Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Содержание

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду и как на это смотрят банки?

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Популярность приобретения квартиры за счет ипотечных средств известна. Это объясняется возможностью, используя долгосрочную льготную программу кредитования, решить жилищную проблему, вложить деньги и сохранить накопления.

Часто недвижимость покупают не для того, чтобы в ней жить самим, а в качестве инвестиции, с целью получения прибыли.

Как правильно сдать в аренду квартиру, кредит за которую еще не погашен?

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно!

Законодательство

Пока кредит не будет полностью выплачен, квартира — собственность банка, находится под залогом.

Недвижимость служит обеспечением обязательств заемщика (залогодателя) перед кредитором (залогодержателем) — так изложено в ФЗ №102 «Об ипотеке».

Право собственности, установленное ст. 209 ГК РФ, есть совокупность трёх составляющих — владение, пользование и распоряжение.

ФЗ №102 ч.3 п.1 ст.1. наделяет заемщика правом владеть и пользоваться имуществом с возможностью извлечения из него полезных свойств.

Права собственности заемщика в части распоряжения имуществом ограничены до момента полного погашения задолженности.

Федеральный закон №102, регулирующий залог недвижимости, не содержит прямого запрета на право распоряжаться имуществом, т.е. совершать в отношении его юридические сделки – в т.ч. сдавать внаем, но устанавливает определенные ограничения.

П.1 ст.40 закона гласит, что залогодатель вправе сдавать квартиру в аренду без согласия банка, если это не противоречит договору об ипотеке и если выполняются следующие условия:

  • Срок сдачи в аренду не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
  • Цели использования имущества соответствуют его назначению.

Порядок введения ограничений оборотоспособности устанавливается и регулируется законом.

Оборотоспособность — это свойство объектов гражданских прав, заключающееся в возможности отчуждения объекта по договору купли-продажи, мены или дарения либо его перехода от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства.

Так, в соответствии со ст.129 ГК РФ, если на совершение сделки с квартирой, как с объектом гражданских прав, не наложено ограничений, то она может переходить от одного лица к другому в порядке наследования или иным, не запрещенным законодательством способом.

Возможно Вас заинтересует статья, о незаконной сдаче квартиры в аренду без уплаты налогов, чем это грозит владельцу, прочитать об этом можно здесь.

Особенности сдачи в аренду ипотечной квартиры

Кредитные организации, стремясь обезопасить себя, часто составляют кредитные договоры так, что заемщик обязуется получать согласие на совершение любых действий с заложенным имуществом, будь то:

  1. Продажа;
  2. Обмен;
  3. Сдача внаем;
  4. Регистрация других лиц;
  5. Перепланировка;
  6. Визит родственников.

Для сдачи ипотечной квартиры внаем необходимо соблюдение пунктов подписанного кредитного договора.

Исходя из этого, для заемщика, решившего сдать квартиру, существует три возможных сценария:

  • Ограничений банком не предусмотрено или он допускает сдачу приобретенной с помощью кредита квартиры внаем. В этом случае договор аренды составляется на любых — выгодных сторонам условиях.
  • Наложен прямой запрет на сдачу ипотечной квартиры внаем. Если не удастся получить согласие, то действия заемщика будут считаться незаконными.
  • Требуется согласование с кредитором — условия найма дополнительно оговариваются. Только после выполнения выдвинутых кредитором требований выдается разрешение.

Если в кредитном соглашении нет пункта, запрещающего передавать заложенное имущество во владение третьим лицам по договору аренды, или банковское учреждение дает разрешение, то сдавать квартиру можно.

При этом следует уведомить банк о заключенном договоре аренды, т.к. по ст.34 ФЗ №102 он вправе документально и фактически проверять наличие и условия содержания имущества.

Квартира в наем по военной ипотеке

Данные правила распространяются и на военнослужащих, приобретаемых жилье по программе военной ипотеки.

Помимо банка, квартира в залоге и у государства. Государство не предъявляет специальных требований к залогу и не ограничивают заемщика в действиях.

Получение дохода от аренды расценивается как коммерческая деятельность, а ФЗ №76 «О статусе военнослужащих» запрещает систематическое получение прибыли военнослужащими.

Чтобы не нарушать закон, сдавать квартиру следует периодически — принцип систематичности и последовательности прослеживаться не должен.

Как сдать, если банк запретил?

Включение в договор пункта, запрещающего сдачу в аренду, объясняется стремлением банка контролировать состояние залогового имущества, ведь пока задолженность по кредиту в полном объеме не погашена, существует вероятность перехода квартиры в собственность кредитора.

Кредитная организация заинтересована в сохранении ценности предмета залога, а заемщик, передавая недвижимость в пользование третьим лицам, не сможет постоянно следить за ее состоянием, чтобы во время предотвратить возможную порчу.

Для снятия запрета необходимо убедить банк в том, что его интересы не пострадают. Рекомендуемый механизм действия:

  1. Составить заявление на имя кредитно-банковского учреждения с просьбой дать согласие.
  2. Указать в заявлении причины, побудившие воспользоваться дополнительным источником дохода – например, возникновение финансовых затруднений.
  3. Предоставить залогодержателю на ознакомление составленный договор аренды, содержащий раздел, обязывающий использовать арендуемое жилое помещение строго по прямому целевому назначению и сохранять его состояние в первоначальном виде. Положительно охарактеризовать кандидатуру арендатора.
  4. Приложить справку, выданную страховой компанией, что она уведомлена о намерении собственника сдавать жилье внаем.
  5. Ждать ответа. Рассмотрев документы, в течение недели банк примет решение.
  6. При положительном ответе – оформить арендный договор официально. Госрегистрация требуется только для долгосрочных – свыше года, соглашений.

Если кредитор настроен отрицательно, можно ли не информировать его?

Ведь, казалось бы, риск невелик – как банк узнает о заключенном в устной форме соглашении?

Это умозаключение ошибочно, отсутствие письменной формы лишает банк возможности доказать факт незаконного действия, но узнать о заселении в залоговую квартиру посторонних лиц он сможет от:

  • Соседей;
  • Работников страховой компании, которые выявят, кто находился в квартире в момент наступления страхового случая;
  • Представителей залогодержателя, уполномоченных на проведение проверки наличия, состояния и условия содержания заложенного имущества.

Установив, что заемщик без разрешения сдает квартиру внаем, банк вправе потребовать досрочного, в полном объеме погашения задолженности.

Неисполнение требований влечет подачу судебного иска о принудительном взыскании предмета залога.

Если в подписанном кредитном договоре есть пункт, запрещающий передавать жилое помещение в аренду, то за нарушение условий договора – штраф.

Сумма штрафа и механизм начисления должны быть отдельно прописаны.

Если вы хотите узнать, как правильно снять квартиру, чтобы не обманули, советуем вам прочитать статью.

Выгодно ли?

Взять недвижимость в ипотеку и сдавать, стоит ли совершать покупку квартиры для сдачи?

К очевидной выгоде приобретения и сдачи ипотечной квартиры внаем, даже с учетом сложностей и противоречий, относят:

  1. Получаемый доход соизмерим с ежемесячными выплатами по кредиту;
  2. Снижение финансовой нагрузки на заемщика;
  3. Повышенный спрос на жилую недвижимость, окупаемость вложенных средств.

Основные минусы:

  • Размер страховки при намерении сдавать жилье увеличится на 20-30%;
  • Возможны неприятности с налоговой при неуплате с полученных сумм 13% налога;
  • Необходимость проводить ремонт после квартирантов;
  • Ухудшение состояния, порча имущества;
  • Банк, на начальном этапе уведомленный о намерении заемщика сдавать квартиру, может поднять процентную ставку и увеличить минимальный размер первоначального взноса.

Арендатор – не собственник, не заинтересован в сбережении имущества и перед залогодержателем не в ответе, но в случае аренды ипотечной квартиры тоже рискует.

При обнаружении банком нарушений, договор аренды признают недействительным, потребуют досрочного выселения. Поэтому следует заранее выяснить:

  1. Наличие обременения – заложена ли квартира;
  2. Позицию залогодержателя в отношении предмета залога – есть ли разрешение на сдачу внаем.

Перед сдачей в аренду и наймом ипотечной квартиры требуется обстоятельно взвесить все возможные риски, рассчитать выгоду и принять оптимальное решение.

Можно ли сдавать в аренду квартиру, купленную в ипотеку? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Источник: http://kvartira3.com/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-v-arendu/

Можно ли сдать квартиру, купленную в ипотеку

Цели покупки жилья в ипотеку могут быть разными. Для одних – это возможность приобрести собственную квартиру, жить там и не платить за съем.

Для других – это является средством вложения денег с целью заработать.

Казалось бы, где связь между выплатой по ипотеке и заработком? А вот в чем: ипотечная квартира сдается в аренду, а поступающие платежи в виде арендной платы идут на погашение ипотеки.

Ситуация идеальная:  срок идет, ипотека погашается, квартира переходит в собственность клиента. К примеру, однокомнатная квартира в спальном районе Москвы стоит 3 млн.р. Клиент вносит  500 т.р. ПВ, а остальное оформляет в ипотеку (при этом у него есть, где жить). Платеж на 15 лет – примерно 31 т.р. (если взять ставку 13%). Стоимость аренды: 36 т.р.

Как видно, что арендная плата полностью перекрывает платеж, и даже остается на коммунальные платежи.

На первый взгляд – схема идеальная, но здесь можно столкнуться с некоторыми нюансами, которые нельзя игнорировать, чтобы не возникло еще больше сложностей.

Рассмотрим подробнее, можно ли вообще сдавать ипотечную квартиру в аренду, когда возникает такая необходимость, нужно ли уведомлять банк, и может ли банк накладывать какие-то ограничения?

Сдача ипотечной квартиры

Мысль о сдаче своей квартиры в аренду возникает у ипотечных заемщиков при различных ситуациях. Для одних – это способ заработать, а для других – выплачивать ипотеку даже в сложных финансовых ситуациях.

Причины сдачи ипотечной квартиры в аренду:

  • Способ вложения денег и погашения ипотеки. Это возникает в том случае, когда у клиента уже есть жилье (свое или он проживает с родителями, с мужем/женой и проч.), а имеющиеся средства вкладываются в приобретаемую квартиру. Поступающие арендные платежи идут на погашение ипотеки. Клиент также может платить из своих средств, чтобы ускорить погашение. Даже если у заемщика возникнет сложная финансовая ситуация, ипотека будет погашаться за счет арендаторов. С другой стороны, посторонние лица могут повредить квартиру (затопить, спалить и проч.), что повлечет большие растраты для владельца.
  • Способ погашения ипотеки в сложной финансовой ситуации. Поскольку срок ипотеки всегда длительный, финансовое положение клиента может меняться. Плохо, когда оно ухудшается (увольнение с работы, снижение дохода и др.). Здесь заемщик решает сдавать квартиру в съем, а самому жить у кого-то, чтобы переждать «плохие» времена. Это позволяет исполнять обязательства перед кредитором и не портить кредитную историю. Однако и здесь существуют вышеуказанные риски поселения в квартире посторонних людей.

Несмотря на кажущуюся выгоду, статус ипотечного заемщика и арендатора квартиры может не понравиться третьей стороне – банку, который является залогодержателем квартиры. Он может воспрепятствовать, чтобы с залоговой квартирой что-то делали, поскольку потенциальные риски могут нанести ему ущерб.

ФЗ №40 «Об ипотеке» гласит, что заемщик вправе сдавать залог в съем, если иное не предусмотрено ипотечным договором. Именно этим «если» пользуются банки и включают в договор статью о том, чтобы все действия с ипотечной квартирой проводились только  с их письменного согласия.

Нужно ли согласие банка на сдачу ипотечной квартиры в аренду?

Данный пункт обычно прописывается во всех ипотечных договорах. Обычно он гласит о том, что клиент невправе совершать какие-либо действия с ипотечной квартирой без предварительного получения письменного согласия банка, вплоть до того, что для прописки также требуется получение согласия.

Это стремление тотального контроля со стороны банка вполне объяснимо: залог является обеспечением по выплате долга, поэтому он должен быть огражден от возможных повреждений, ухудшения состояния и проч.

Именно по этой причине многие банки не разрешают сдавать залог в съем, либо делают это после тщательной оценки будущих квартиросъемщиков.

Несмотря на существующие запреты, 95% заемщиков не уведомляют банк о сдаче квартиры в аренду, поскольку делают это нелегально (договор заключается устно, чтобы не платить налогов и не иметь проблем с банком). В теории кредитор может в любой момент проверить, в каком состоянии находится жилье, кто там живет, но на практике это происходит крайне редко в виду огромного числа заемщиков.

Таким образом, официальная аренда потребует обязательного согласия со стороны банка, тогда как про неофициальную можно скрыть. Однако, рисковать с таким делом – чревато для себя, поскольку в договоре могут быть прописаны штрафы за нарушение условий пользования залоговым имуществом.

Что будет, если банк узнает о несогласованной аренде?

Возможные санкции и штрафы обычно прописываются в договоре. Если таковых нет, то банк будет руководствоваться федеральными законами.

В самом лучшем случае за не санкционированную аренду заемщик может получить предупреждение, а в худшем – требование о досрочном погашении долга.

Последнее почти не встречается в банковской практике, поскольку кредитору не выгодно портить отношения с заемщиком, который, хотя и сдает залог в аренду, но вовремя платить по кредиту.

Из возможных санкций можно выделить: штраф, пени, платеж с повышенным коэффициентом, повышенная страховка, предоставление дополнительного обеспечения. Банк не будет придираться, если клиент докажет, что залогу ничего не угрожает.

Заемщик должен поставить банк в известность о своем намерении, чтобы потом к нему не было претензий. Что скрывать, более 90% случаев сдачи квартиры в аренду проводятся неофициально, чтобы не платить налогов. Стороны договариваются об оплате устно или с составлением договора аренды, выбирают способ оплаты.

Таких случаев довольно много, и банки закрывают глаза, если клиент исправно вносит платежи.

Источник: https://mycredit-ipoteka.ru/ssuda_zaim/mozhno-li-sdat-kvartiru-kuplennuyu-v-ipoteku.html

Можно ли сдавать в аренду ипотечную квартиру

Ипотечное кредитование является одним из самых распространенных способов приобретения недвижимости. Преимуществами такого варианта приобретения квартиры является возможность получения долгого и относительно дешевого кредита.

При этом, учитывая, что залогом по договору ипотеки выступает сам объект недвижимости, это позволяет заемщику не рисковать уже имеющимся у него имуществом. В то же время, право собственности на находящуюся под ипотекой недвижимость ограничено.

Одним из таких ограничений является запрет на сдачу квартиры в аренду, что существенно снижает возможности собственника по получению прибыли, если сам он не собирается жить в приобретенной квартире. Рассмотрим подробнее, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку и как это сделать правильно.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Очень часто заемщики бывают удивлены, почему нельзя сдавать квартиру в аренду по договору ипотеки.

Проблема для банка состоит в том, что договор аренды является действительным даже в случае, если вы перестанете платить за квартиру, и она перейдет к банку.

Недобросовестные заемщики пользовались таким положением закона, заключая договор аренды недвижимого имущества на несколько десятилетий вперед с аффилированными структурами, фактически сохраняя контроль над объектом недвижимости.

Чтобы предотвратить подобную незаконную практику, многие банковские учреждения стали вносить в ипотечный договор положение о невозможности сдачи в аренду объекта ипотеки.

Такое положение вещей серьезно ударило по многим инвесторам, которые планировали купить квартиру в ипотеку и сдавать ее.

Новые правила банков заставили их пересчитать, выгодно ли покупать в 2017 году квартиру, не имея возможностей сдать ее в аренду.

Ответ во многих случаях был отрицательным, что существенно ударило по рынку первичной жилой недвижимости. Как сдать квартиру в ипотеке и чем грозит нанимателю и собственнику такой договор?

Существует три возможных варианта правомочности собственника относительно распоряжения квартирой, сдающейся в аренду:

  1. Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
  2. Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
  3. Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.

Как сдать квартиру в аренду в случае запрета банка?

Даже если в договоре существует запрет на сдачу недвижимости, находящейся под ипотекой, в аренду, есть несколько вариантов для того чтобы сдать квартиру в аренду, даже при формальном запрете банка.

Так, можно попробовать договориться с банком о пересмотре договора ипотеки. Мотивируйте это тем, что без денег от аренды квартиры вы не сможете вовремя выполнять все обязательства по договору ипотеки. Страх получить проблемную задолженность мотивирует большинство банковских учреждений пойти на разумный компромисс.

Наконец, можно сдать квартиру в аренду, не информируя об этом банк. Как известно, большинство договоров аренды в России заключаются в устной форме. Несмотря на то, что законодательство требует заключения письменного договора, собственник и наниматель, доверяя друг другу, часто оставляет договор устным.

В таком случае, у банка нет шансов доказать, что такой договор вообще имел место. Поэтому, в случае запрета банка на аренду квартиры, находящейся в ипотеке, такую квартиру можно фактически сдавать в аренду, однако следует избегать заключения письменного договора аренды.

Риски от незаконного договора аренды несет не только арендодатель, но и арендатор. Поэтому в интересах арендатора заранее уточнить, находится ли квартира под ипотекой.

В случае, если квартира является предметом залога по договору ипотеки, стоит узнать, разрешает ли Сбербанк или иной банк, являющийся держателем ипотеки, сдавать эту квартиру в аренду.

Если сдача квартиры в аренду запрещена ипотечным договором, возникают основания для признания договора аренды недействительным, что повлечет за собой досрочное выселение арендатора.

Таким образом, отвечая на вопрос можно ли сдавать квартиру купленную в ипотеку, следует отметить, что реальная возможность сдачи такой квартиры существует в любом случае, а юридическая – лишь при условии наличия соответствующей договоренности с банком.

К счастью, на рынке финансовых услуг достаточно учреждений, разрешающих сдачу недвижимости в аренду.

поэтому при заключении договора ипотеки, рекомендуем выбирать именно те банки, которые не запрещают собственнику извлекать доход из своего имущества.

Источник: http://ipotheka.ru/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html

Сдача в аренду ипотечной квартиры в 2018 году: плюсы и минусы

Многие заемщики приобретают недвижимость в кредит с целью инвестирования. Особенно это актуально для граждан, которые уже имеют собственное жилье.

Купленную в ипотеку квартиру можно сдать в аренду, тем самым покрыв полностью или частично расходы по внесению ежемесячных платежей. Но можно ли взять квартиру в ипотеку и сдавать ее в аренду — серьезный вопрос.

Недвижимость будет служить залогом, поэтому банки и страховые компании могут накладывать ограничения или вовсе запрещать такие сделки.

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Проблема в том, что пока ипотечный кредит не погашен, квартира не находится в полноправной собственности заемщика.

Она служит обеспечением сделки: если заемщик не будет платить, банк заберет недвижимость с целью реализации и закрытия долга.

Кредитору важно, чтобы объект был ликвидным, имел товарный вид и не был испорчен в течение выплаты ипотеки, из-за этого и возникают некоторые ограничения.

Точный ответ на вопрос, можно ли сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке, Вы найдете в кредитном договоре. В нем отражаются все аспекты взаимодействия заемщика и кредитора. Если банк против сдачи ипотечного жилья в аренду, он пропишет это в кредитном договоре. И здесь же будут отражены санкции, накладываемые на заемщика, который не соблюдает условия кредитования.

Каждый банк по-своему относится к таким сделкам, обычно на рынке встречаются три типа ограничений или их отсутствия:

  • банк не указывает никаких запретов. Соответственно, при таком раскладе вы можете без проблем сдать ипотечную квартиру в аренду;
  • банк допускает сдачу недвижимости в наем, но только при обязательном уведомлении банка и получении от него разрешения;
  • полный запрет на сдачу заложенной недвижимости в аренду. Если этот запрет нарушен, банк может применить штрафные санкции и даже повысить процентную ставку по ипотеке, так как проживание в квартире третьих лиц провоцирует повышение рисков.

Чаще всего в договорах ипотечного кредитования фигурируют запреты или ограничения относительно этого вопроса. Тем не менее, сдачей в аренду ипотечной квартиры занимаются многие заемщики.

Граждане пользуются тем, что банки не особо контролируют этот вопрос.

Проверки квартир, выступающих в роли залога, встречаются крайне редко, поэтому покупка квартиры в ипотеку для сдачи ее в аренду — цель многих граждан, оформляющих жилищный кредит.

Законна ли сдача ипотечной недвижимости

Нет закона, который бы запрещал сдачу в аренду ипотечной недвижимости. Но если подобные ограничения прописаны в кредитном договоре, заемщик обязан их соблюдать. Чаще всего в договорах фигурирует условие, что заемщик может сдавать недвижимость в наем, но он обязан уведомить об этом банк.

Ничего страшного в таком уведомлении нет, получить его довольно просто. Обратитесь в отдел ипотечного кредитования банка, предоставьте паспорт и кредитный договор. При этом может потребоваться проект договора аренды.

Такие ситуации решаются индивидуально, единого сценария нет, поэтому предварительно позвоните на телефон горячей линии банка и узнайте, какие документы и куда нужно принести для рассмотрения этого вопроса.

Возможно, банк потребует присутствие и арендатора — такое не исключается.

Какие банки разрешают сдавать ипотечную квартиру

Об этом можно узнать только непосредственно в отделе ипотечного кредитования банка. Если этот вопрос принципиален, ищите банк, который не устанавливает строгий запрет. Если сдача в аренду ипотечной квартиры допустима с разрешения банка, уточняйте, что именно нужно для получения этого разрешения.

Важно! Обратите внимание, что банк может потребовать предоставить и согласие страховой компании на такую сделку. Страховщик не должен отказать в возмещении убытков, если вдруг по вине арендатора с заложенной квартирой что-то случится. Так что, запрет может звучать и со стороны страховой компании.

Что делать, если ограничение по аренде предусмотрено в договоре

Если условия банка или страховой компании ставят крест на возможности сдать ипотечную квартиру в наем, есть только два выхода:

  1. Подчиниться запретам и не сдавать жилье. Ну или в крайнем случае самому в нее переехать, а собственную квартиру или дом сдать в аренду.
  2. Нарушить запрет и сдать квартиру.

Стоит ли рисковать, нарушая запрет

Практика показывает, что банки не спешат проверять заложенное имущество. По условиям договора они могут раз в год выезжать на объект и его осматривать. Цель осмотра — убедиться, что с объектом все в порядке, в том числе при такой проверке может быть выявлена сдача квартиры в аренду.

Но если заемщик благополучно погашает ипотечный кредит, не совершая просрочек, если он без проблем ежегодно продлевает договор со страховой компанией, никаких выездов банк не совершает. Выезды — это дополнительные затраты, которые кредиторы нести не желают.

Многие заемщики даже не задумываются, можно ли сдать ипотечное жилье. Они просто находят арендатора и заключают с ним договор на правах собственника. И в подавляющем большинстве случаев ничего им за это не бывает.

Но риски исключать нельзя. Кто знает, какую кредитную политику будет вести в дальнейшем банк. Вдруг в какой-то момент он решит проверить заложенную массу имущества. Тогда можно ждать следующих санкций:

  • принудительное выселение арендатора, даже если срок аренды еще не закончился;
  • накладывание на заемщика штрафа;
  • требование досрочно погасить ипотечный кредит.

По факту банкам не выгодно расторгать с благополучным заемщиком отношения или портить их (вдруг тот решит перевести ссуду в другой более лояльный банк в рамках рефинансирования), поэтому жестких санкций ожидать не стоит.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Граждане совершают покупку квартиры в ипотеку для сдачи в аренду, потому что это выгодно. Арендные платежи перекрывают ежемесячные выплаты. В итоге получается, что заемщик практически не тратит собственные средства на обслуживание жилищного кредита и при этом в перспективе имеет собственное жилье. После выплаты ипотеки он будет получать уже реальную прибыль от сдачи.

Часто граждане используют такую схему для обеспечения жильем маленьких пока что детей. Пока ребенок растет, ипотека постепенно погашается, в том числе за счет арендных платежей. В итоге к моменту взросления ребенка кредит может быть полностью выплачен, чадо будет обеспечено крышей над головой, при этом родители не несли серьезных финансовых затрат.

Чтобы определить, стоит ли брать квартиру в ипотеку для сдачи в аренду, можно прибегнуть к расчетам. Возьмем обычный город РФ, пусть это будет Пермь. Двухкомнатную квартиру в районах, приближенных к центру и даже в центре можно купить за 2,5 млн. рублей. С учетом, что заемщик вносит минимальный первый взнос 15%, в кредит уйдет сумма 2 125 000 рублей.

Что получается:

  1. Если оформить ипотеку в Сбербанке под 9,4% годовых, то ежемесячно на выплату кредита будет уходить 22000 рублей. Заложим в эту сумму и коммунальные платежи, в общем расходы на квартиру составят ежемесячно 26000 рублей, плюс добавим еще 1000 за страхование (оплачивается раз в год), получится 27000 рублей ежемесячных трат.
  2. Сдать же эту квартиру можно за 18000-20000 рублей в месяц.

В итоге получается, что за обслуживание ипотечного кредита заемщик фактически будет платить только 7000-9000 рублей.

Аренда жилья постепенно будет дорожать, но будут дорожать и коммунальные услуги, поэтому в течение срока выплаты жилищной ссуды реальная сумма расходов мало изменится.

А если вы хотите полностью закрыть ипотеку за счет аренды, оформите ипотеку на 20-25 лет, тогда арендные платежи покроют все расходы.

Как выбрать хорошего арендатора

В ваших интересах найти честного и порядочного арендатора, который не будет нарушать покой соседей и не испортит ипотечную квартиру. Действуйте самостоятельно или привлекайте агентство. Идеальный вариант — сдача квартиры семье с детьми, одинокие граждане или молодые бездетные семьи могут нарушать покой соседей, что повлечет за собой проблемы.

Прежде чем взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду, рассмотрите все плюсы и минусы. Плюсов, больше, но и риски присутствуют, если банк не одобряет такие сделки.

Загрузка…

Источник: https://IpotekaKredit.pro/nedvizhimost/mozhno-li-sdavat-ipotechnuyu-kvartiru-v-arendu

Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду

Ипотека – долгосрочное кредитное обязательство. Заемщик обязуется вносить ежемесячные платежи в течение 10-30 лет. За это время финансовое состояние, уровень дохода и личные обстоятельства могут много раз поменяться, и у заемщика не всегда хватает средств, чтобы внести минимальный месячный платеж. Проблема решается путем сдачи ипотечного жилья в аренду.

Сам покупатель живет у знакомых, родителей или снимает более дешевую квартиру. За счет вырученных денег он выполняет свои обязательства перед банком. Иногда таким образом удается полностью перекрыть все расходы и даже немного заработать, поэтому схема довольно популярна. Разберемся можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку?

Сдавать или не сдавать квартиру в ипотеке?

Согласно текущему законодательству, жилье, приобретенное на условиях ипотеки, является собственностью покупателя. Сдача в аренду – законное право владельца, но только при условии подписания договора аренды, длительность которого должна быть меньше, чем срок ипотеки.

При этом арендодатель должен выплачивать 13% налога от прибыли со сдачи жилья в аренду, оплачивать коммунальные платежи и платить дополнительные взносы по договору страхования.

Если состояние залогового объекта неудовлетворительное, отсутствует косметический ремонт, а расположение и инфраструктура неблагоприятные, сдать квадратные метры при указанных условиях и с выгодой для себя будет сложно.

Стоит ли ставить банк в известность

Несмотря на то, что квартира, взятая в ипотеку, официально считается имуществом заемщика, в договоре с банком обычно есть отдельный пункт, посвященный возможности распоряжаться помещением.

Аренда квартиры взятой в ипотеку договором не запрещается, но она возможна только с письменного согласия залогодержателя.

При использовании «серых» схем, когда квартира сдается в обход банка, кредитная организация имеет право досрочно расторгнуть договор ипотеки и потребовать выплату оставшейся суммы долга или реализовать залоговый объект.

Нет запрета только на отдельные операции: можно делать в квартире косметический ремонт, прописываться там самому заемщику и его семье. Все остальные действия нужно согласовывать.

Кредитор имеет законное право проверять жилье, особенно в случаях просрочке по кредиту. Если ежемесячные платежи вносятся до оговоренной даты, проверки, как правило, не проводятся.

Банки комментируют ситуацию по-разному, но все сходятся во мнении, что уведомлять учреждение нужно обязательно вне зависимости от того, указано ли в договоре требование о письменном соглашении от залогодержателя или нет.

Изо всех ответов банковских организаций можно вывести следующие итоги:

  • В большей части случаев кредитная организация заинтересована в том, чтобы вовремя вносились все платежи и гасились проценты. Поэтому после письменного обращения с объяснениями ситуации, кредитор в 85% случаев официально одобряет сдачу жилья в наем.
  • Аренда жилья сопряжена с рисками: затоплениями, пожарами, повреждениями имущества в результате форс-мажорных обстоятельств. Чтобы у банка не оставалось претензий к покупателю-арендодателю, нужно внести соответствующие изменения в договор страхования. Плата за страховой полис увеличится, зато все будет оформлено официально, и у банковского учреждения не будет возникать документальных притязаний к своему заемщику.

В целом процедура такова: владелец приходит в банк с письменным заявлением, где указаны все обстоятельства и объяснения, оплачивает комиссию за рассмотрение заявки и в течение 5 рабочих дней получает официальный ответ от залогодержателя.

Согласие гарантировано тем, кто исправно гасил кредит и начисленные проценты. Положительный ответ также дается заемщикам, у которых осмотр показал надлежащие условия содержания залогового имущества, а также лицам, внесшим нужные коррективы в договор страхования.

Банк не обязан указывать причину отказа, но если он отклоняет заявку, то причины могут быть следующими:

  • Договор найма жилья заключается на срок больше 1 года;
  • У заемщика плохая история по кредиту, просрочки и штрафы;
  • В результате обследования квартиры залогодержатель обнаружил, что жилье уже сдается в аренду без письменного уведомления банка.

Может ли банк помешать сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Владелец квартиры имеет обременение в виде залога имущества, поэтому фактически любые распоряжение залоговым объектом контролируются кредитной организацией. Банк может не дать согласия на аренду, и тогда придется отказаться от такого варианта заработка. Или на свой риск сдавать жилье неофициально, без подписания договора.

Возможная ответственность за нарушения договора

Если банку станет известно об используемой схеме, он может:

  • Наложить штраф на заемщика за нарушения условий договора;
  • Расторгнуть ипотечный договор и потребовать немедленную выплату оставшейся суммы долга;
  • Потребовать взыскания стоимости объекта, находящегося в залоге, через суд. Проще говоря – продать квартиру, чтобы покрыть свои расходы.

Квартира, купленная в ипотеку и сданная в аренду – это отличный вариант инвестиций. Но поскольку он не всегда приветствуется кредитными организациями, лучше открыто обсудить с банком все условия для подобной схемы еще до подписания взаимных соглашений. Это поможет избежать недоразумений и оформить все операции в соответствии с требованиями закона.

: Покупка сдача в аренду ипотечной квартиры

Источник: http://cabinet-lawyer.ru/kvartira/arenda/ipotechnoy-kvartiryi.html

Извлекаем максимальную выгоду, или Можно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Желаете оформить ипотеку на квартиру и сдавать ее в аренду? С одной стороны, это отличный способ получить новое жилье, но с другой — есть несколько проблем.

Заемщик обязан, согласно условиям кредитного договора, сообщать о нецелевом использовании объекта недвижимости и для сдачи жилья в аренду должен получать разрешение от банка.

Получив разрешение, он не может сдавать квартиру неофициально, поэтому часть дохода будет уходить государству.

Стоит более подробно рассмотреть способы использования ипотечного жилья, чтобы понять, насколько выгодно сдавать его в 2018 году.

Нормативно-правовая база

Сдача жилых объектов в аренду предусмотрена следующими законами:

  • 35 глава ГК РФ — о найме жилого помещения.
  • Налоговый Кодекс — обязывает граждан подавать декларацию в налоговую о полученных доходах.
  • Жилищный Кодекс — регулирует порядок сдачи в аренду.
  • Закон «Об ипотеке» — устанавливает права и обязанности заемщика.

Последнее актуально, если жилье находится в залоге. Часто банки бывают против сдачи залогового объекта в аренду, так как при заключении договора ренты заемщик получает доход от жильцов даже в случае отказа от оплаты ипотеки.

То есть, банк, забирая недвижимость, не может распоряжаться ей до выселения квартиросъемщиков.

Почему нельзя сдавать квартиру в ипотеке:

Можно ли сдавать ипотечную квартиру по условиям кредитного договора

Все зависит от банка. Сбербанк запрещает сдачу жилья в аренду до погашения ипотеки. Об этом свидетельствуют условия договора. Если вы желаете оформить ипотеку, чтобы сдавать жилье и закрывать кредит с помощью этих средств, то необходимо:

  • Выбрать банк, который предоставляет жилищные кредиты с возможностью сдачи объекта в аренду.
  • Запросить разрешение на заключение договора аренды.

Есть возможность договориться с сотрудниками банка о пересмотре условий договора, если в нем прописан запрет на сдачу жилья в аренду.

Но такая просьба не будет удовлетворена в Сбербанке. Эта организация не отличается гибкостью, поэтому рекомендуется сотрудничать с другими кредиторами при оформлении ипотеки.

Почему банки запрещают сдавать жилье третьим лицам? Проблема заключается в рисках для кредитной организации, а именно:

  • Потеря залогового объекта. Когда клиент заключает договор ренты на несколько лет, банк не имеет право выселить жильцов. То есть, если заемщик перестает платить, банк фактически не может распоряжаться предметом залога и не имеет право его реализовать для погашения долга до окончания договора ренты.
  • Снижение оценочной стоимости объекта. Многие арендаторы не ценят имущество, которое находится в съемной квартире, поэтому оно быстро приходит в негодность. Арендодатель редко делает ремонт, так как это снижает доход от ренты, в связи с чем банк не сможет реализовать жилье по оценочной стоимости при отказе клиента от исполнения долговых обязательств.
  • Потеря выгоды. Когда клиент покупает жилье для себя, у него есть внутренняя мотивация для совершения плановых платежей. Когда он покупает жилье для сдачи его в аренду, то он получает от этого выгоду. Кредиты для малого бизнеса или потребительские займы банки выдают на более жестких условиях и под завышенный процент, поэтому кредитору выгоднее выдать подобную ссуду, а не ипотеку.

Стоит понимать, что пожар или другие форс-мажорные обстоятельства выгодны банку, так как тогда ипотека закрывается страховой компанией.

Некоторые заемщики сдают жилье в аренду без разрешения банка и заключения договора с арендаторами. В этом случае они рискуют не получить деньги и получить обратно свое жилье, рыночная стоимость которого значительно снизится.

Но люди идут сознательно на такой риск, так как не надо просить разрешения у банка на использования жилья на свое усмотрение и платить налог на прибыль.

Дорогой читатель! Каждый случай имеет индивидуальный характер.

Если статья не решает вашу проблему или вы желаете узнать подробности — обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Это просто и совершенно бесплатно!

Законные способы сдачи ипотечной квартиры

Лучше всего сдавать жилье, находящееся у банка в залоге, по следующему алгоритму:

  • Внимательно изучить кредитный договор. Если в нем есть ограничения на использования объекта недвижимости по своему усмотрению, потребуется получить от банка разрешение.
  • Для получения разрешения стоит обратиться в банк и написать заявление. Оно пишется в свободной форме и рассматривается в течение месяца.
  • Имея на руках разрешение, необходимо обратиться в агентство недвижимости. Там придется предоставить все документы, подтверждающие вашу собственность и разрешение от банка.
  • Когда найдется арендатор, нужно будет заключить с ним договор. Срок его действия должен быть меньше срока кредитного договора.

Расходы на услуги агентства обычно расписываются на обе стороны по 50% или полностью оплачиваются арендатором. В договоре предусматривают автоматическую пролонгацию, если обе стороны намерены продолжать сотрудничество по истечение соглашения о сдаче жилья в аренду.

Насколько выгодно сдавать ипотечные квартиры в аренду в 2018 году

Сегодня сдавать залоговое жилье в аренду может быть выгодно, благодаря удешевлению ипотеки и интересным предложениям.

Но существуют определенные риски и опасности. Учитывая, что многие банки запрещают это делать, есть несколько сценариев развития событий при выявлении нарушения действующего договора:

  • Выселение квартиросъемщик добровольно или в судебном порядке.
  • Наложение штрафа на собственника жилья.
  • Требование оплатить налоги на полученную прибыль, если сдача объекта осуществлялась нелегально.
  • Досрочное расторжение ипотечного договора с требованием выплатить остаток долга в течение 10 дней.

Если вы решили сдавать ипотечное жилье в аренду, стоит делать это легально.

После одобрения договор пересматривается, а процентная ставка возрастает на 1%-3%. Иногда банк требует дополнительно предоставить другой объект в залог для снижения своих рисков.

Не нашли ответ на свой вопрос? Проконсультируйтесь бесплатно!

Обращайтесь по телефону +7 (499) 653-60-72 (доб. 356) или через онлайн-консультант.

Мы поможем решить ваш вопрос совершенно бесплатно.

Источник: https://vseodome.club/ipoteka/mozhno-li-sdavat-v-arendu-ipotechnuyu-kvartiru.html

Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: