартирой.

  • Попросите у продавца расписку, содержащую то, какую сумму за квартиру вы уплатили. Особенно это важно в том случае, если цена, указанная в договоре и фактическое количество средств, переданных бывшему владельцу недвижимости отличаются.

    В этом случае записок должно быть две: в первой указана цена недвижимости, прописанная в договоре, а во втором — фактическая сумма средств, переданная продавцу.

  • По возможности узнайте, была квартира приобретена в браке или нет.

    Несмотря на то, что получить информацию об этом довольно проблематично, она может быть очень важной, так как всё имущество, нажитое в браке, считается совместно нажитым (разумеется, если перед этим не заключались разного рода договоры), а следовательно, супруга или супруг продавца недвижимости может претендовать на какую-то часть приобретаемой вами квартиры.

    Проверить этот факт можно по ксерокопии паспорта владельца недвижимости.

  • Если продавец отказывается предоставить нужные вам справки и документы или увиливает с ответами — это повод задуматься над его честностью и порядочностью.

    Ведь честному продавцу, который хочет продать свою квартиру, нечего скрывать, тем более в случае, если все платные документы будет оплачивать не он, а покупатель.

  • Это всё, что я хотел рассказать вам о том, как проверить квартиру перед покупкой. Надеюсь, что мои советы помогут вам сэкономить средства на юридических консультациях, а также подобрать себе подходящий вариант.

    И напоследок рекомендую посмотреть следующее видео о самостоятельной покупке квартиры:

Источник: http://kvartira3.com/kak-proverit-kvartiru-na-chistotu-pri-pokupke/

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: