Как стать дольщиком в строящемся доме

Содержание

Как не стать обманутым дольщиком: основные схемы мошенников

Как стать дольщиком в строящемся доме

В ходе недавней «прямой линии» с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.

Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства.

Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика.

Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.

Для начала заметим, что действующий закон «О долевом участии в строительстве» достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.

По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ «О долевом участии в строительстве»).

Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.

Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия

К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ «О долевом участии в строительстве». Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем.

Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора.

Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.

По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.

В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи.

Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир.

Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.

В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.

Ключевую роль в этом случае могло бы сыграть внимание СМИ к критической ситуации, которая сложилась для сотен семей, не получивших свои апартаменты.

Кроме того, в связи с проведением вместо строительства капитального ремонта и перепланировки на таких дольщиков формально не распространяются нормы закона о долевом участии, т.е. имеет место ситуация, не урегулированная правом.

Представляется, что к ней также должны применяться нормы закона о долевом строительстве.

Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.

В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.

Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.

Схема № 2: Двойная продажа

Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.

Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.

Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали, что в ней живут совсем другие люди: 

Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится.

Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой.

За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.

При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги. Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.

В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.

Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений.

В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров.

В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.

В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.

Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство

Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.

Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании «Кросс» в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей. 

Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?

Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.

Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка.

Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество.

В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.

В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.

Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.

Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.

Источник: https://ria.ru/analytics/20160427/1421312842.html

Долевое строительство в 2018 году: как не стать обманутым дольщиком

Прошло уже больше года, как поправки в Закон о долевом участии в жилищном строительстве ужесточили требования к застройщикам.

Вмешательство государства в ситуацию назрело давно: тысячи обманутых дольщиков, десятки незавершенных объектов по всему Казахстану создали предпосылки для социальной напряженности.

Оправилась ли страна от долевого шока, как новый закон повлиял на деятельность застройщиков и насколько снизились риски потенциальных дольщиков, попробуем разобраться.

Напомним, что по официальным данным, с 2007 года по республике было 450 проблемных объектов долевого строительства с общей численностью дольщиков 62 889 человек. Государству дорого обошлось решение их проблем. С 2007 года из госбюджета для поддержки участников долевого строительства было направлено 469,6 млрд тенге.

Лакомым кусочком для аферистов стала Астана. Квартиры в амбициозных проектах от фирм-однодневок раскупались доверчивыми гражданами как горячие пирожки. В столице, по информации акимата, остается 58 проблемных объектов. Наибольшее количество объектов приходится на группу компаний «Азбука жилья».

Государство продолжает решать проблемы в долевом строительстве. В начале года стало известно о создании уполномоченной организации ТОО «Елорда курылыс компаниясы», которая завершит в столице проблемные объекты. Строительство домов предусмотрено в рамках реализации госпрограммы «Нурлы жер». Организация будет функционировать в форме товарищества с ограниченной ответственностью.

Уже известен список проблемных объектов Астаны, которые будут участвовать в программе «Нурлы жер», а также график их рассмотрения. Как передает медиацентр столичного акимата, решение о том, какие объекты будут завершены по госпрограмме, было принято на заседании межведомственной комиссии.

Однако гарантий, что ситуация не будет повторяться, все же нет.

Прием квартиры от застройщика: права дольщиков >>>

Закон о долевом участии, который не исполняют

Новый Закон РК о долевом участии в жилищном строительстве вступил в силу 10 октября 2016 года.

Изменения в нем призваны повысить ответственность застройщиков перед дольщиками, предоставить гарантии покупателям жилья, а также обеспечить открытость строительной отрасли.

Новый закон должен был дать покупателям строящегося жилья дополнительные гарантии. Дольщик, по сути, должен быть уверен, что в итоге получит квартиру, за которую заплатил.

Такие гарантии должны были дать новые способы привлечения средств покупателей. Это привлечение денег при получении гарантии Фонда гарантирования, участие в долевом жилищном строительстве банка второго уровня и заключение договора о долевом участии после строительства каркаса дома.

Между тем, юристы считают, что новый закон все же оставил лазейку для недобросовестных застройщиков.

— Законодатель, к сожалению, не прописал прямую ответственность за нарушение Запрета (привлекать деньги другим способом. — Авт.), например, путем привлечения денег посредством заключения предварительных договоров, — считает юрист Михаил Абдулов. — Существует неопределенность в части того, возможно ли привлечь застройщика или уполномоченную компания к ответственности за нарушение ею Запрета.

В связи с этим, застройщики продолжают смело действовать по давно налаженной схеме. Как показал мониторинг портала kn.

kz, компании Астаны, Алматы и Караганды, осуществляющие строительство с участием дольщиков, предлагают заключить в основном предварительные договоры, договоры о ЖСК и договоры цессии.

Так, в Астане договор долевого участия готов заключить лишь один застройщик из опрошенных, он же является одним из самых крупных в столице.

— Новый закон никак не повлиял на ситуацию, — рассказал порталу kn.kz председатель республиканского Союза защиты потребителей и предпринимателей «Общественный защитник» Виктор Сыздыков.

— Практически все застройщики отказались от договоров долевого участия, предусмотренных новым законом. Несмотря на то, что там было написано, что кроме договоров долевого участия, привлечение денег дольщиков жилищного строительства запрещается.

Несмотря на это все заключают предварительные договоры, договоры инвестирования. Сами застройщики создают ЖСК, одновременно становясь и застройщиками, и председателями ЖСК. И поэтому бардак продолжается.

Я понимаю, что застройщикам выгодны обходные маневры, я понимаю, что государству надо не снижать темпы строительства, но это не значит, что надо идти наперекор закону.

4 шага для покупки квартиры в новостройке >>>

Роста строительства жилья не прогнозируется

Как отмечается в ежегодном прогнозе развития рынка недвижимости от аналитической службы kn.kz, например, в столице, которая является драйвером строительной отрасли республики, ожидается спад объемов введения жилья. Так, с начала 2017 года в Астане было введено свыше 2 млн кв.м нового жилья. В то же время потребление составило 1,2-1,3 млн кв.м.

— Как видно, предложение значительно превышает спрос, и в ближайшие годы перед застройщиками встанет сложная задача по реализации своих объектов, — считает руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая.

— Такая проблема наблюдается уже сейчас, и это сказывается на ценовой политике — цены на вторичном рынке продолжают снижаться, на первичном рынке — действуют различные кредитные программы, акции, бонусы и рассрочки.

Что касается новых проектов, то в 2018 году ожидается снижение объемов строительства из-за проблем с финансированием застройщиков. 

Об этом говорят и сами застройщики. Так, директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что с момента введения Закона о долевом участии в жилищном строительстве, увы, не наблюдается ожидаемого роста строительства.

— Казалось бы, закон ужесточил требования к застройщикам, и дольщикам особо тревожиться не о чем, — говорит руководитель Ассоциации. — Согласно закону, граждане вносят деньги в уже начатое строительство, а не в предполагаемое.

Кроме того, договор заключается с участием государственных органов, и это важный гарантирующий фактор. Но все же сохраняется доля недоверия граждан к застройщикам из-за негативного опыта предыдущих лет.

Также люди недостаточно осведомлены о произошедших изменениях в законодательстве, при этом иногда и в негативном опыте, и в нежелании участвовать в долевом строительстве причиной бывает юридическая неграмотность населения.

Наиля Каирбекова отмечает, что сами строители тоже не горят желанием строить с участием дольщиков. Она считает, что это в основном связано со сложностями, которые появились с вводом нового закона: процедуры не упростились, и их стало больше.

— Строители должны вкладывать собственные или заемные средства, — говорит глава Ассоциации, — как правило, они не имеют достаточных оборотных и материальных ресурсов. Взносы дольщиков строители могут использовать только после возведения каркаса дома, но компаний, способных внести такой вклад, очень немного.

Человек, способный заказать строительство дома, заключает сделку со строительной компанией вне обсуждаемого нами Закона. Простые договорные отношения: «предоплата – сдача объекта заказчику – оплата по договору и получение прибыли». Вот существующая простая схема. Главное — выбрать компанию по ее репутации или по рекомендации. Да, возможны и риски.

Тут, как говорится, все решает суд.

Рынок недвижимости Казахстана: итоги 2017 и прогнозы на 2018 год >>>

Какие меры могут поддержать долевое строительство в Казахстане

Нужен новый формат Центра поддержки дольщиков

В августе 2017 года в Астане здании ЦОН района Сарыарка открылся Центр поддержки дольщиков. Его особенность заключается в работе по принципу «одного окна», обеспечении доступности дольщиков к представителям госорганов и своевременная консультация по правовым вопросам.

Однако общественник Виктор Сыздыков считает, что есть над чем поработать в этом центре.

— Мы считаем, что в Центре должна быть вся информация о строящихся жилых объектах, — говорит он. — На стендах должны быть буклеты о застройщиках, резюме каждого из них. Какие дома построил, какой опыт имеет, что строит сейчас, чтобы люди могли выбрать, посмотреть на его историю.

Получая отклики от родственников и друзей, которые живут в таких домах, например, люди могли бы выбрать, и это была бы честная конкуренция. Вот такой организации Центра поддержки дольщиков нет. А сейчас человек приходит с проблемой, его отправляют к дежурному прокурору, который там сидит. И он решает эту конкретную проблему. Но эта проблема системная, а не локальная.

Это проблема не одного человека, и не десяти, а тысяч людей. Значит, есть заинтересованные лица, которые не хотят решений или боятся последствий этих решений, когда будет все открыто. Если бы был такой Центр, тогда государство имело бы моральное право сказать: «Ну вы же были в Центре дольщиков, вы же сами выбрали, что вы теперь жалуетесь?» Единицы останутся недовольных.

Тогда дольщик не сможет обвинить государство, что оно ему не предоставило информацию и не помогло как гражданину РК.

Казахстанцы могут приобрести жилье в новостройках по ценам ниже рыночных >>>

Разрешить гражданам использовать пенсионные накопления

Директор Ассоциации застройщиков Карагандинской области Наиля Каирбекова считает, что все же корень зла лежит в отсутствии возможности у граждан покупать недвижимость.

— Основной причиной существующего неоптимистичного положения с долевым строительством является невысокая платежеспособность, а порой и отсутствие таковой, у населения, — считает руководитель Ассоциации.

— Сейчас более распространено приобретение готового жилья за счет кредитов или прямых платежей компании в так называемую рассрочку. Большой положительный эффект в решение жилищных проблем сегодня вносит АО «Жилстройсбербанк Казахстана».

У населения есть возможность накопить часть денег, получить кредит под небольшой процент, и это практически единственная положительная практика в стране.

Для решения проблемы Наиля Каирбекова предлагает использовать пенсионные накопления.

— Почему бы не позволить гражданам использовать, к примеру, свои пенсионные накопления на приобретение или строительство жилья? — говорит она. — Даже после наступления пенсионного возраста свои накопления люди могут забирать частями.

Если бы разрешили использовать пенсионные деньги, причем на определенные цели, спрос и предложения стали бы выше, что привело бы к увеличению объемов строительства, в целом, к снятию напряженности вопроса нехватки жилья.

Кстати, и цена квадратного метра также стала бы более адекватной, так как массовое строительство снижает себестоимость.

Как купить квартиру от Жилстройсбербанка по единой тарифной программе «Баспана» >>>

Как выбрать застройщика 

— Первым делом обязательно надо обратиться в местный исполнительный орган, и пусть они разделят ответственность, — считает общественник Виктор Сыздыков.

— Например, я выбрал квартиру в конкретном доме, я хочу узнать, кто строит, когда построит, не обманут ли меня, не затянется ли строительство, следит ли за этим акимат, все ли документы он оформил, на кого оформлена земля и так далее.

Все лицензии, все разрешительные функции находятся у местных исполнительных органов. Эта информация открытая.

  1. Узнать больше информации о компании

На сайте компании-застройщика обязательно должна быть размещена информация о компании, проекты домов и квартир, которые  уже были сданы в эксплуатацию, а также все разрешительные документы.

Следует насторожиться, если на сайте предоставлена скудная или устаревшая информация. Посетите различные форумы о недвижимости. Здесь вы сможете ознакомиться с реальными отзывами покупателей.

Также можно уточнить, состоит ли компания-застройщик в строительных или профессиональных объединениях. О многом говорит стаж работы строительной компании.

Важно узнать, как пережила компания предыдущий кризис, удалось ли ей сохранить и довести до ума имеющиеся проекты, или же за ней числятся несколько долгостроев и вообще не начатых объектов. Также, выбирая застройщика, стоит поинтересоваться его планами на будущее. Серьезная строительная компания не будет ограничиваться одним или двумя недолгосрочными проектами.

При встрече с менеджером строительной компании в первую очередь вы должны запросить все необходимые документы. По закону данная информация не является коммерческой тайной, соответственно все копии документов должны быть предоставлены при первом требовании.

Информация об объекте строительства включает в себя:

  • разрешение на строительство по этапам (выданное ГАСК);
  • указание местоположения объекта и его описание в соответствии с проектной/проектно-сметной документацией;
  • сведения об этапах строительства и сроках его завершения;
  • основные сведения о генеральном подрядчике, включая наименование, опыт работы в данной сфере, наличие лицензии, информацию о сданных в эксплуатацию объектах строительства, где он действовал в лице генерального подрядчика.

Что нужно знать о работе КСК? >>>

На что еще обратить внимание при участии в долевом строительстве

Дело в том, что согласно статье 1 Закона о долевом участии в жилищном строительстве, одновременно с возникновением права собственности на квартиру у дольщика возникает право на общедолевую собственность в этом здании — чердаки, подвалы, кладовки и т.д.

— В последней редакции Закона этот пункт убрали и написали «в соответствии с договором», — говорит общественник Виктор Сыздыков. — Если у тебя в договоре не написано, что тебе доля принадлежит в жилом здании, то ты получаешь только квартиру. И уже это узаконено.

Но в Законе о жилищных отношениях в статье 31 это осталось. А статья 77 Конституции гласит, что любой закон и нормативно-правовой акт, ухудшающий положение, обратной силы не имеет. То есть изменять вышеуказанный пункт не имели права.

Общая доля в жилом здании вошла в стоимость, которую заплатили дольщики. Это всегда было так.

Поэтому, если вы хотите претендовать на нежилые помещения в вашем доме, то обговорите этот момент с застройщиком в самом начале и обязательно зафиксируйте свою долю в договоре.

Таким образом, сферу долевого строительства в Казахстане трудно пока назвать безопасной, и потенциальному дольщику все же лучше надеяться только на себя.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz

Источник: https://www.kn.kz/article/8385/

Цены на долевое участие в строительстве в 2018 году

Участие в долевом строительстве подразумевает покупку не жилья, а права на получение квартиры после окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

В стоимость договора входит цена на саму недвижимость и на проведение работ.

Условия участия в долевом строительстве обговариваются перед заключением договора.

Что это?

Участие в долевом строительстве подразумевает отношения между застройщиком и покупателем в виде заключения договора на приобретение квартиры в еще не построенном доме.

Согласно законодательству, каждый дольщик получает квартиру после окончания строительства.

Данный вид взаимоотношений сторон дает важное преимущество — покупка жилья в рассрочку. Оплата за недвижимость вносится частями.

Наиболее выгодно сотрудничать с застройщиком напрямую. Но в большинстве случаев, в качестве дольщиков выступают специализированные компании и инвесторы.

Они занимаются перепродажей квартир после получения на них права собственности. Это позволяет заработать до 30% от стоимости жилья.

Перед подписанием соглашения о долевом участии не с застройщиком, а в посреднической компании, необходимо убедиться в том, что организация имеет право осуществлять деятельность данного типа и уполномочена представлять интересы застройщика.

Правовые акты

Долевое строительство подразумевает многочисленные риски, поэтому покупатели неохотно соглашаются на данный вид сделки.

Чтобы увеличить спрос на покупку квартир в недостроенных домах, правительством РФ был создан закон № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», который вступил в силу с 1 апреля 2018 года.

Представленный закон регулирует взаимоотношения застройщиков и дольщиков, делает сделку более безопасной для обеих сторон.

: опасности долевого участия в строительстве

Это основной закон о долевом участии в строительстве, определяющий права и обязанности покупателей и продавцов.

Также при покупке недвижимости в новостройке следует руководствоваться следующими нормативными актами:

Регистрационные условия

Согласно закону о долевом строительстве, застройщики вправе привлекать средства дольщиков только при условиях:

 Застройщик имеет разрешение на проведение строительства и другие документы, узаконивающие проделанную и запланированную работу
 Участок, где возводится дом находится в собственности застройщика, что зарегистрировано официально в ЕГРП
 Застройщик является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем

Определять права дольщиков можно только на основании договора.

Только после составления официальной бумаги разрешается привлекать средства покупателей и вкладывать их в строительство дома.

К обязательным условиям долевого строительства относится:

 Предметом сделки является жилое или нежилое имущество подлежащее передаче застройщиком дольщику после завершения строительства с целью присвоения права собственности на помещение
 Все дольщики должны получить свои квартиры в одно время
 Указывается цена участия в долевом строительстве, и определяются сроки

Плюсы и минусы

Участие в долевом строительстве является выгодной альтернативой ипотечному кредитованию.

Данный вид сделки с недвижимостью имеет несколько преимуществ:

  Покупая квартиру на этапе строительства, можно сэкономить до 30% стоимость помещения в данном случае составит на 10-30% меньше, чем после окончания строительства. И чем раньше будет совершена сделка, тем выгоднее она для дольщика. Самая низкая стоимость отмечается на квартиры в домах, которые находятся на стадии рытья котлована
 При заключении договора на участие в долевом строительстве, покупатель должен внести аванс оставшуюся часть стоимости квартиры можно вносить частями. Получается, что на приобретение недвижимости строительная компания предоставляет рассрочку. Также покупатель может воспользоваться услугами кредитных организаций
 Покупка жилья на первичном рынке — это важное преимущество квартира в новостройке не имеет запаха и «духа» прежних жильцов, в ней не придется довольствоваться имеющейся планировкой. Новые системы коммуникаций (трубы, провода), пластиковые окна и другие особенности новых квартир — это еще одно преимущество участия в долевом строительстве
 Некоторые строительные компании предлагают дольщикам принять участие в составлении планировки своей квартиры учитываются основные пожелания — конфигурация окон, площадь комнат. Резервирование квартиры также возможно при внесении первоначального взноса и заключении договора на участие в долевом строительстве
 После окончания строительства собственники могут самостоятельно выбрать управляющую компанию от которой зависит благоустройство территории, наличие охраняемой стоянки, ограждение двора и т.д.

А теперь о недостатках, которых также немало:

 Ждать окончания строительства придется долго в среднем, на возведение одного дома отводится от 1,5 до 3 лет, затем несколько месяцев уходит на оформление документации, присвоение прав собственности. За экономию денег придется заплатить временем ожидания
 Сроки строительства могут быть увеличены по независящим от застройщика причинам это и финансовый кризис, несоблюдение правил строительства, недостаточно количество привлеченных дольщиков и т.д. Обращения в прокуратуру и другие государственные органы редко дает результат, чаще дольщикам предлагают просто ждать
 Качество строительных материалов не всегда соответствует желаемым характеристикам экономия на строительстве часто приводит к печальным последствиям
 Рассрочка предоставляется дольщикам на срок до 5 лет выплачивать придется большими суммами, поэтому стоит ответственно подойти к выбору способа оплаты
 Риски остаться без жилья и без вложенных средств это главный недостаток участия в долевом строительстве. Застройщик может обанкротиться, оказаться недобросовестным, либо просто остановить строительство на неопределенный срок

Чтобы сократить риски, нужно сотрудничать только с крупными застройщиками, имеющими положительные характеристики.

Цены на долевое участие в строительстве в России

В 2018 году стоимость квартир немного выросла и формируется в зависимости от региона, уровня благоустройства территории, используемых материалов и т.д.

Застройщик вправе сам устанавливать цены на квартиры, поэтому отмечается такая большая разница:

 Центральный ФО 50-120 тыс. руб.
 Приволжский ФО 40-65 тыс. руб.
  Северо-западный ФО 50-90 тыс. руб.
 Южный ФО 30-60 тыс. руб.
 Северо-Кавказский ФО 30-50 тыс. руб.
 Дальневосточный ФО 40-90 тыс. руб.
 Сибирский ФО 40-100 тыс. руб.
 Уральский ФО 40-70 тыс. руб.

Стоимость указана за 1 квадратный метр. Полная цена обязательно указывается в договоре.

Самые дорогие квартиры отмечаются в Московской области, Санкт-Петербурге, Казани и городах Черноморского побережья.

Вносить оплату за квартиру можно наличным и безналичным расчетом, использовать средства материнского капитала и государственные субсидии.

Срок оплаты

При заключении договора об участии в долевом строительстве указываются сроки начальные, промежуточные и конечные.

Они устанавливаются застройщиком и обговариваются с дольщиками.

Если потенциального покупателя не устраивает, что строительство дома займет около 2 лет, ему придется подыскать другую компанию.

Первоначальный взнос вносится при заключении договора. Если дольщик выбирает рассрочку, то составляется второй документ с описанием графика внесения платежей.

Дольщик может досрочно погасить долг в любой период оплаты.

Просрочка более 3 месяцев подряд может послужить причиной расторжения договора на предоставление рассрочки.

Если дольщик не вносит всю сумму единовременно, то ему возвращаются выплаченные средства, и он исключается из числа дольщиков.

Оплата за квартиру может быть внесена сразу полностью, без первоначального взноса.

Это увеличивает финансовые риски, но в случае, если застройщик не будет соблюдать сроки, дольщик получит неплохую компенсацию.

Алгоритм действий

Чтобы стать дольщиком и купить квартиру в доме, строительство которого едва началось, следует действовать согласно приведенной инструкции:

 Выбор застройщика безопаснее работать с юридическим лицом, т.е. строительной компанией, а не физическим лицом, которое занимается возведением домов. Стоимость квартир будет выше, но и рисков значительно меньше
  Обращение к застройщику с целью получения сведений о строящемся объекте разрешения на строительство, информации об участке, на котором возводится дом, проектной документации
  Обращение в Жилищную инспекцию или Управление по надзору в области долевого строительства с целью получения сведений о застройщике и строящемся объекте
 Оформление договора об участии в долевом строительстве с застройщиком, а также официальная регистрация в Росреестре. С этого момента договор считается заключенным и имеет юридическую силу
 Внесение оплаты по условиям договора контроль за строительством
 Завершение строительства получение квартиры по акту приема-передачи

Оформление договора

Согласно законодательству РФ, договор долевого участия заполняется в письменной форме и вступает в силу с момента государственной регистрации.

В документе указываются следующие сведения:

Описание объекта который подлежит передачи после завершения строительства
 Сроки завершения строительства может быть указан каждый этап строительства
 Стоимость договора и сроки уплаты, размер первоначального взноса и гарантийный срок объекта

Договор должен носить название «Договор долевого участия в строительстве». Это единственно верная трактовка документа.

Пакет официальных бумаг

Перед заключением договора необходимо проверить у застройщика следующие документы:

Застройщик должен выступать в качестве юридического лица, а не инвестора.

Только в этом случае будет возможность требовать соблюдения качества на всех этапах строительства.

Инвесторы же занимаются лишь финансированием строительных работ.

Образец документа

В договоре, помимо вышеперечисленных сведений, указываются также права и обязанности сторон, требования к соблюдению законодательных норм и правил.

Изучив образец, можно ознакомиться с правилами составления документа.

Договор вступает в силу только после регистрации в Росреестре.

Обращение в суд

По сути, дольщики являются инвесторами, а договор относится к инвестиционным договорам.

Но, защищают права дольщиков не просто Гражданский кодекс, а отдельные законодательные акты.

Обращаться с исковым заявлением в суд стоит при несоблюдении сроков, установленных в договоре.

У дольщиков есть два варианта:

 Потребовать выплату неустойки за каждый день просрочки
 Расторгнуть договор и вернуть выплаченную за квартиру сумму

Размер неустойки рассчитывается по следующей формуле — стоимость недвижимости*количество дней просрочки*1/300 ставки рефинансирования на момент рассмотрения дела.

В среднем, дольщикам удается вернуть от 1 до 20% от стоимости жилья.

Второй вариант — расторжение договора. На это имеют права дольщики, которые должны были получить квартиры, согласно срокам в договоре, более 2 месяцев назад.

Просрочка в течение указанного периода позволяет в судебном порядке расторгнуть договор и истребовать назад выплаченные средства.

На практике восстановить свои права дольщикам удается далеко не всегда.

Экономический кризис в стране приводит к тому, что многие застройщики не завершают строительство в указанные сроки.

Дольщики массово начинают обращаться в суд, требуя наказать нарушителя и вернуть им выплаченные деньги.

Но даже длительные судебные тяжбы эффективны в редких случаях.

Поэтому эксперты рекомендуют обращаться в крупные строительные компании и обязательно страховать свое имущество.

Цены на квартиры растут ежегодно, как и на долевое участие в строительстве.

Но важно знать не только стоимость жилья на сегодняшний день, но основные условия заключения договор на сделки данного типа.

Это позволит не стать жертвой мошенников и приобрести квартиру на выгодных условиях.

Источник: http://domdomoff.ru/ceny-na-dolevoe-uchastie-v-stroitelstve.html

Долевое участие в стоительстве многоквартирных домов

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.

Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик.

В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика.

Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор, который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Источник: http://pro-ddu.ru/chto-takoe/

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: