Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Содержание

Продажа квартир, частных домов или участков ниже кадастровой стоимости

Можно ли продать недвижимость ниже кадастровой стоимости

Для большинства владельцев недвижимого имущества, которые хотели бы быстро и дорого продать свою недвижимость, или наоборот, произвести сделку покупки, юридические и правовые процедуры кажутся очень запутанными и сложными. Более того, современное правовое поле являет собой весьма динамичную и часто изменяющуюся среду.

С начала 2016 года было введено два ключевых изменения, которые касаются всех, кто продает или намерен продать земельный участок, квартиру, частный дом или их доли:

  • Квартиры не облагаются налогом, если вы являетесь владельцем более 5 лет. До этой нормы срок владения составлял всего 3 года. Это означает, что уплата НДФЛ будет все чаще производиться с учетом кадастровой стоимости объекта недвижимости;
  • Налог НДФЛ рассчитывается по формуле, в которой принимается во внимание именно кадастровая стоимость недвижимого имущества. Эта норма ограничивает возможности продавцов за счет занижения стоимости квартиры или дома, влиять на НДФЛ. В результате, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости (КС) позволит значительно снизить налоговую нагрузку для продавца.

К этому вопросу стоит относиться внимательно, поскольку квартиры, которые покупаются в 2016 году, смогут освобождаться от налога только лишь в 2021 году, что для рынка недвижимости является большим сроком. Продажа недвижимости по кадастровой стоимости существенно влияет на налоговую базу, которую должен покрывать продавец. На одной сделке в Москве разница по налогам может превышать 100 тыс. рублей.

Как продать квартиру по цене ниже кадастровой стоимости и сэкономить на налогах?

Центр кадастра и регистрации «Стар-Сервис» предлагает несколько законных и легальных способов минимизации налогов при продаже недвижимости.

Если ранее налоги в случае необходимости компенсировались увеличением срока владения, то сейчас, пятилетний период для многих может показаться слишком большим.

Тем более: если продать квартиру ниже стоимости, можно сэкономить от 10 до 50 % от суммы налогового сбора. Там же можно заказать кадастровую справку.

Второй корень проблемы оценки стоимости недвижимости заключается в том, что существующая норма не до конца отвечает объективным требованиям рынка. Так, квартира в плохом состоянии, из-за расположения или площади может иметь значительно завышенную кадастровую стоимость, что влечет за собой повышение суммы налогового сбора.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости официально и с гарантией безопасности? Ответ наших специалистов: конечно, да! Более того, государство предоставило эффективные юридические инструменты для урегулирования спорных вопросов.

Как рассчитывается налог, можно ли его уменьшить?

Доход, с которого государство изымает налоги, должен быть не ниже ставки 70 % от определенной кадастровой стоимости. Продажа участка ниже кадастровой стоимости позволяет продавцу снизить сумму налога.

Последствия при продажи квартиры ниже стоимости (кадастровой)

Кадастровая стоимость – это показатель, который получают путем массовой оценки стоимости похожей по параметрам недвижимости. Теоретически, он должен определять рыночную стоимость, и брать реальные (фактические) цены объектов недвижимого имущества.

На деле же оказалось, что в большинстве случаев кадастровая стоимость квартиры является завышенной. Этому есть несколько объяснений: во-первых, увеличивая кадастровую стоимость, увеличивается налоговое бремя на продавцов квартир, домов, участков и их долей.

Во-вторых, данное нововведение интегрируется на выходе с недавнего кризиса и во время нового. Это привело к резкому падению стоимости недвижимости, а кадастровые нормы остались на завышенных показателях. В результате, продавцы могут столкнуться с необоснованно завышенной стоимостью в несколько раз.

Особенно актуальна эта проблема для Москвы, поскольку в расчет КС берутся:

  • Общая численность населения;
  • Средний уровень дохода населения;
  • Стоимость соседних объектов недвижимости.

Центр кадастра «Стар-Сервис» неоднократно сталкивался с КС, которая была в 2-4 раза завышена. Наша команда поможет пересмотреть кадастровую стоимость в правовом поле, используя знания опытных юристов и кадастровых специалистов:

  • Официальный пересмотр кадастровой стоимости через суд;
  • Установка кадастровой стоимости равной рыночной стоимости.

Мы производим полное юридическое сопровождение всех сделок, обеспечиваем гарантии и абсолютную безопасность своим клиентам. Пересмотр кадастровой стоимости производится после работы опытных оценщиков, а ваша налоговая нагрузка будет значительно снижена.

Источник: https://kad-reg.ru/eto-interesno/47-prodazha-nedvizhimosti-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-nalogovye-posledstviya.html

Можно ли продавать недвижимость ниже кадастровой стоимости?

22/01/2018

    Кадастровая стоимость квартиры существует для того, чтобы можно было с легкостью определить уровень налога на имеющуюся в вашей собственности недвижимость. Но если вы намерены продать жилье, может возникнуть вопрос о правомерности продажи недвижимости дешевле, чем указано в кадастровом паспорте.

Как смотрит закон на продажу жилья ниже кадастровой стоимости

    Продать жилье по цене, которая будет ниже указанной в кадастровом паспорте, вполне возможно.

Причем, если раньше, до внесения изменений в законодательство, участники сделки вполне могли пойти на умышленное указание заниженной суммы сделки в документах купли-продажи, то сейчас это просто бессмысленно.

В 2016 году кадастровая оценка недвижимости является ключевой при установке НДФЛ и налога на недвижимость.

    Для налогового инспектора не составит никакого труда попасть в базу данных и посмотреть стоимость недвижимости в ГКН, после чего сверить данные с теми, что указаны в документах.

Какой закон регламентирует кадастровую стоимость?

    Федеральный закон №382 от 29 ноября 2014 года, а именно его статья 2 пункта 11 позволяет определить минимальную законную стоимость недвижимости. Также можно посмотреть информацию в Налоговом Кодексе Российской Федерации, в статье 217, пункт 1.

    В соответствии с этими документами к кадастровой стоимости можно будет применить коэффициент, который равен 0,7. Именно этот результат позволит верно рассчитать сумму сделки, то есть, снижать цену более, чем на 30% от кадастровой стоимости точно не рекомендуется.

Причины снижения стоимости жилья при продаже

    Но главным ориентиром при покупке или продаже квартиры или другого объекта должна быть среднерыночная стоимость, а она будет изменяться в зависимости от множества факторов, например, экономической ситуации в стране в целом.

    Среди первопричин снижения стоимости квартиры при продаже называются следующие:

  • неудачная планировка, давний ремонт, неисправные коммуникации и другие бытовые нюансы;
  • снижение покупательской способности у российских граждан с момента принятия ФЗ №382, а это повлекло резкое снижение цен на рынке.

    Стоит понимать, что рынком формируются наиболее актуальные цены. Средняя стоимость недвижимости выводится на основании множества факторов, поэтому именно среднюю цену на рынке и можно считать наиболее актуальной при продаже или покупке квартиры.

Итоги сделки по продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости

    По сути, продажа квартиры ниже кадастровой стоимости является невыгодными как продавцу, так и покупателю.

Неприятные последствия

    Даже если вы занизили сумму договора, выгоды получить не удастся, ведь вне зависимости от стоимости квартиры, указанной в документах, налоги будут вычитать именно с кадастровой стоимости жилья, умноженной на коэффициент 0,7.

    Приведем пример, который позволит наглядно изучить весь процесс.

    Представим, что кадастровая стоимость квартиры равна 3 миллионам рублей, но покупатель и продавец решили совершить сделку по цене в 1, 7 миллиона.

Но сумма, от которой будет взиматься налог, составляет 2,1 миллиона (3*0,7 коэффициент). По закону, удержать налог с первого миллиона нельзя, зато от оставшейся суммы — вполне.

То есть, от 1,1 миллиона для продавца будут вычитать 13% НДФЛ, невзирая на то, сколько он выручил за продажу квартиры по факту.

    Получается, что в результате сделки продавец теряет свой потенциальный доход. Именно поэтому продажа недвижимости по цене ниже 70% от кадастровой стоимости является заведомо убыточной.

    Если вы поняли, что продажа квартиры по стоимости, указанной в кадастровом паспорте невозможна, то есть, она расходится с тем, что указано в Государственном кадастре недвижимости, необходимо обратиться в суд с иском о снижении кадастровой стоимости жилья. Вы платите за свою недвижимость налог, а это «живые» деньги.

    Пункт 6 статьи 217.1 Налогового Кодекса РФ свидетельствует о том, что каждый субъект страны может варьировать коэффициент к кадастровой стоимости, указанной в ГКН. Именно поэтому необходимо для начала узнать, какие правила действуют в регионе нахождения объекта недвижимости.

Обратитесь в Управление Росреестра или Кадастровую палату для того, чтобы узнать актуальный понижающий коэффициент.

И только после выяснения всех действующих бюрократических вопросов, вы можете смело выставлять цену на свою квартиру и ждать подходящего покупателя, которого устроит сумма сделки.

    Если вы вступили в спор с Кадастровой палатой по поводу изменения кадастровой стоимости, проследите за тем, чтобы после урегулирования вопроса были изменены все документы, где указываются спорные цифры. Если вы понимаете, что самостоятельно этот вопрос не решить, обратитесь к специалисту по земельному праву.

Источник: http://akcent.pro/content/mozhno-li-prodavat-nedvizhimost-nizhe-kadastrovoi-stoimosti

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

При продаже жилья у собственника образуется доход, с которого он должен заплатить налог на доходы . Для уменьшения налога многие собственники идут на хитрость, занижая стоимость жилья в официальном договоре (тем самым скрывая часть дохода от налоговых органов).

Для борьбы с подобной практикой с 2016 года в Налоговый Кодекс были внесены изменения, которые установили, что налогооблагаемый доход зависит не только от суммы, указанной в договоре, но и от кадастровой стоимости продаваемого объекта недвижимости.

В данной статье мы рассмотрим, как и когда кадастровая стоимость влияет на налог при продаже недвижимости.

Если недвижимость была приобретена до 1 января 2016 года, налогооблагаемый доход определяется «по старинке» — из договора купли-продажи. Кадастровая стоимость объекта никак не влияет на налог при его продаже (п.3 Закона ФЗ №382).

Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя). Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2016 году Иванов продал квартиру.

В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб. Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб.

, который полностью покроется стандартным вычетом (см. Стандартный вычет в 1 млн.руб.)

Если недвижимость приобретена после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее, то Ваш налогооблагаемый доход зависит от того, является ли указанная в договоре стоимость выше, чем 70% кадастровой стоимости.

Если цена продажи больше 70% кадастровой стоимости

Если цена продажи объекта недвижимости больше 70% кадастровой стоимости, то налогооблагаемый доход (и, соответственно, налог) исчисляются только исходя из стоимости, указанной в договоре. Кадастровая стоимость в данном случае не играет никакой роли.

Пример: В 2018 Королев В.А. купил квартиру за 3 млн.руб. Кадастровая стоимость указанной квартиры составляет 3 млн.руб. Королев планирует продать жилье за 4 млн.руб. в этом же году.

Налогооблагаемый доход будет рассчитываться исходя из цены, указанной в договоре: 4 млн.руб. (цена продажи) — 3 млн.руб. (цена покупки). Соответственно, налог с 1 млн.руб. — 130 тыс.руб.

Кадастровая стоимость не играет роли.

Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости

Если Вы продали объект недвижимости за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, согласно п.5 ст.217.1 НК РФ, Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли).

Пример: В 2018 году Галкина П.Р. получила по наследству квартиру и продала её в этом же году. При этом по договору цена продажи составила 1 млн.руб. Однако, кадастровая стоимость квартиры составляет 10 млн.руб. Поскольку Галкина П.Р.

продала квартиру за стоимость меньше 70% от кадастровой цены, при расчете налога с продажи её доход составит 7 млн.руб. (10 млн. х 70%). Применив стандартный вычет в 1 млн.руб., ей нужно будет заплатить налог в размере 780 000 руб (13% х (7 млн. — 1 млн.

))

Пример: В 2018 году Скворцов К.К. купил квартиру по договору купли-продажи за 2 млн.руб. и продал её за ту же сумму 2 млн.руб. Кадастровая стоимость квартиры составляет 5 млн.руб. Не смотря на то, что по договору Скворцов К.К.

продал квартиру за столько же за сколько и приобретал, в целях налогообложения доходом от продажи будет считаться 70% от 5 млн. Соответственно, Скворцову К.К. нужно будет заплатить налог (70% х 5 млн.руб. (кадастровая стоимость) — 2 млн.руб.

(затраты на покупку) ) х 13% (ставка налога) = 195 тыс.руб.

На какой момент берется кадастровая стоимость (Если кадастровая стоимость была изменена)?

Кадастровая стоимость объекта недвижимости берется по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена продажа данного объекта (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: Сизов А.А. владеет земельным участком. Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2017 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А.

продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб. (5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2016 г.

) х 70%).

Как узнать кадастровую стоимость?

Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП. Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).
  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса. Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости. Сведения из ГКН будут предоставлены не позднее 5 рабочих дней с момента приема документов.

Если кадастровая стоимость не определена?

Ситуация, когда кадастровая стоимость объекта не определена, встречается сейчас довольно редко. Однако, для подобных ситуаций Налоговый Кодекс регламентирует, что если на 1 января года продажи кадастровая стоимость объекта не была определена, то в этом случае доход исчисляется по стоимости, указанной в договоре (как до 1 января 2016 года) (п.5 ст.217.1 НК РФ).

Пример: В 2016 году Карасев К.Д. получил в наследство от дальнего родственника квартиру в Сибири и сразу же её продал за 1 млн.руб.

По данным ГКН на 1 января 2016 года кадастровая стоимость квартиры не была установлена, поэтому доход от продажи для расчета НДФЛ будет составлять 1 млн.руб. (как в договоре). Применив стандартный имущественный вычет при продаже жилья (1 млн.руб. стоимость жилья — 1 млн.руб.

стандартный вычет = 0 руб. налогооблагаемый доход), Карасев К.Д. не должен будет платить налог при продаже этой квартиры.

Источник: https://verni-nalog.ru/nalog-prodazha-kvartiry/kadastrovaya-stoimost/

Продажа юрлицом ос ниже кадастровой стоимости налоговые последствия

О методике оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости по ФСО №4, а также о способах уменьшения несправедливо завышенной кадастровой стоимости объекта, вы можете узнать на нашем сайте.

о том, как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости по кадастровому номеру, можно ли рассчитать ее по специальной формуле, а также о том, как получить справку о кадастровой стоимости объекта.

Последствия сделки Есть ли риски у продажи ниже кадастровой стоимости недвижимости? Проще говоря, продать свои «квадраты» ниже рыночной цены можно, но вот если попробовать зайти за предел, установленный государством (кадастровая цена), а никаких видимых причин для этого нет — такая сделка неизбежно вызовет интерес налоговиков. Последует проверка и если вдруг «хитрость» откроется, налог будет доначислен.

НК РФ в случаях, когда цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пеней, рассчитанных таким образом, как если бы результаты сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги. Рыночная цена определяется с учетом положений, предусмотренных пунктами 4 — 11 ст. 40 НК РФ. Пунктом 4 ст. 40 НК РФ установлено, что рыночной ценой товара (работы, услуги) признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров (работ, услуг) в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
Согласно п. 11 ст.

Продажа здания ниже рыночной и кадастровой стоимости

Внимание

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка.

Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности.

Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Важно

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

Продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости

3 разд. I ФСО N 4 (утв. Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508)).

В данном случае по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя здание (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ).

Передача здания осуществляется путем его предоставления покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (передаточного акта).

НДФЛ физическими лицами. Статья 217.1. Особенности освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимого имущества5.

В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7. В случае применения ООО специального налогового режима в виде УСН таких ограничений нет.

НК РФ бремя доказывания несоответствия цен, применяемых при оказании услуг либо при реализации товаров, рыночным ценам, возлагается на налоговый орган. Третий пункт самый важный. И очень в Вашу пользу. Так что стоимость можете указывать любую.

Все равно судиться с налоговой придется.Не потому, что они плохие.
Просто у них такое позвоночное указание. Продолжить диалог Оплатить ответ ВНИМАНИЕ!!!.

Для полезного ответа необходимо выяснение дополнительных обстоятельств, которые могут повлиять на его содержание. Звони 8 988 552 1234

  • Кадастровая стоимость недвижимости принимается согласно ст.

Если попробовать продать квартиру ниже кадастровой стоимости, то такая сделка может привлечь внимание налоговой полиции. Если махинации с налогами будут раскрыты, их придется оплатить в полной сумме вместе с пенями.

Риск налоговой проверки увеличивается, если покупка недвижимости совершается за счет заемных средств банка.


В этом случае налоговые инспекторы после изучения кредитного договора смогут определить кадастровую и рыночную цену объекта для начисления налога на доходы.

Таким образом, можно сказать, что продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости фактически невозможна и невыгодна, так как налоговая инспекция все равно рассчитает НДФЛ по ставке в 70% от кадастровой стоимости. Однако есть законные способы снизить налоговое бремя после продажи собственного имущества.

Стоимость по кадастру зависит сразу от нескольких факторов:

  • вид и предназначение земли,
  • наличие социальной инфраструктуры,
  • площадь участка,
  • его расположение,
  • количество участков на определенной территории.

Владельцу необходимо знать кадастровую стоимость своего участка земли, чтобы в дальнейшем перепродать его по адекватной цене. При выставлении земли на аукцион начальная стоимость равна кадастровой. Для оформления документов, с помощью которых проводятся юридические сделки, необходим кадастровый паспорт с указанной стоимостью оценки.

После благоустройства и облагораживания участка повысится кадастровая стоимость, а значит, и рыночная. Если кадастровая стоимость ниже цены продажи, никаких последствий со стороны налоговой инспекции не последует. Узнать кадастровую стоимость собственного участка можно на специализированных сайтах.

Или же рядом с жилым домом начинается крупномасштабное строительство, которое существенно уменьшает стоимость объекта. Причины неадекватной оценки могут быть разными. Переоценка объектов кадастра проходит раз в 3 года, поэтому если вы планируете продавать недвижимость или землю и заплатить налог на доходы не по завышенной ставке, можно прибегнуть к нескольким способам:

  • обратиться в специальную комиссию, которая рассматривает спорные случаи кадастровой оценки,
  • подать иск в суд.

Заявитель сам выбирает удобную ему форму обращения. При поступлении заявления в комиссию оно рассматривается в течение месяца.

Уплата госпошлины при этом не требуется, оплачивать услуги членов комиссии не нужно. При вынесении вердикта, не поддерживающего позицию заявителя, он может обратиться в суд. Для доказательства своей правоты он должен предоставить все необходимые документы.

В случае выявления занижения сумм указанных в пункте 4 настоящей статьи налогов или завышения суммы убытка, определяемого в соответствии с главой 25 настоящего Кодекса, федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов, производятся корректировки соответствующих налоговых баз.

При взаимозависимости физическому лицу тоже могут начислить налог НДФЛ, так как у него возникает материальная выгода. Статья 212. Особенности определения налоговой базы при получении доходов в виде материальной выгоды1.

Доходом налогоплательщика, полученным в виде материальной выгоды, являются:2) материальная выгода, полученная от приобретения товаров (работ, услуг) в соответствии с гражданско-правовым договором у физических лиц, организаций и индивидуальных предпринимателей, являющихся взаимозависимыми по отношению к налогоплательщику;3.

ООО продаёт другому ООО здание ниже кадастровой стоимости. Оба ООО на УСН. Какая стоимость должна приниматься для определения налога на прибыль кадастровая или фактическая. номер вопроса №6931372 прочитан 4593 разa Срочная консультация юриста8 800 775-94-28 бесплатно

  • Доброе утро! Согласно ст 40 Налогового кодекса РФ налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов вправе проверять правильность применения цен по сделкам при отклонении более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени. Кадастровая стоимость может быть выше рыночной, тогда продажа по рыночной стоимости будет правомерной. Продолжить диалог Оплатить ответ https:// 26.2 НК РФ будет применяться стоимость указанная в договоре.

Источник: http://viz-net.ru/prodazha-yurlitsom-os-nizhe-kadastrovoj-stoimosti-nalogovye-posledstviya/

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

При продаже квартиры важнейшим показателем является ее цена. В соответствии с ГК (ст.555) этот показатель является существенным условием договора и без его определения такой договор считается недействующим.

При продаже квартиры продавцу желательно установить в договоре купли-продажи заниженную цену.

Это позволяет уменьшить налог на продажу квартиры, но может повлечь за собой неприятности, вплоть до уголовного преследования за уклонение от налогов.

Кадастровая цена

Цена квартиры при ее продаже обычно является предметом договоренности между продавцом и покупателем. Эта договоренность часто основывается на рассмотрении рыночной и кадастровой цен квартиры.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96

Рыночная цена обычно определяется исходя из стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Кадастровая цена (КЦ) квартиры определяется независимыми оценщиками по поручению государства и вносится в государственный реестр. КЦ определяется с учетом рыночной цены, но в связи с ценовыми колебаниями на рынке может значительно отличаться от рыночной цены.

Эта величина используется при уплате налогов на имущество, взятии кредитов в государственных банках, платежей по сделкам (продаже, дарении, наследовании).

Если кадастровая цена намного выше рыночной, то собственник может обратиться в суд для того, чтобы оспорить ее величину. При положительном решении суда КЦ может быть приравнена рыночной цене квартиры.

Зачем занижается цена квартиры

Занижением цены продаваемого объекта считается случай, когда договорная цена существенно ниже рыночной. Такое занижение выгодно продавцу для уменьшения налога с продажи. Кроме того, заниженная цена может помочь сэкономить средства при судебных разбирательствах по спорам о недвижимости.

 Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96

При этом занижение цены квартиры может быть оформлено таким способом:

  • в договоре указывается цена, которая меньше фактической цены;
  • оставшаяся сумма заносится в договор как цена за неотделимые улучшения (ремонт, перепланировка).

При оформлении договора с учетом заниженной стоимости встает вопрос о том, какая сумма должна быть указана в расписке о получении денег.

Продавец заинтересован, чтобы в этой расписке была указана меньшая сумма (указанная в договоре), а покупатель хотел бы, чтобы все переданные им деньги были зафиксированы в каком-то документе.

Поэтому участники сделки часто составляют 2 расписки –  в одной прописана сумма, соответствующая заниженной цене, указанной в договоре, а в другой оставшаяся сумма – как плата за дополнительные услуги.

Риски

Продажа квартиры по заниженной цене может стать причиной неприятностей как для покупателя, так и для продавца.

Для покупателя риск состоит в следующем:

  • если суд признает сделку продажи недействительной, то квартира возвращается продавцу, а покупателю возвращаются только деньги, указанные в договоре. Для возврата денег, не указанных в договоре, у покупателя не будет никаких оснований;
  • если покупатель решит продать приобретенную покупку, то он сможет уменьшить налоговую базу на сумму, равную цене квартиры. Но поскольку эта сумма в договоре занижена, то и уменьшение базы будет небольшим;
  • соглашаясь с использованием в договоре продажи заниженной стоимости, покупатель вступает в сговор и становится пособником продавца в его попытках уклонения от налогов. При этом предъявление суду расписок только усугубит положение продавца.

Значительное уменьшение продавцом стоимости квартиры может вызвать подозрения налоговых органов, которые могут провести проверку.

Если будет признано, что цена квартиры занижена, то налоговые органы могут наложить дополнительную сумму платежей, а продавца привлечь к ответственности за уклонение от уплаты налогов (ст. 198 УК).

Изменения в законодательстве

До начала 2016 года в качестве дохода при расчете налогов использовалась продажная цена жилья. С учетом права продавца на вычет в 1 млн. рублей (ст. 220 НК), получалось, что при цене квартиры в 1 млн. руб. или ниже продавец налога не платил. Поэтому продавец был заинтересован в том, чтобы в договоре фигурировала цена не более 1 млн. руб.

Законом № 382-ФЗ (2014 г.) в НК введены изменения в части исчисления и уплаты налога при продаже объектов недвижимости.

Благодаря этим изменениям государство страховалось, в том числе от сокращения доходов из-за продаж квартир по заниженной цене.

В соответствии с этими изменениями в случае, когда доход продавца оказывался меньше 70% от КЦ, для налогообложения этот доход принимается равным этой КЦ объекта, умноженной на 0,7 (ст. 217.1 НК).

Пример 1.

Квартира приобретена в 2016 году за 1000000 руб. Ее КЦ равна 5 млн. руб. В 2017 году жилье продается за 1000000 руб. Тогда:

  1. Доход для налогообложения равен: Д=5000000*0,7= 3500000 руб.
  2. Налоговая база с учетом налогового вычета в 1000000 руб. равна: Нб=3500000-1000000=2500000 руб.
  3. Сумма налога Н=2500000*13%=325000 руб.

Такой порядок расчета дохода применим при продаже квартир, полученных после 1.01 2016 года. Для жилья, полученного ранее этого срока, при расчетах налогов используется старый метод, то есть используется договорная цена.

Пример 2.

Исходные данные аналогичны примеру 1, но квартира куплена продавцом в 2015 году. Доход от продажи равен 1 млн. руб. При вычете в 1 млн. руб. сделка не подлежит налогообложению.

Кроме того, в НК были изменены минимальные сроки владения недвижимостью, при которых ее продавец освобождался от налогов. Если раньше этот срок равнялся 3 годам, то теперь он составляет 5 лет.

Выводы

  1. Продавец квартиры может ее продавать по любой цене, в том числе ниже ее КЦ.

  2. Если будет доказано, что занижение продажной цены связано с попыткой продавца сократить НДФЛ на продажу квартиры, то у продавца могут возникнуть неприятности, вплоть до возбуждения уголовного дела за уход от уплаты налогов.

  3. При продаже квартиры по цене, которая ниже 70% от ее КЦ, продавец должен заплатить налог с дохода, равного 70% от КЦ объекта.
  4. При продаже квартиры по цене, выше 70% КЦ квартиры, налог платится с договорной цены квартиры.

 Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7(499)350-66-30, Санкт-Петербург +7(812)309-36-67, другие регионы РФ +7(800)511-75-96

Источник: http://zakonguru.com/nedvizhimost/prodazha-2/nizhe-kad-stoimosti.html

Можно ли продавать дом выше кадастровой стоимости

Покупательская способность людей снизилась, а цены на жилье, отраженные в ГК, остались на прежнем уровне.

  • Во-вторых, продаваемая квартира может иметь неудачную планировку, а также находиться в плохом состоянии из-за давности отсутствия ремонта или других причин.

Так получилось, что собственники или риэлторы, продающие жилье, могут обнаружить, что КС по сравнению с рыночной завышена в несколько раз. Особенно актуально это для больших городов. Особенности сделок купли-продажи Есть определенные моменты, которые важно знать при совершении сделок с недвижимостью.

  • Если жилье было куплено до 1 января 2016 года, то налог рассчитывается, исходя из цены договора купли-продажи.

Что будет если продать квартиру ниже кадастровой стоимости? можно ли?

Важно Заметка: Датой приобретения жилья следует считать дату регистрации права собственности (при покупке жилья) или дату открытия наследства (смерти наследодателя).

Более подробную информацию Вы можете найти в нашей статье: С какого момента считать срок владения квартирой при продаже? Пример: Иванов в 2015 году получил в наследство квартиру от бабушки, кадастровой стоимостью 10 млн. руб. В 2016 году Иванов продал квартиру. В договоре купли-продажи стоимость была указана 1 млн.руб.

Иванову не нужно будет платить налог на доходы, так как налогооблагаемый доход от продажи составит 1 млн.руб., который полностью покроется стандартным вычетом (см.

Продать квартиру ниже кадастровой стоимости в 2018 году

Внимание Поэтому учитываются и строительные расходы, и износ строения, и район, где расположено жилье. В последнее время стали уделять большое внимание наличию современного ремонта, новой сантехники, общей комфортности планировки.

Все чаще стали встречаться предложения по продаже квартир со встроенной мебелью, техникой, которая также увеличивает стоимость жилья на рынке.
Обычно рыночную стоимость жилья определяют ориентировочно, опираясь на стоимость аналогичного жилья в том же районе.

Однако бывают ситуации, когда надо получить документальное подтверждение этой стоимости. Тогда обращаются к экспертам, имеющим соответствующую лицензию.
Они изучают квартиру и дают свое заключение. Правда, срок действия такой справки невелик.

Ведь рынок жилья подвижен и цены на нем фиксированными назвать никак нельзя.

О возможности продажи квартиры ниже кадастровой стоимости в 2018 году

Ведь взлетевшие цены могут в одночасье сделать невозможной покупку нового жилья. Рыночная цена используется при совершении различных сделок с недвижимостью:

  • купля-продажа;
  • передача под залог;
  • обмен;
  • дарение;
  • оформление жилищного кредита;
  • наследование.

При определении стоимости жилья работают многие факторы. Никто не будет просто так платить лишние деньги за квартиру.

Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость участка составляла 5 млн.руб., в июле 2017 года кадастровая стоимость была обновлена и составила 10 млн.руб. В августе Сизов А.А. продал указанный участок за 3 млн.руб. Поскольку Сизов А.А. продал участок по цене ниже 70% кадастровой стоимости, налог от продажи земли будет рассчитываться с 3,5 млн.руб.

(5 млн.руб. (кадастровая стоимость на 1 января 2016 г.) х 70%). Как узнать кадастровую стоимость? Узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости можно одним из следующих способов:

  • Во многих договорах купли-продажи недвижимости указана кадастровая стоимость объекта на момент продажи.
  • Онлайн на сайте Росреестра. Для этого в открывшейся форме Вам нужно ввести кадастровый номер объекта или его адрес и нажать «Сформировать запрос». Вам будут показаны несколько источников информации об объекте недвижимости: ГКН и ЕГРП.

Можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости?

От этого они ничего не приобретут, кроме возможной проверки налоговых органов. Законным способом не платить подоходного налога с продажи является стоимость жилья меньше миллиона рублей (в том случае, если она совпадает с кадастровой).

Сделки по продаже недвижимости по цене, меньше данной суммы, не подлежат налогообложению, так как миллион рублей – это размер налогового вычета, который государство предоставляет гражданину, продающему недвижимость.


То есть, если квартира, находящаяся в собственности два года, продана за 3 миллиона рублей, то 13 % уплачивается только с 2 миллионов.

Также имеет смысл предварительно выяснить правила, действующие в регионе, где будет продаваться жилье, относительно сроков владения и понижающих коэффициентов, и лишь тогда определяться с ценой сделки.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Вам нужно открыть сведения из ГКН, где и будет указана текущая кадастровая стоимость (и дата ее утверждения).

  • Можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости из Государственного Кадастра Недвижимости. Для этого надо обратиться в филиал Федеральной кадастровой палаты Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ) лично, либо направить запрос по почте. Если в ГКН есть сведения о кадастровой стоимости объекта, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно в течении 5 рабочих дней со дня получения запроса.
    Готовый документ можно получить лично при посещении филиала Федеральной кадастровой палаты Росреестра, в МФЦ или по почте.
  • Сведения о кадастровой стоимости можно получить на портале Росреестра, заказав выписку из Государственного Кадастра Недвижимости.

Возможна ли продажа недвижимости ниже кадастровой стоимости: последствия

При этом следует помнить, что переплаченная сумма налога за предыдущие годы не возвращается, поэтому важно не тянуть с оспариванием кадастровой оценки.

Если вы уверены, что кадастровая стоимость вашего участка была завышена, у вас есть подтверждающие это документы и вы хотите сэкономить свои деньги на оплату налогов, стоит обратиться в специальные организации, занимающиеся представлением интересов в спорах о кадастровой стоимости. Специалисты таких фирм займутся оформлением документов и помогут выиграть дело.

Итоги В заключение можно сказать, что любые игры с государством чреваты неприятностями. Уход от налогов рано или поздно раскроется, и нерадивому налогоплательщику придется заплатить все недоимки вместе со штрафами и пенями. Снизить налог на НДФЛ можно законными способами, для этого стоит проконсультироваться в специализированных юридических фирмах.

Кадастровая и рыночная стоимость квартиры: в чем разница

Чтобы прекратить эту практику, с 1 января 2016 года Налоговый Кодекс Российской Федерации предусмотрел зависимость налога на доходы физических лиц от кадастровой стоимости земельного участка.

Теперь налог рассчитывается по-разному в зависимости от года приобретения собственности.

Если участок или недвижимость были приобретены до 2016 года, то действуют старые правила, и налог на доходы исчисляется из суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Если недвижимость была приобретена после 1 января 2016 года, то нужно учитывать кадастровую стоимость. Если сумма, указанная в договоре купли-продажи, больше, чем 70% от цены по кадастру, то и налог будет рассчитываться исходя из суммы договора. В случае если сумма меньше искомых 70%, то налогом будут облагаться все те же 70% от кадастровой стоимости, а цена в договоре не играет роли.

При продаже недвижимости рассчитывается налог, который бывший владелец должен отчислить в казну. Собственникам это не нравится, и многие стараются занизить стоимость в договоре купли-продажи, чтобы и налог уменьшился тоже. «На руки», разумеется, они получают полную цену.

Понимая это, законодатели придумали учитывать также кадастровую стоимость при расчёте налога. Она принимается во внимание и при ежегодном налоге на недвижимость, но это – отдельная тема. Таким образом, продать объект ниже кадастровой цены можно – в законодательстве нет никаких ограничений по данному вопросу.

Но, если сделка фиктивная, важно оценивать, для чего это делается и стоит ли ввязываться в подобные авантюры.

  1. Если занизить стоимость хочется для того, чтобы снизить налог, большую сумму с этого выгадать не удастся.
    Во-первых, сначала нужно внимательно посчитать, сколько получится «сэкономить».

Кадастровая стоимость в течение нескольких лет может меняться, и налоговый сбор высчитывается на основе кадастровой стоимости на 1 января года, в котором происходит продажа.

Если кадастровая стоимость объекта до сих пор не определена, то налогооблагаемой суммой будет та, что значится в договоре.

Еще один важный момент: квартиры при продаже не облагаются налогом на доходы, если продавец был собственником более 5 лет.

До 2016 года эта норма составляла 3 года. Трехлетний срок освобождения от налогов продолжает действовать, если квартира перешла к собственнику в виде наследства, по договору ренты, после приватизации или в результате дарения от близкого родственника. Поправки к Налоговому кодексу от 2016 года дают некоторые полномочия в сфере сборов субъектам федерации.

Источник: http://advocatus54.ru/mozhno-li-prodavat-dom-vyshe-kadastrovoj-stoimosti/

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: