Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Содержание

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости необходима при совершении сделок купли-продажи или других операций с имуществом. Оценка производится независимыми экспертами и предоставляется по месту требования.

Информация о стоимости жилья находится в базе данных государственного кадастра.

Прежде чем рассказать, как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, давайте разберемся, что подразумевается под этим термином.

По закону, квартиры, земля, дома должны подвергаться оценке 1 раз в 5 лет. При необходимости ее можно произвести раньше, например, при продаже квартиры, но это необходимо делать 1 раз в 3 года.

Информацию о кадастровой стоимости получают, сделав запрос:

  • На сайте Росреестра сведения находятся в свободном доступе. Здесь они не всегда актуальны, так как выгружаются с задержкой из ГКН. В специальную форму необходимо ввести адрес местонахождения объекта, и на экране монитора появится информация.
  • Заказ электронного кадастрового паспорта на портале ГКН. За его изготовление потребуется оплата, после чего паспорт будет выслан заказчику на электронную почту.
  • Получение текстового паспорта или справки на бумажном носителе в кадастровой палате.

Преимущество текстовых документов состоит в том, что на них имеется подпись лица, выполнявшего расчеты и печать палаты. Этот документ можно предъявлять по требованию в официальные органы.

Оценка квартир и других объектов собственности производят муниципальные оценщики и частные компании. С 1 января 2017 г. вступает в действие ФЗ о государственной оценке. Срок действия — до 2020 г. в дальнейшем планируется оказание услуг по оценке недвижимости бюджетными организациями.

Кадастровая стоимость рассчитывается по формальным данным. Оценщики не выезжают на объекты. Они пользуются информацией о статистике продаж, а это не дает возможности оценить стоимость точно до рубля.

Критерии оценивания:

  • Местонахождение квартиры по отношению к центру города, к транспортной развязке.
  • Возраст строения.
  • Площадь.
  • Строительные материалы.

На оценку влияют факторы:

  • Цена подобных квартир.
  • Средняя стоимость на такие же квартиры по региону в целом.

Из собранных сведений составляется база данных. Они обрабатываются при помощи специальной компьютерной программы, которая выдает в итоге варианты диапазона цен на квартиры с похожими показателями.

Цель оспаривания

По закону основаниями для пересмотра расчета стоимости являются:

1) Недостоверная информация, которая использовалась при оценке характеристик квартиры:

  • О местонахождении.
  • Назначении.
  • О технических данных.

2) Даты рыночной и кадастровой оценки не должны иметь широкий разброс во времени. Эти параметры подвижны, постоянно меняются, поэтому расчет должен быть организован одновременно.

Оспаривание происходит из-за того, что собственник не согласен с произведенным расчетом. Причина несогласия в несовпадении оценки с рыночной стоимостью имущества. Это создает неразбериху в установке истинной цены объекта. Как результат, совершение сделки срывается из-за несоответствия цен.

Официально рассчитанная стоимость недвижимости является основой для правильного налогообложения собственника. Если она не соответствует реальности, то адекватный расчет налога также невозможен, поэтому переоценка необходима.

Почему оценщики выдают результат, не соответствующий действительности? Причина в том, что рыночная стоимость объектов складывается из нескольких факторов, которые не учитываются ими при расчете кадастровых показателей.

Как результат – значительная разница в параметрах.

Конечной целью оспаривания становится доведение кадастровой стоимости недвижимости до рыночного показателя. Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Проблема решается двумя способами:

  • Обращение в суд.
  • Внесудебное разбирательство специальной комиссией.

Более эффективным считается судебное разбирательство, так как комиссия – это административный орган, который имеет меньше полномочий в вопросах разрешения дел различных категорий.

Какие нужны документы, чтоб оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога?

Каждая сторона при оспаривании должна доказать правомерность своих претензий. На истце лежит ответственность доказать, что при оценке использованы недостоверные сведения об объекте. Ответчик — что расчет произведен правильно, предоставив подтверждения этому.

Заявитель предоставляет суду документы, которые подтвердят его предположения об ошибках в оценке. В комиссию по рассмотрению дела и в суд необходимо предоставить:

  • Свидетельство о праве владения недвижимостью.
  • Справка, подтверждающая, что при оценке использовалась ошибочная информация.
  • Отчет оценщика о рыночной стоимости имущества на момент расчета его кадастровой стоимости в электронном и бумажном вариантах.
  • Справка из кадастра о стоимости объекта. Она должна содержать информацию о результатах, которые подлежат оспариванию.
  • Экспертное заключение от экспертов СРО о том, что их работник дал оценку недвижимости в соответствии согласно законодательству.

Если заявление в суд подает юридическое лицо, то необходимо предоставление материалов о досудебном урегулировании разногласий в комиссии.

Как происходит оспаривание в комиссии

Обращение в комиссию не является обязательным для граждан, поэтому физические лица обычно сразу пишут иск в суд. Срок обращения – не больше 5 лет с даты последней оценки.

Основания для оспаривания:

  • Недостоверность сведений.
  • Большая разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта.

Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Присутствие собственника не требуется. Если комиссия отклонит оспаривание, то его уведомляют об этом в письменном извещении. Заявитель может обжаловать решение комиссии в суде.

Если комиссия решит, что стоимость необходимо пересмотреть, в кадастровую палату передается поручение о проведении повторной оценки недвижимости, о чем собственника извещают уведомлением.

Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости в суде?

Юридические лица не могут обращаться в суд в обход комиссии для пересмотра оценки объектов. Что касается физических лиц, то они могут сразу писать исковое заявление в арбитраж. Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога в суде? Прежде всего, написать заявление о необходимости рассмотрения дела, указав в нем информацию:

  • О предмете недвижимости: местонахождение, площадь, этажность, количество комнат, планировка.
  • Данные кадастра.
  • Рыночная стоимость.

При подаче иска стоит сравнить рыночную и кадастровую стоимость самим: если разница не превышает 10%, то иск не будет удовлетворен.

Суд привлекает к участию в судебном процессе представителей Кадастровой палаты, Росреестра и представителей местных властей, которые утвердили оспариваемую оценку имущества, а также оценщика. Решение суда зависит от факторов:

  • От статуса и авторитетности оценщика.
  • Разницы между рыночной и кадастровой стоимостью недвижимости.
  • От требований собственника, который подал иск.
  • От отношения ответчика к наличию ошибок в расчетах.

Если ответчик не возражает против требований истца, то суд принимает решение о переоценке. В случае возражений ответчика судебное разбирательство производится с приглашением всех лиц, имеющих отношение к делу.

Варианты исхода рассмотрения дела:

1-й вариант: если иск отклонен, то истец имеет право обжаловать решение в вышестоящий суд с приложением копии акта об отказе.

2-й вариант: если иск удовлетворен, то кадастровая палата обязана внести изменения в ГКН согласно судебному решению.

Судебная практика свидетельствует, что в большей части случаев оспорить кадастровую стоимость недвижимости удается, и документы отправляются на повторную оценку.

Об особенностях процедуры оспаривания

Подводя итог вышесказанному о проведении процедуры оспаривания кадастровой стоимости недвижимости, необходимо сделать акцент на важных деталях, которые установлены законодательно (ФЗ No135):

  1. Основание для пересмотра оценки имущества – недостоверность сведений, которые использовались во время оценивания.
  2. Владелец недвижимости имеет право оспорить оценку.
  3. Для физического лица предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
  4. Юридические лица обязаны пройти оспаривание через комиссию, прежде чем подавать иск в судебную инстанцию.
  5. После отклонения оспаривания комиссией можно идти в суд с иском о признании незаконным ее решения.
  6. В суде необходимо добиваться назначения повторной оценки для установления истинной стоимости объекта.

Особое внимание суд уделяет отчету оценщика, соответствию его заключения требованиям законодательства и правилам оценивания:

  • Оценка рыночной стоимости производится одновременно с датой проведения кадастровой оценки, которая проводится в субъекте, иначе суд откажет в рассмотрении иска.
  • По новым законодательным нормам, необходимо предоставлять в суд заключение СРО оценщиков – профессионального объединения, которое выдает отчет о работе своего специалиста. Неправильное оформление заключения СРО становится часто причиной отказа суда в рассмотрении дела.
  • После получения положительного решения суда кадастровая палата обязана переоценить стоимость объекта и приблизить ее к размеру рыночной.
  • Сведения об изменениях поступают в ГКН, откуда выдаются по запросу ФНС данные кадастра при необходимости проверки налоговой декларации собственника.

Вступление решения в силу означает, что налогообложение должно измениться в соответствии с судебным решением.

Источник: http://bastion-centre.ru/kak-osporit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti-dlya-umensheniya-naloga/

Способы снижения кадастровой стоимости недвижимости

Каждый объект имеет свою цену, потому нередко возникает вопрос, как снизить кадастровую стоимость недвижимости. Собственники рынка привыкли, что могут сами определять цену того или иного объекта на рынке, исходя из действующих закономерностей и особенностей. К настоящему времени значение приобретают не только рыночные показатели, но и информация из кадастра.

О зависимых факторах

Часто у посетителей государственных органов власти возникают два основных вопроса:

  1. Действительно ли могут кадастровые палаты завышать стоимость объекта?
  2. Почему определение показателя важно? И как снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Совсем недавно кадастровая стоимость вообще не относилась к обязательным факторам. При оценке недвижимости ранее собственники исходили только из своих собственных предпочтений. И опирались на такие особенности, как:

  • Уровень престижа.
  • Новизна постройки.
  • Описание расположения объекта.
  • Имеющийся ремонт. Он также помогает определиться с тем, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка.

Учёт проводился для других удобств.

Сейчас определение кадастровой цены стало неотъемлемой частью любого юридически важного действия. Именно эта сумма потом используется для начисления налогов тому или иному гражданину. Но собственники далеко не всегда остаются довольны цифрами, которые определяются государственными органами власти. Потому приходится решать вопрос самостоятельно.

Часто происходит так, что оценка недвижимости, действительно, проводится с нарушением норм законодательства. С чем и связано увеличение стоимости по кадастру. Результат – собственник сталкивается с серьёзными затратами. Потому его и может волновать, как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости.

Информация о законодательной базе

Регулированием данного вопроса занимается Федеральный Закон №135. Последней актуальной считается редакция, которая была выпущена в 2016 году, 2 июня. Этот документ подробно рассказывает о любой деятельности в сфере определения кадастровой информации. Им надо воспользоваться, чтобы стоимость понизили правильно.

В частности, отдельное внимание уделяется следующим вопросам:

  1. Определение самого понятия кадастровой стоимости.
  2. Описание принципов составления отчётности после проведения оценки. Иначе работать по понижающим параметрам не получится.

Именно на данный нормативный акт должны опираться сотрудники кадастровой палаты, осуществляя свою деятельность. Изучение акта будет полезно для собственника тоже. Зная закон, собственники получат больше возможностей для защиты от недобросовестных действий исполнителей.

Завышение: о причинах

Случаев, когда завышают кадастровую стоимость квартиры, встречается достаточно много. Что подтверждается существующей практикой. С чем связаны подобные происшествия?

За счёт кадастровых органов, когда они завышают кадастровую стоимость земли, органы власти получают постоянный приток средств. Финансирование данной службы от этого всегда зависит.

Важно! Часто территориальные отделения работают по специальному плану от руководства по оценке. Именно этот план и необходимые результаты завышаются. Сотрудникам ГКН ничего не остаётся делать, кроме прямого выполнения указаний со стороны начальства.

Обнаружение ошибок: возможные действия

Если гражданин достаточно внимательно относится ко всем своим действиям, связанным с уплатой налогов, то он обязательно заметит разницу сам. Никому неприятно осознавать, что в таком случае придётся расстаться с гораздо большей суммой наличных. Потому и начинает волновать вопрос, как изменить кадастровую стоимость.

Не стоит мириться с положением вещей, если было замечено, что законодательству не соответствует сам документ, либо что сумма установлена слишком высоко без наличия серьёзных оснований. Не всегда подобные нарушения происходят специально, с определённым умыслом. Понижение бывает случайным.

Иногда к этому приводят банальные технические ошибки.

Главное – вовремя начать отстаивать права. Тогда кадастровую стоимость объекта недвижимости не составит труда изменить в лучшую сторону.

Уменьшение цен: способы

Законодательство предусматривает наличие нескольких способов для тех, кто решил всё-таки отстаивать свою позицию в данной ситуации.

  1. Первый вариант – проведение так называемой процедуры медиации. Для неё не надо привлекать дополнительно судебную инстанцию.

Для решения вопроса первый шаг – составление заявления на имя начальника кадастровой палаты. В заявлении клиент должен описать причины, по которым он не согласен с результатами оценки. Обязательно надо указать на саму ошибку, приведшую к завышению. И возможные причины, по которым всё случилось. Например, почему кадастровую стоимость дома поставили так.

Лучше заранее обратиться к соответствующему органу, чтобы узнать, как выглядит образец заявления. Кроме того, заявление требует дополнительной сопроводительной документации в виде:

  • О праве собственности на жилье.
  • Копия свидетельства по оценке.
  • Технические бумаги.

Сотруднику кадастровой палаты подаётся полный пакет документов. Максимальное время, которое должно уходить на рассмотрение заявок – две недели. Если документы приняты, остаётся только подождать принятия соответствующего решения. Правило остаётся таким же в 2018 году, для нежилого помещения.

  1. Если же документы не рассматриваются, то остаётся только обратиться в суд.

Порядок действий в случае обращения в суд

Судья старается досконально разбираться в каждой ситуации, которая попадает на рассмотрение. И здесь не обойтись без правильного первоначального формирования пакета документов. Их список состоит из следующих позиций:

  1. Документ, подтверждающий оплаты государственной пошлины, размер которой равен 300 рублям. Этого требует любое имущество.
  2. Исковое заявление, с подробным описанием требований.
  3. Размер сборов с завышением, по мнению гражданина.
  4. Неправомерность доказывается проведением экспертизы.
  5. Результат первоначальной кадастровой оценки. Иначе снижающие ставки не применяются.
  6. Техническая документация по объекту недвижимости.
  7. Свидетельство о праве собственности, с указанием заявителя. Только в этом случае можно будет добиться снижения.

Собранные документы требуется отправить в канцелярию. Потом только надо ждать, пока не придёт ответ. Один месяц – средний срок, на протяжении которого проводится рассмотрение документов. Если всё в порядке – то суд назначит дату заседания, на которое истец должен явиться обязательно.

По факту рассмотрения дела принимается решение, обязательное к рассмотрению. Если и с этим решением одна сторона не согласна – она может обжаловать постановление, на протяжении десяти дней с момента оформления официального документа. Это необходимо, чтобы цена уменьшилась.

Серьёзный подход к решению вопроса поможет справиться с неприятной ситуацией в самые короткие сроки.

Источник: https://kvadmetry.ru/kadastr/kak-snizit-kadastrovuyu-stoimost-nedvizhimosti.html

Кадастровая стоимость недвижимости и алгоритм её снижения

Цена любой недвижимости является основой для определения налогообложения. Раньше оно рассчитывалось, основываясь на ревизионной оценке.

А эксперты считают, что расчёт по таксационному тарифу снижает ставку налога на собственность, так как она приближена к настоящей стоимости. Но нередки случаи, опровергающие это мнение.

Иногда рыночная цена строения оказывается меньше и возникает запрос на снижение кадастровой стоимости до величины рыночной.

Кадастровая стоимость недвижимости

Кроме базовых характеристик, любая недвижимость имеет индивидуальные особенности, повышающие или понижающие ее ценность. А также свою роль играет волатильность рынка недвижимости.

Учитывая периодичность переоценки имущества раз в три года, собственник рискует здорово переплатить налоги.

Причём разница никогда возвращена не будет, так как налоговый период уже будет в прошлом и закроется навсегда. Таков порядок.

При таких обстоятельствах хозяину собственности можно попробовать добиться занижения тарифа кадастра. Налог на недвижимость платят собственники таких объектов:

  • Жилище (дом, квартира, комната), включая все окружающие строения.
  • Нежилые помещения типа автогаража, стоянки для машины.
  • Стационарная группа строений.
  • Коммерческие сооружения.
  • Недостроенные здания.

До того как начать опротестовывать неверность суммы по документам, нужно выяснить, какова она на самом деле. Это в наше время делается легко. Вся информация выставляется на официальном сайте Росреестра.

Алгоритм действий тоже простой и удобный. Для этого достаточно вбить номер документа или местоположение строения и создать заявку.

Выбрав источник информации «ГКН», получите все актуальные данные по недвижимости. Потом сравните её с рыночной ценой, если есть разница, можно заняться вопросом снижения кадастровой стоимости недвижимости и уменьшения налога. Рыночную цену можно посмотреть по объявлениям и провести сравнительный анализ по похожим объектам.

Повод для изменения

Оспорить можно ошибки, которые обычно допускаются при обозначении параметров имущества и включают в себя такие случаи:

  • Неверное определение данных в списке объектов собственности, которые подлежат таксационной аттестации.
  • Ошибочную оценку обстоятельств, оказывающих влияние на цену объекта.
  • Местонахождение оцениваемого объекта.
  • Цель использования.
  • Допуск к использованию участка, на котором возведено сооружение.
  • Состояние недвижимости.
  • Соседство с территориями особого назначения.
  • Ошибка с неправильным использованием предоставленных данных.
  • Упущение сведений об опасном состоянии сооружения.

Весь расчёт цены можно запросить у заказчика. Он обязан обработать запрос за неделю с даты регистрации запроса. Следует учесть, что при процедуре пересчёта цены, рыночная должна быть на ту же дату, как и кадастровая. И также важно знать, что не во всех регионах расчёт налога делают на этой основе. Некоторые до сих пор применяют в расчётах инвентаризационную цену.

Пересмотр таксационного тарифа

Уменьшить кадастровую стоимость объекта недвижимости законно можно двумя путями: в специальной комиссии, призванной рассматривать подобные ситуации, в суде. Человек сам решает, какой вариант выбрать.

Для юридических лиц обязательно прохождение обоих этапов, для физлиц достаточно одного выбранного. Причём заявка в комиссию менее затратно в материальном плане и по времени.

Вопрос решается в течение 30 дней. Если нет согласия с решением комиссий, то можно продолжить спор в суде. Такие госкомиссии создаются при каждой службе Росреестра.

Документальное сопровождение и иск

В споре всегда участвует больше, чем одна сторона. В случае решения вопроса по уменьшению налога на недвижимость, их две. Каждая должна документально доказывать свою правоту. В этом случае интересны права и обязанности заявителя.

Чтобы решить спор в свою пользу и изменить (понизить) ставку налога, он сам должен собрать всю доказательную базу. От ее полноты и достоверности зависит исход дела.

А пошаговая инструкция о том, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, поможет ускорить процесс. Для этого потребуется представить:

  • Отчёт по оценке для оспаривания завышения цены здания. Служебный запрос делается в Росреестр.
  • Копии всех правоустанавливающих документов на объект, заверенные нотариусом.
  • Справку, доказывающую ошибочность данных об объекте, которыми воспользовались для расчётов.
  • Отчёт с итогом анализа коммерческой оценки собственности, составленный в ту же дату, что и документ по кадастру. Экспертное заключение от независимого предприятия с оценкой для оспаривания кадастровой стоимости здания также прилагается.

Могут понадобиться и другие справки, касающиеся обнаружения факта ошибок в тех или других документах.

Для обращения в судебный орган нужны дополнительные документы, такие как:

  • Извещение о передаче, ксерокопии бумажного варианта иска.
  • Чек уплаты госпошлины.
  • Доверенность на представителя, если заявитель сам не может участвовать в процессе в целом или в сборе документов.
  • Бумаги, предшествующие обращению в суд.

Пустые заявления, не подтверждённые перечисленными документами, не будут рассмотрены. Они останутся без движения.

Оспаривание в госкомиссии

Прошение о перерасчёте тарифной ставки комиссией проверяется до 30 дней со дня регистрации. За первую неделю комиссия передаёт данные об этом заявлении с обозначением дня разбирательства в местный муниципалитет и самому заявителю.

Решение комиссия принимает при явке более 50% её состава. Не более чем за пять суток после того как будет принято решение, комиссия уведомляет о нём все заинтересованные стороны.

Если причиной спора служат неверные данные при определении цены по кадастру, то комиссия может:

  1. Отклонить иск, если данные будут признаны верными.
  2. Назначить пересмотр расчётов с целью понижения, если сведения признают неверными.

Когда предметом спора выступает принятие для сравнения рыночной цены недвижимости, комиссия решает либо уменьшить цену построек до рыночных, либо отклонить иск в связи с отсутствием состава. Если заявитель не согласен с принятым решением, он вправе обратиться с этим же иском в суд.

Подача жалобы в суд

Владелец строений имеет право подать в суд как по результатам оценки стоимости, так и по решению комиссии. Иск может быть:

  • Об использовании при налогообложении рыночной цены строения.
  • Об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости для физических лиц в связи с неточностями в расчётах при оценке.
  • Об обжаловании результатов работы госкомиссии.

При условии, что суд решит спор в пользу гражданина, то в итоговой части решения указывается сумма кадастра, определённая судом. Она должна быть внесена в государственный перечень недвижимого имущества. При несогласии с решением суда гражданин может подать в течение 30 суток на апелляцию.

Почти каждый человек владеет хоть одним объектом недвижимости. И решение налоговых вопросов не стоит пускать на самотёк.

Хоть налоговики и должны предупреждать о размере налога и крайней дате оплаты, но, как и везде, есть человеческий фактор.

Надо самим пооперативнее проявлять сознательность и обращаться в налоговый орган. Тогда человек заранее будете знать о сумме выплат и сможет поднять вопрос о её изменении.

Источник: https://georeestr.com/registratsiya-obektov/kadastrovaya-stoimost/nedvizhimosti-i-algoritm-eyo-snizheniya.html

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: